不動産相続や、売買の際に「路線価」というワードをよく聞くことが多いと思います。

路線価とはどういった指標で、どういう時に利用されるものでしょうか？

 

この記事は、東京で不動産売買、建築に関わるお仕事を20年以上経験している不動産営業マンによって監修されていますので安心してお読みいただけます。

 

 

 

	この記事の監修者		田中利貴文
			宅地建物取引士、一級建物アドバイザー、住宅ローンアドバイザー。 大工として7年間現場を経験し、その後現場監督として5年間建築に関わる。その後、不動産会社に入社。入社より2年で、トップセールスを達成。 2012年8月に独立し不動産売買仲介を主にした株式会社レンズを創業。創業から11年目にして売り上げは、毎年右肩上がり。独自の住宅ブランド「インフィーア」は、独自性があり性能が高いと好評。 趣味は、ツーリングで自然を見に行くのと、筋トレ、読書。

 

 

不動産価格の算出方法はいくつかある

 

不動産の算出方法にはいくつかあり、一物五価と言われています。

 

公的な機関が算出される4つの値と、レインズなどの実際の取引によって出る実勢価格があります。

 

下の表（不動産の価格の種類）にわかりやすくまとめてみました。

 

路線価とは、相続税評価額のこと

 

上記で挙げた5つの不動産価格のうち、「路線価」というと、相続税評価額のことです。

 

路線価は、公示価格と基準標準価格を1とした時に、評価割合が80％になるという特徴があります。

 

そのことから、路線価とは実際に取引されている土地価格より低く出ていることがわかります。

 

そのため、不動産価格の査定などでは、路線価にプラスで係数をかけて計算します。

 

路線価には、もう一つの値（固定資産税評価額）があり、この値は公示価格と基準標準価格のおおよそ70％の値となります。

 

 

路線価の計算方法

 

では、路線価の計算方法について見ていきましょう。

 

国税庁のHPより路線価図を確認する

 

以下の国税庁のHPより、調べたいエリアの路線価図を取得します。

https://www.rosenka.nta.go.jp

 

路線価図は以下のような地図になっています。

 

まず、

計算したい対象の土地に接している道路の値を取得します。

 

下のサンプルの場合、「450C」になります。

 

では、対象の土地が借地ではなく所有地だった場合の計算式に関して、見ていきましょう。

 

 

 

土地が一方の道路に接している場合

例として、以下のような道路と土地関係だったとします。

 

 

その場合の計算式は以下です。

 

評価額＝路線価×奥行価格補正率×地積

 

例として、以下の数字だった場合は、

 

路線価：450千円
奥行価格補正率：0.98
地積：100平米

 

評価額は

450,000 x 0.98 x 100=44,1000,000円になります。

 

道路に接している面積が大きいほど、土地の評価は高くなります。そこで、道路に接する面積が小さい土地の評価を抑えるために奥行価格補正率という数字が使われます。

 

奥行価格補正率とは、奥行きの長い宅地の評価を抑える役割になるため、必ず1以下の数値になります。

 

奥行価格補正率は国税庁のホームページに記載があります。

 

国税庁HP：奥行価格補正率表

https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka_new/02/07.htm

 

 

角地など、道路に１方以上接道している時

 

では、角地などで接道面が複数ある場合は、どうでしょうか？

 

数字が二つありどちらを考慮するかわからないですね。

 

当然、角地など道路に複数接道することにより土地の価値は高くなりますので、それも評価額に考慮する必要があります。

 

接面が複数ある場合は、まず最初に評価の高い道路を正面とし、低い方を側面とします。

 

その時の、評価の出し方は、「路線価×奥行補正率」です。

 

例えば、上記の例では、

北側道路：450千円×0.98＝441千円
西側道路：560千円×1＝560千円

西側道路＞北側道路

北側は441千円、西側は560千円なので、西側道路を正面として計算します。

 

計算式：

評価額＝{（正面路線価×奥行価格補正率）＋（側方路線価×奥行価格補正率×側方路線影響加算率）｝×地積

例の土地の評価額を計算すると、

{（560千円×1）＋（441千円×0.98×側方路線影響加算率）｝×100平米

で、側方路線影響加算率が0.03だったとすると、

評価額は、{（560千円×1）＋（441千円×0.98×0.03）｝×100平米= 57,296千円 (57,296,000円) です。

側方路線影響加算率は、国税庁のホームページで確認できます。

 

国税庁HP：側方路線影響加算率

https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka_new/02/07.htm#a-hyou_02

 

借地だった場合

 

対象の土地が借地だった場合は、もちろん土地の評価額は下がりますので、

数字の後ろにあるアルファベットから借地権割合を出します。

以下の例では、Cですので、70％をかけることになります。

路線価は、

借地権区分：C（70％） 
奥行価格補正率：0.98
地積：100平米

（450千円×0.98×100平米）×0.7 この土地の評価額は30,870千円です。

 

まとめ

路線価とは相続税評価額のことで、公示価格と基準標準価格を1とした時に、評価割合が80％になるという特徴があります。そのため路線価は通常の土地価格より低い価格で算出されることがほとんどです。

借地の場合借地権割合によって土地の評価は変わってきます。

路線価はその土地の価値を判断する場合に使われる指標として用いられています。

 

 

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