物件の価値に大きく関わってくる一つの要素として、敷地の道路との接道状態があります。

 

そもそも接道義務が満たされていないと、再建築ができなかったり、接道面が小さいと間口が狭く不便な土地になって需要が下がります。

 

物件の価値に大きく関わってくる一つの要素として、敷地の道路との接道状態があります。

 

そもそも接道義務が満たされていないと、再建築ができなかったり、接道面が小さいと間口が狭く不便な土地になって需要が下がります。

 

 

この記事は、東京で不動産売買、建築に関わるお仕事を20年以上経験している不動産営業マンによって監修されていますので安心してお読みいただけます。

 

 

 

	この記事の監修者		田中利貴文
			宅地建物取引士、一級建物アドバイザー、住宅ローンアドバイザー。 大工として7年間現場を経験し、その後現場監督として5年間建築に関わる。その後、不動産会社に入社。入社より2年で、トップセールスを達成。 2012年8月に独立し不動産売買仲介を主にした株式会社レンズを創業。創業から11年目にして売り上げは、毎年右肩上がり。独自の住宅ブランド「インフィーア」は、独自性があり性能が高いと好評。 趣味は、ツーリングで自然を見に行くのと、筋トレ、読書。

 

 

 

接道義務とは

 

接道義務とは、都市計画区域内で建築するとき、その敷地が、原則として幅員4m（特定行政庁が幅員6m以上を道路として取り扱う区域は6m以上）の建築基準法上の道路に、2m以上接した敷地（土地）でなければならないと定めていることです。

 

 

 

接道義務を満たしていないと

 

建築基準法上の道路に接道していないと、現時点では建築（新築・増築・改築・移転）ができません。

もともと建っている建物をそのまま利用する場合は問題ありませんが、建築確認が必要な増築・改築はできません。

 

 

建築基準法上の道路とは

 

道路に見えても、通路だったり、建築基準法上の道路に指定されていなかったりするので、注意が必要です。

建築基準法上の道路とは以下があります。

 

42条第1項1号から5号に該当する道路

 

• 道路法の道路（国道、県道、市道、町道、村道等）で幅員4m以上のもの（第１項第一号）
• 都市計画法や土地区画整理法などの法律に基づいて造られた道路で幅員4m以上のもの（第１項第二号）
• 建築基準法施行時に幅員4m以上あった道（第１項第三号）
• 道路法、都市計画法等で事業計画がある幅員4m以上の道路で、2年以内に事業が施行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの（第１項第四号）
• 道路位置指定を受けたもので、幅員4m以上あるもの（第１項第五号）

 

 

42条第２項に該当する道路

 

建築基準法施行時、現に建築物が建ち並んでいる幅員4M（1.8M）未満の道で、特定行政庁が指定したもの。

その中心線からの水平距離2Mの線をその道路の境界線とみなします。

 

 

43条但し書き（43条2項2号）とは

 

接道義務を満たさないので本来は再建築不可ではあるものの、建築審査会の許可を受けることで建築が認められる措置のことです。

 

多くの場合、道路・通路には接道しているけれども、その接道している道路・通路が建築基準法上の道路でない場合に、特定行政庁から許可を得ることで、接道義務を達成することができます。

 

申請をして、建築審査会にかけてみないと、43条但し書き道路にできるかはわかりません。

 

申請は、一度審査をすれば永久的に適用されるのではなく、建築の度に申請する必要があります。

 

 

まとめ

 

現状では、接道義務が満たされていないため、再建築不可であっても、43条但し書きで、建築を可能にすることができるかもしれません。賭けにはなりますが、その可能性に賭けて、土地を安くで仕入れて、価値をあげて再販する業者などもいます。

 

再建築不可だからと、すぐ諦めずに、考えてみてもいいですね?

 

 

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