不動産売買契約書を知っていますか？

 

不動産を買うことになったんだけど、不動産の売買契約書について知らなくて不安という方もいらっしゃると思います。

 

そんな方向けに 不動産売買契約書について解説したいと思いますので読んでみて下さい。

 

 不動産売買契約書についてすでに知っているという方も改めて確認するつもりで読んでみる事をおすすめします。

 

 

この記事では以下の内容について解説していきます。

 

----------------------------------------------------------------------------

 

・不動産売買契約書とは？

・不動産売買契約書の具体的な内容

・不動産売買契約書の内容の詳細

・不動産売買契約書を作成する時の注意点

・不動産売買契約書に関するよくある質問

・不動産売買契約書を自分で作成するメリットとデメリット

----------------------------------------------------------------------------

 

この記事は、東京で不動産売買、建築に関わるお仕事を20年以上経験している不動産営業マンによって監修されていますので安心してお読みいただけます。

 

 

 

	この記事の監修者		田中利貴文
			宅地建物取引士、一級建物アドバイザー、住宅ローンアドバイザー。 大工として7年間現場を経験し、その後現場監督として5年間建築に関わる。その後、不動産会社に入社。入社より2年で、トップセールスを達成。 2012年8月に独立し不動産売買仲介を主にした株式会社レンズを創業。創業から11年目にして売り上げは、毎年右肩上がり。独自の住宅ブランド「インフィーア」は、独自性があり性能が高いと好評。 趣味は、ツーリングで自然を見に行くのと、筋トレ、読書。

 

 

 

不動産売買契約書とは？

 

 

 

不動産取引を円滑に進めるための重要な文書です。

 

この契約書には、売買価格、支払いスケジュール、取引対象となる土地や建物の詳細（住所、面積等）、そして売主と買主の情報（住所、氏名等）が明記されています。

 

特にマンションの取引では、専有部分や敷地権に関する詳細情報も含まれます。

 

不動産売買契約書は、売主と買主が契約内容を確認し、双方の合意を文書化するための重要なツールです。

 

この契約書により、売主と買主は契約内容を明確にし、将来的な意見の相違を防ぐことができます。

 

不動産取引をスムーズに進めるためには、不動産売買契約書の内容を理解し、不動産売買の一般的な流れと契約書作成に必要な書類についての知識を持つことが重要です。

 

 

 

不動産売買契約書の具体的な内容

 

 

 

不動産売買契約書には、以下のような重要な項目が含まれています。

これらの項目は、契約書を理解し、適切な決定を下すために確認する必要があります。

 

 

・売買の目的物と売買の代金

・敷地権が賃借権の場合の特約

・付帯設備の引渡し

・手付金の金額

・抵当権等の抹消

・売買対象面積、測量、代金精算

・売買代金の支払い時期や方法

・所有権移転登記等

・境界の明示

・手付解除

・所有権の移転の時期

・物件状況等報告書

・契約違反による解除、違約金

・引渡しの時期

・公租公課等の分担

・融資利用の特約

・引渡し完了前の滅失、毀損

・瑕疵の責任

 

 

特に、手付金の金額、売買の代金、支払い時期や方法、契約違反による解除、違約金などは重要な項目となりますので、特に注意深く確認してください。

これらの項目は契約の成立や違反時のペナルティに直接関わるためです。

 

 

 

 

不動産売買契約書の内容の詳細

 

◼︎ 売買の目的物と売買の代金

これは、取引する不動産の詳細と取引価格について述べる部分です。

購入する不動産の詳細や購入価格が正確であることを確認します。

 

◼︎ 手付金の金額

この部分では、手付金の金額について説明します。

手付金には「証約手付」「解約手付」「違約手付」の３種類がありますが、「手付金」と言った場合、大抵は「解約手付」です。

 

解約手付は、契約が成立した後でも、売主または買主の一方の意志で契約を解除できるようにするために支払われるお金です。

 

買主は、支払った手付金を放棄することで契約を解除できます。

 

一方、売主が契約を解除したい場合は、手付金の2倍の金額を買主に支払う必要があります。

 

また、手付金については、一定の金額以上を受け取る場合には、それを銀行などに預けて保全措置を取る必要があります。

 

そのため、手付金の金額が保全措置を取る必要がある金額でないかを確認する必要があります。

 

手付金の保全措置の一例として、売主が不動産業者である場合、売主に対して売買金額の10%または1,000万円を超える手付金を渡すときは、保全措置を取らなければなりません。

 

◼︎ 売買代金の支払い時期や方法

売買代金の支払い方法（現金、銀行振込、預金小切手など）、支払い時期などを説明する部分です。

不動産売買では通常、手付金と残代金の2回に分けて金銭を支払いますが、稀に内金という中間金を支払うこともあります。

この手付金や内金、残代金をいつ支払うのか、そもそも手付金や内金を支払う必要があるのかを確認しましょう。

 

◼︎ 手付解除（解約手付）

手付金の部分で説明した手付解除（解約手付）についての内容、手付解除が可能な期日について定めた部分です。

手付解除は、売主が一般の個人である場合と不動産業者である場合で内容が異なります。

一般の個人が売主の場合、手付解除が可能な期日を設定し、その期日までに買主が手付金を放棄し、売主が手付金の2倍を返すことで契約の解除が可能です。

売主が不動産業者の場合、手付解除期日は設けられず、不動産の契約を進める意志がある限り、いつでも手付解除が可能となります。

この場合、期日ではなく、行動によって手付解除が可能かどうかを判断します。

具体的には、買主が住宅ローンの本申込みをすれば、契約を進める意志があるとみなされ、手付解除はできないという考え方です。

手付解除については、売主によって内容が異なることを確認しましょう。

 

 

◼︎ 契約違反による解除、違約金

契約が違反された場合に契約を解除できるという内容と、違約金の金額について説明する部分です。

契約違反による解除の場合、「相手方が契約を違反したことによる違約金請求とともに契約を解除します」という権利であり、自分が契約違反をして解除することはできません。

一般的に契約違反による解除の違約金は、売買代金の10〜20%に設定されます。

万が一、契約違反をしてしまった場合に相手方から請求される金額なので、しっかりと確認しましょう。

 

 

◼︎ 融資利用の特約

住宅ローンを借り入れて不動産を購入する場合には特約を付けるため、その特約の説明をする部分です。

 

住宅ローンを借り入れて不動産を購入する場合、住宅ローンが借りられなかったときのリスクを回避するための内容を特約にして契約書に盛り込みます。

 

その内容は、住宅ローンの審査結果を提出しなければならない期日、住宅ローン審査が否決になった場合に契約を解除できる期日の記載です。

 

期日を守って住宅ローンの本申込みをし、審査結果を提出できる余裕がある日程であるかを確認しましょう。

 

 

◼︎ 敷地権が賃借権の場合の特約

敷地権が賃借権の場合の特約は、地主から賃借の承諾を得られなかったときのリスクを回避する目的で設けられます。

 

敷地権とは、マンションなどの建物の部屋ごとに所有権が設定されている住宅と、土地が一体となって登記されている権利形態のことです。

 

つまり、建物の所有権の持分に応じて土地の所有権の割合が設定されます。

 

なお、敷地権が設定されている場合、建物と土地を分割して売買することはできません。

 

敷地権が借りている土地に設定されている場合、貸主から承諾を取る必要があります。

 

貸主からの賃貸承諾が得られないと住むことができないため、契約を解約しなければなりません。

 

そのため、貸主から賃貸の承諾が得られないときの契約解除の特約をつけます。

 

ただし、このような取引はあまりないため、覚えておく必要性は低いと思われます。

 

 

◼︎ 抵当権等の抹消

 

買主に不利になるような権利が付いたままでは売買できないため、抵当権等の抹消の取り決めについて説明をする項目です。

 

たとえば、抵当権が付いたまま不動産を購入してしまうと、購入後に差押えが入ってしまう可能性があります。

 

抵当権等の抹消は、買主にとって不利な権利を消してから引渡しする旨を確認する項目です。

 

買主に不利な権利とは、抵当権、差押え、質権、賃借権、地役権、永小作権など多くの権利がこれに該当します。

 

 

◼︎ 所有権移転登記等

 

所有権移転登記などの登記を、買主か売主どちらの負担で行うのか説明をする項目です。

 

通常所有権移転登記や抵当権設定登記は買主負担、住所、氏名変更登記や抵当権抹消は売主の負担となります。

 

登記費用の負担が買主、売主どちらになっているか確認しましょう。

 

 

◼︎ 所有権の移転の時期

 

所有権の移転はいつになるのか説明をする項目です。

 

所有権の移転は、売買代金を売主が全額受取った際に移転する旨を契約書に記載しますが、実際の取引では売買代金を受取ったことを司法書士が見届けてから法務局へ行き所有権移転を行います。

 

つまり、実際の行動と契約書の内容にタイムラグが発生するため、契約書の内容が優先であることを明記する必要があるのです。

 

そうすることで、司法書士が何らかの理由で所有権移転登記ができなかったといったリスクを回避できます。

 

 

◼︎ 引渡しの時期

 

不動産をいつまでに引渡しするのかを説明をする項目です。

 

不動産の引渡しを受けるには売買代金を全額支払う必要があるため、買主が全額支払える日程になっているか確認しましょう。

 

 

◼︎ 引渡し完了前の滅失、毀損

 

引渡し前に、自然災害や買主・売主の責任ではない状況で建物などがなくなってしまったケースについて説明する項目です。

 

自然災害などで土地や建物が使えなくなった場合は契約解除が認められますが、一部破損し売主が補修する場合には契約の解除は認められません。

 

自然災害などで不動産に影響があった場合、解除ができるのかなどを確認しましょう。

 

 

◼︎ 付帯設備の引渡し

 

付帯設備の引渡しは、売買対象となる物件の付帯設備について、どのような状態で買主に引渡すのかを明確にする項目です。

 

付帯する設備で「使える」と明記した内容については、引渡してから一定期間内に壊れてしまった場合、売主に修復する責任が発生します。

 

一方、すでに壊れていると明記してある設備については修復義務を負いません。

 

そのため、設備が使えるのかどうか、現在の状態はどのような状態なのか確認しましょう。

 

 

◼︎ 売買対象面積、測量、代金精算

 

不動産売買契約時に、土地面積が確定していない状態で売買契約をする際にその旨を説明する項目です。

 

不動産売買契約から引渡しをする間に土地の面積が確定したとき、どのように清算をするのかの取り決めについて記載されています。

 

清算する際には売買する土地の㎡単価を割り出し、増減した分を清算して、その単価が正しいのかどうか確認しましょう。

 

 

◼︎ 境界の明示

 

土地や一戸建てを売買する際には隣地との境界を明示しなければならないため、それを説明する項目です。

 

不動産を売買する際に隣地との境界を明示していないと、境界問題でトラブルが発生します。

 

それを防止するために、売主は隣地との境になっている部分に境界標を入れて境界を明示しなければなりません。

 

したがって、不動産売買契約書に境界の明示事項が入っているか確認しましょう。

 

 

◼︎ 物件状況等報告書

 

不動産売買時における不動産の状況を売主は買主に説明しなければなりません。

 

これを物件状況等報告書という書類にして説明します。

 

 

物件状況等報告書の記載内容は、主に以下のとおりです。

 

・近隣に工場などの嫌悪施設がある

・過去浸水被害を受けたことがある

 

 

 

◼︎ 境界標の有無

 

物件状況等報告書に、これまで説明を受けていない内容が記載されていないか確認したほうが良いでしょう。

 

 

◼︎ 公租公課等の分担

 

不動産には固定資産税が課税され、引渡しの日より前を売主の負担、引渡しより後を買主の負担に分けて固定資産税を清算する必要があるため、この内容を記載します。

 

固定資産税は毎年1月1日現在の所有者に4月ごろ納税通知書が届きます。

 

そのため、地域により1月1日を起算日として精算する所と、4月1日で精算する所があります。

 

起算日が異なると固定資産税の清算金額が大きく変わるため、固定資産税の分担については不動産売買契約より前に確認しておきましょう。

 

なお、固定資産税の他に、都市計画税や建物の家賃、水路占有の料金などを清算することがあります。

 

 

◼︎ 瑕疵の責任

 

不動産において、一見するだけではわからない隠れた傷などがある場合の責任を明確にするため記載する事項です。

 

当該不動産の建物内部や地中に傷があったとしても、外部から見つけることは困難です。

 

そのため、見えない箇所の傷が発覚した場合、売主に補修する責任を負ってもらう目的で契約書に責任を明記します。

 

ただし、建物が古い場合などは瑕疵の責任を取らないという契約も行われることがあります。

 

 

 

 

不動産売買契約書を作成する時の注意点

 

 

 

◼︎ 金額の確認

 

売買価格、手付金、住宅ローンの借入れ金額など、金額に間違いがないかを見直しましょう。

 

契約が成立すれば、「その金額で契約した」とみなされます。

 

売主から契約書通りの金額を求められる可能性があるため、金額が正確であることを確認することが重要です。

 

 

◼︎ 期日の確認

 

不動産売買契約書に記載されている全ての期日を把握し、確認する必要があります。

 

契約解除などの権利を行使するための項目には期日が設定されていることが多く、期日を過ぎると権利を行使できなくなります。

 

契約解除は不動産売買契約の中で重要な事項なので、内容だけでなく期日も確認しておきましょう。

 

 

◼︎ 不明な点の確認

 

不動産売買契約書の内容が理解できないまま契約を結ぶと、問題が発生する可能性があります。

 

不明な点がある場合は、不動産会社の担当者に質問し、理解できるまで確認することが重要です。

 

専門用語や法律用語が含まれている部分もありますが、理解できるまで質問しましょう。

 

 

 

 

不動産売買契約書に関するよくある質問

 

 

 

◼︎ 不動産売買契約書はどこで入手できますか？

 

不動産売買契約書は、仲介会社や販売会社から提供されます。

 

不動産売買契約が進行すると、仲介会社や販売会社が契約書を作成するため、売主や買主が自分で用意する必要はありません。

 

 

◼︎ 不動産売買契約書における印紙税の支払い義務は何ですか？

 

不動産売買契約書に関する印紙税は、原則として、自分が保有する契約書の分だけ支払います。

 

販売会社が売主で、契約書を買主に対して1通しか作成しない場合、1通の印紙税を売主と買主で分けることもあります。

 

 

◼︎ 不動産売買契約書はいつまで保管すべきですか？

 

不動産売買契約書は、永久に保管することを推奨します。

 

不動産を売却する際には、譲渡所得税という税金が課税される可能性がありますが、不動産売買契約書があれば、取得代金を明確にし、譲渡所得税を抑制することが可能です。

 

譲渡所得税の控除には通常、領収書が利用されますが、場合によっては不動産売買契約書で譲渡所得税の控除が認められることもあります。

 

 

 

 

不動産売買契約書を自分で作成するメリット

 

 

 

不動産売買契約書を自分で作成すると、その費用を節約できるというメリットがあります。

 

専門家に不動産売買契約書の作成を依頼すると、「1万〜5万円」程度の費用が発生します。さらに、「重要事項説明書の作成」や「物件調査」などの追加サービスを利用すると、費用は10万円を超えることもあります。

 

不動産の売買には、「印紙税」や「登録免許税」など、様々な費用が発生しますが、その中で不動産売買契約書の作成費用だけを節約できるというのが、自己作成のメリットとなります。

 

 

 

 

不動産売買契約書を自分で作成するデメリット

 

 

 

 

◼︎ トラブルが起こりやすい

 

自己で不動産売買契約書を作成する際のデメリットの一つは、トラブルが起こりやすいことです。

 

契約書はトラブルを防止し、早期に解決するために作成しますが、自己作成した契約書では、必要な内容が欠けているなどの理由で問題が拡大するリスクがあります。

 

例えば、以下のようなトラブルが起こる可能性があります。

 

約束した期日が過ぎても売主が引っ越さないため、引き渡しが完了しない、マンションを購入した後、上階の生活音に悩まされ、防音工事を行った買主がその工事負担について売主と争う。

 

このようなトラブルが発生した場合に備えて、契約解除や違約金、工事負担割合などの対応策を契約書に記載しておくことが重要です。

 

専門知識を持たない個人が契約書に必要な項目を全て記載するのは難しい場合があります。

 

専門家に契約書の作成を依頼すれば、必要な項目が抜け落ちることによるトラブルを防ぐことができ、安心して売買を進めることができます。

 

 

◼︎ 作成に手間がかかる

 

自己で不動産売買契約書を作成すると、その作成に手間がかかるというデメリットがあります。

 

テンプレートを使用して作成する場合でも、各取引の状況に合わせて内容を調整する必要があります。

 

契約書の文言や各条項の意味を理解し、内容の詳細まで時間をかけてチェックする必要があります。

 

民法や都市計画法、建築基準法など、不動産取引に関連する法律が改正された場合、その変更点を調査し理解する必要があります。

 

仕事などで忙しく、時間を確保できない場合、契約書の作成まで手が回らない可能性もあります。

 

専門家に依頼すれば、手間や時間を節約でき、忙しい中でも不動産の売買を進めることができます。

 

 

◼︎ 銀行の住宅ローンが利用できない

 

不動産売買契約書を自己で作成する場合、基本的には買主は銀行の住宅ローンを利用することができません。

 

買主が住宅ローンを利用して物件を購入する際、金融機関に借入申し込みをする時に「重要事項説明書」を提出する必要があります。

 

その発行には宅地建物取引士の資格が必要です。

 

重要事項説明書には、不動産の取引条件に関する詳細が記載されています。

 

専門家が作成した書類によって、対象となる取引や物件の詳細情報を確認できなければ、金融機関は基本的にお金を貸すことができません。

 

不動産投資ローンなどの住宅ローン以外を利用することもありますが、住宅ローンよりも金利が高くなることが多いため、注意が必要です。

 

住宅ローンを利用するためには、不動産会社を通すか、宅地建物取引士の資格を持つ者に書類の作成を依頼する必要があります。

 

 

◼︎ 登記手続きについて調査する必要がある

 

個人で不動産売買契約書を作成する場合、不動産の「登記」手続きについても理解しておく必要があります。

 

不動産の登記とは、物件の所在地や面積などの基本的な事項、そして所有権や抵当権などの権利関係について、登記簿に記録する手続きのことです。

登記を行うことで、その不動産の所有権を第三者に対して主張することができます。

 

不動産売買で必要となる登記には、「抵当権抹消登記」と「所有権移転登記」があります。

 

これらの手続きは自分で行うことも可能ですが、必要な書類を揃えて法務局に行ったり、住宅ローンがある場合は金融機関とのやり取りが必要になったりと、手続きは難易度が高いです。

 

登記手続きを代行してもらう場合は、司法書士に依頼します。

 

信頼できる司法書士がいない場合は、自分で探す必要があります。

 

不動産会社に依頼すれば、司法書士を紹介してもらうことも可能です。

 

 

 

まとめ

 

今回は、 不動産売買契約書について詳しく解説しました。

 

不動産売買契約書について知りたかった方は参考になる内容が多かったのではないでしょうか。

 

紹介した内容を参考にして 不動産売買契約書に関する知識を深めて下さい。

 

 

 

不動産取引に透明性を持たせて安心した取引ができることを目指したのがリガベルです。

 

買い手と売り手を繋ぐ不動産マッチングサービス！

ニッチなところに手が届くサービス。

 

利用料は無料です。お気軽にお試しいただけます！

リガベル公式サイト：

https://regavel-auction.com

 

LINE登録をしていただいた方に特典として、「売却のすべて」がわかる資料をお配りしています✨

⇩

QRコード、もしくはリンクよりお友達登録?✨

LINE：

lin.ee/0Ym0QV1 

 

不動産知識コラム：

https://regavel-auction.com/info/column/

 

ご利用ガイド：

https://regavel-auction.com/guide/

 

インスタ：

https://www.instagram.com/regavel_official/

 

 

 

 

その他の、不動産相続関連の記事は以下もぜひご覧ください。

 

不動産相続手続きとは？

https://regavel-auction.com/info/647/

 

相続した不動産の評価額の調べ方とは？

 https://regavel-auction.com/info/639

 

相続した不動産を売却した時の税金とは？

https://regavel-auction.com/info/640/

 

 

その他の、不動産売買に関しての以下の記事も併せてご覧ください。

不動産売買契約書とは？

https://regavel-auction.com/info/646/

 

不動産売却の費用を詳しく解説

https://regavel-auction.com/info/644/

 

【不動産売買必要書類】売主が準備する書類とは？

https://regavel-auction.com/info/637/

 

不動産の売買の流れとは？

https://regavel-auction.com/info/636/

 

 不動産を早く売る売却方法とは？

https://regavel-auction.com/info/633/

 

 

その他の、確定申告に関しての記事は以下もぜひご覧ください。

 

不動産売却をした時に確定申告は不要？確定申告に必要な書類も紹介
https://regavel-auction.com/info/620/

 

不動産売却の確定申告必要書類とは？
https://regavel-auction.com/info/616/