不動産の売買の流れとは？

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不動産の売買の流れとは？

コラム | 不動産知識

2024/07/25

不動産の売買の流れを知っていますか？

不動産について興味があるけど実際にどういった流れなのかわからないといった方もいらっしゃると思います。

そんな方向けに不動産の売買の流れについて解説したいと思いますので読んでみて下さい。

不動産の売買の流れについてすでに知っているという方も改めて確認するつもりで読んでみる事をおすすめします。

この記事では以下の内容について解説していきます。

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・不動産売買で知っておいてほしい事

・不動産売買する時のコツ

・不動産購入する時の流れ

・不動産売却する時の流れ

・売買契約当日の流れ

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この記事は、東京で不動産売買、建築に関わるお仕事を20年以上経験している不動産営業マンによって監修されていますので安心してお読みいただけます。

この記事の監修者

井田朋彰

大工として5年間建築に関わる。その後、不動産会社に入社。不動産業界歴18年以上。

建築の面を理解した営業はお客様から好評。

趣味は、旅行と映画鑑賞。

不動産売買で知っておいてほしい事

◼︎ 不動産売買する時に必要な書類

⚪︎不動産を購入する時に必要な書類

購入申込書: 購入の意思表示

身分証明書: 購入申込、売買契約、住宅ローンの審査・契約

実印: 売買契約、住宅ローンの契約

印鑑証明: 住宅ローンの審査・契約、登記申請

住民票: 住宅ローンの契約、登記申請

源泉徴収票・所得証明書など: 住宅ローンの審査

借入金残高証明書または返済予定表: 住宅ローンの契約

返済口座通帳: 住宅ローンの契約

⚪︎不動産を購入する時の注意点

住民票や印鑑証明書は予備を用意: 発行の手間を省くために多めに取っておく。ただし、金融機関によって発行後の期限が異なるため注意が必要。

住民票には本籍地やマイナンバーの記載を除く: 住宅ローンの申請時には本籍地やマイナンバーの記載が不要なため、手続きがスムーズに進む。

⚪︎不動産を売却する時に必要な書類

身分証明書: 売主の身元確認

実印: 印鑑証明書の取得や契約書類の署名

印鑑証明書: 印鑑登録の証明

住民票: 売主の現住所と登記上の住所の一致確認

登記済権利書または登記識別情報: 不動産の所有権・抵当権の有無の確認

固定資産税納税通知書または固定資産税評価証明書: 不動産の課税評価額の確認

ローン残高証明書またはローン返済予定表: 売却物件に抵当権が付いている場合の残債の確認

銀行口座書類: 売却代金の受取り方法の確認

土地測量図・境界確認図: 土地の範囲や境界線の確認

建築設計図書・工事記録書: 新築や改築、改修時の作業内容の確認

集合住宅の管理規約、使用細則など: 居住における規則の確認

集合住宅の維持費確認書類: 管理費、修繕積立金、管理組合費などの確認

耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書など: 耐震性や建物内に含まれるアスベストの有無の確認

地盤調査報告書、住宅性能評価書、既存住宅性能評価書など: 不動産に関する詳細情報の確認

パンフレットなど: 内覧時や価格交渉時の資料

⚪︎不動産を売却する時の注意点

必要な書類を事前に確認し、円滑に準備を行う。

不明な点があれば信頼できる不動産会社に相談し、不備がないようにする。

◼︎ 不動産売買に必要な費用と税金

・仲介手数料

不動産会社が仲介する場合に発生する手数料。宅地建物取引業法で上限が規定されています。

200万円以下: 物件価格（税抜）×5％+消費税

200万円超～400万円以下: 物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税

400万円超: 物件価格（税抜）×3％+6万円＋消費税

手数料の計算式は物件価格を税抜き価格として計算し、消費税は手数料に加算されます。

・登記費用

物件の登記に必要な費用。物件価格によって異なりますが、一般的には数十万円程度かかります。

・印紙税

不動産の取引契約書に貼る収入印紙代。契約書の内容や物件価格によって異なります。

・固定資産税

物件の所有者が毎年市町村に納める税金。不動産の所有期間によって負担額が変わります。

・譲渡所得税

不動産を譲渡した場合に発生する税金。不動産の所有期間によって税率が異なり、最大で約40%となります。

・相続税

不動産を相続する場合に発生する税金。相続人と被相続人の続柄や、相続財産の評価額によって負担額が変わります。

不動産売買には物件価格以外にもさまざまな費用がかかるため、計画的な資金計画が必要です。

不動産売買手続きに不備がないように、専門家のアドバイスを受けながら進めることが重要です。

◼︎ 不動産の査定方法と基準

不動産の査定方法には、主に「比較法」「収益還元法」「土地評価法」の3つがあります。

・比較法

類似物件を比較して価格を算出する方法で、市場価格に影響されます。

・収益還元法

将来の収益を考慮して価格を算出する方法で、商業用不動産などに使用されます。

・土地評価法

法律に基づいて土地の価格を算出する方法です。

査定の基準には、不動産の広さ、立地、建物の状態や設備などが含まれます。

例えば、交通の便が良く、生活施設が近い物件は高く評価される傾向があります。

また、築年数が古く、建物の状態が悪い場合は査定額が低くなります。

・不動産の価格設定方法と注意点

不動産の価格設定には、正確な査定と市場相場の把握が重要です。

不動産の状態や立地条件、周辺環境を詳細に調べ、過去の売買価格や市場動向を分析します。

また、不動産の種類や地域によって異なる相場が存在するため、情報収集が必須です。

これらのデータは、不動産業界の専門家や公的機関が提供する情報を参考にします。

・不動産の相場情報の入手方法

不動産の相場情報を入手する方法には以下があります。

不動産取引サイトや不動産会社のホームページ: 過去の取引情報を検索できます。

不動産業界の情報サイトや新聞: 最新の市況や相場情報を提供しています。

相場情報は目安であり、実際の価格は市況や地域特性、物件の状態、需要と供給のバランスなどによって左右されます。

そのため、複数の不動産会社に査定を依頼し、より正確な価格設定を行うことが重要です。また、相場情報は常に変動するため、売却時期や状況に応じて変更することが必要です。

不動産売買する時のコツ

◼︎ 不動産購入前の準備

不動産購入は人生の中でも大きな出来事です。

購入を検討する際には、まず希望する条件や予算を明確にすることが重要です。

◼︎ 情報収集と計画

物件の情報収集や人生設計、資金計画をしっかり行いましょう。

具体的な人生設計が必要ですし、明確な資金計画を立てることで、無理のない住宅ローンを組むことができます。

◼︎ 効率化

これらの準備を行うことで、物件探しが効率化され、無駄な時間や労力を削減できます。

不動産購入は長期間にわたる住まい選びであり、購入後の生活に大きな影響を与えます。

◼︎ 物件探し

時間をかけて多くの物件を見比べることが大切です。

内覧時には物件の状態や設備、周辺環境を確認し、見学の時間帯や時期を変えて何度か訪れることも重要です。

◼︎ 質問

内覧時には物件の欠陥や不具合について納得するまで質問しましょう。

◼︎ 費用計画

住宅ローンや税金など、購入に関する費用の計画をしっかり立てましょう。

複数の金融機関から借入先を比較検討し、自分に合ったローンを選びましょう。

◼︎ 不動産仲介業者の選び方と注意点

・信頼性

取り扱う物件数や情報、価格が異なるため、信頼できる業者を選びましょう。

・仲介手数料

仲介手数料が発生するため、購入金額が高額になると手数料も高額になります。

事前に明確にしておくことが重要です。

・口コミや評判の確認

ネット上の口コミサイトを利用して、実際に利用した人の評価や感想を確認しましょう。

・加盟団体の確認

業界団体に加盟している業者は、一定の規則を遵守して業務を行っているため、信頼性が高いとされています。

・費用を明確にしてもらう

手数料や費用の内訳、媒介契約締結後のキャンセル料の有無、契約期間や更新料の有無などを確認しましょう。

不動産仲介業者の中には、契約前に手数料や費用を明確にせず、高額を請求する場合があります。

また、業者によっては不動産売却の取り扱い経験やマーケティング力に乏しい場合があるため、慎重に選び、信頼できる業者を選ぶことが必要です。

◼︎ 不動産売却の前に準備しておくべきこと

・市場調査

同地域の同種物件の価格や売却期間を調べ、自身の物件の相場を把握しましょう。

自身の物件が市場で求められるタイプか確認することも大切です。

・物件の調査

物件の状態や修繕が必要な箇所、法律上の問題点を把握しましょう。

土地の権利関係や建物の登記簿謄本、固定資産税評価証明書などの必要書類を用意しておきましょう。

・物件の魅力を引き出す

> 物件の良さをアピールするために、写真や動画、パンフレットを作成しましょう。

> インテリアの工夫や掃除、整理整頓も重要です。

> 物件の清掃や整理整頓を行う

> 築年数や設備の状態など、物件の特徴を把握する

> 買い手のニーズを理解し、アピールポイントを伝える

不動産市場では、同じような物件が複数ある場合、内装や設備、立地などが取引に大きな影響を与えます。

買い手は事前に物件の情報を十分に調べた上で購入を検討するため、物件の特徴を明確に伝えることが重要です。

売却価格については、現在の市場動向や実際の売却価格を調べ、妥当な価格設定を行うことが重要です。

また、誠実かつ迅速な対応を心がけることで、買い手の信頼を得て円滑な取引が可能になります。

不動産購入する時の流れ

ステップ1：希望条件の明確化と情報収集

人生設計や家族構成を考慮し、物件の場所や広さ、入居時期などの希望条件を明確にし、優先順位を付けることが重要です。

ステップ2：予算の設定と資金計画

希望条件をもとに、おおよその購入価格帯を調べ、資金計画を立てます。

物件購入の資金計画では、初期費用と住宅ローンの返済について短期的観点と長期的観点の両面から検討しましょう。

希望条件をすべて満たす物件が予算内で見つからない場合は、優先順位に従って再度検討することが必要です。

ステップ3：物件選定と住宅ローンの選定

希望条件に合った物件を探すためには、インターネットでの検索や不動産会社への相談が必要です。

また、住宅ローンを利用する場合は、借入先の金融機関やサービスを比較し、金利や諸費用、返済期間の見通しを事前に立てておくことが重要です。

ステップ4：内覧、現地見学

物件を選ぶためには、気になる物件の内覧や現地見学が大切です。

実際の土地や物件を見ることで、希望条件を満たすのかどうかを確認しましょう。

ステップ5：購入の申し込み

内覧した物件から購入したい物件を選び、不動産会社や売主に購入を申し込みます。

申し込みの際に、購入の意思表示のために申込証拠金が必要になる場合があります。

ステップ6：住宅ローンの事前審査

住宅ローンを借り入れる場合には、事前審査が必須です。

金融機関が申請者の返済能力を確認し、数日から1週間以内に審査結果が出ます。

ステップ7：契約内容の確認と重要事項説明

宅地建物取引士から、購入にあたっての契約内容や重要事項について説明を受けます。

すべての書類に目を通し、購入金額や支払日などに誤りがないか確認しましょう。

ステップ8：売買契約

契約内容や重要事項に問題がなければ、売買契約を締結し、手付金を支払います。

手付金は、購入契約を証明するためのもので、物件価格の5〜20％相当額が一般的です。

ステップ9：住宅ローンの本審査と契約

住宅ローンの本審査は、売買契約後に行われ、借り入れの契約を結びます。

事前審査よりも必要書類が多く、結果が出るまでに時間がかかります。

本審査を通過した場合、住宅ローン契約を結び、住宅購入のための資金調達が完了します。

ステップ10：引き渡し

物件の引渡し日と同じ日に、住宅ローンの融資実行と不動産の登記手続きを行います。

自身で登記手続きを行うことも可能ですが、抵当権設定が必要な場合は、司法書士に依頼します。

不動産売却する時の流れ

ステップ1：査定・価格設定

不動産の売却にあたり、売り出し価格を決めるため、不動産会社に査定を依頼することから始まります。

不動産査定には、簡易査定と訪問査定の2種類があります。

簡易査定はインターネットや電話で行われ、過去の取引データをもとにおおよその価格が算出されます。

訪問査定は物件訪問を行い、建物の状態や周辺環境などを確認した上で査定額が提示されます。

中古物件の場合は、訪問査定の結果を参考に価格を決定することが一般的です。

複数の不動産会社に査定を依頼して相場の把握に努めましょう。

ステップ2：仲介業者選び

査定を依頼した不動産会社の中から売買の仲介を依頼するために、媒介契約を締結します。

媒介契約には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3つの種類があり、それぞれに売主の自由度や不動産会社の義務が異なります。

複数の不動産会社に仲介を依頼することができる一般媒介契約が一般的でしょう。

ステップ3：公開・販売活動

不動産会社と媒介契約の締結後、広告を作成し、販売活動を開始します。

販売活動は不動産会社と協力して行いますが、内覧の対応は売主自らが行います。

ステップ4：売買契約

購入希望者が見つかり、売買に至った場合は、売買契約の締結です。

買主から手付金を受け取り、物件の引渡しまでの間に残りの購入金額の支払い方法や引き渡し日などの条件を取り決めます。

ステップ5：引き渡し・決済

売買契約が成立したら、決済と引渡しの手続きが必要です。

物件の引渡しは、決済と同日中に行われ、同時に所有権移転登記の手続きも行われます。

所有権移転登記は、買主側が手続きを行うことが多いようです。

ステップ6：確定申告

不動産売却によって得た利益は、原則として譲渡所得税の課税対象となります。

ただし、住宅売却においては一定額までの特例があり、利益から控除することができます。

譲渡所得税の確定申告を行う際には、特別控除や買い換えの特例などの節税に役立つ特例を確認することが重要です。

売買契約当日の流れ（マンション編）

◼︎ 売主と買主の顔合わせ

挨拶をおこなう

マンション売買契約当日は、売主と買主が顔を合わせる日です。

内見の際に既に会っている場合は2回目になりますが、改めて挨拶をしましょう。

売買契約はマンション売買において最も重要であり、後から「家族と意見が違ったので契約を取り消したい」というのは通用しないからです。

◼︎ 重要事項の説明

売主と買主そろっておこなうのがベター

挨拶が終わると、不動産仲介業者から買主へ重要事項の説明が行われます。

重要事項の説明は、宅地建物取引士の資格を持った人のみが行うことができます。

宅地建物取引士は重要事項説明前に「取引士証」を提示する義務がありますので、提示がなかった場合はこちらからお願いしましょう。

重要事項の説明を買主側だけに行う不動産会社が多いですが、認識のズレによるトラブルを減らすために、売主も重要事項説明書や契約書の確認を行うことをおすすめします。

売主は重要事項説明が終わった後に集まるよう指示されるかもしれませんが、「買主と一緒に重要事項の説明を受けたい」と不動産会社に伝えましょう。

重要事項説明書は専門的で複雑な内容になっているため、売買契約日に一度説明を受けただけでは完璧に理解することは難しいです。

売買契約締結日前に重要事項説明書のコピーをもらうか、メールで送ってもらい、事前に目を通しておきましょう。

その際に不明点や疑問点があれば書き出しておき、売買契約当日に質問できるようにしておくとスムーズです。

◼︎ 売買契約書の読み合わせ

記載内容の確認は念入りにチェック

重要事項説明が終わると、次に売買契約書の内容について売主・買主ともに間違いがないことを確認し合います。

売買契約書を読み合わせるときにチェックすべき点は、以下の6つです。

・物件情報

・売買代金の額、受領方法、受取り時期

・手付金の額と内容

・公租公課等の精算方法

・瑕疵担保責任の期間

・付帯設備一覧表の内容と説明

売買契約当日に決済日、いわゆる物件引渡しの日を決めることになるので、売主側は物件を確実に引き渡せる日、買主側は住宅ローン審査について事前に確認しておきましょう。

マンション売買契約では、買主が住宅ローン審査に通らなかったときに無条件で白紙解除となる「住宅ローン特約」を付加するのが通例となっています。

売主からすれば「付けたくない」というのが本音だと思いますが、逆に付けなければ買主と主張が対立し、取引は成立しなくなるでしょう。
ローン特約による売買契約の解除に注意しなければなりません。

契約時に融資金額や期間、解除条件について詳細に取り決め、契約書に文言を残しておくことで、トラブルを避けることができます。

◼︎ 売買契約書に署名・捺印する

収入印紙の貼付を忘れずに

売買契約書の内容に双方が納得すれば、署名・捺印して正式に契約を結びます。

このとき、収入印紙の貼付を忘れてはいけません。

売買契約書は課税文書にあたりますので、印紙税の支払いが法律で義務付けられています。収入印紙の貼付を怠ると、罰金等のペナルティを受けることになりますので注意しましょう。

◼︎ 手付金の受領

買主から売主へ手付金を支払う

マンション売買契約が無事に成立したら、買主から売主へ手付金が支払われます。

手付金の額は売買代金の5~10%が相場となっており、現金で取り交わすのが一般的です。

手付金は契約成立の証拠となる金銭ですが、解約手付としての意味合いも持ちます。

解約手付とは、双方どちらかが契約を解除したいと思ったときに、買主は手付放棄、売主は手付倍返しで契約を解除できると定めることです。

契約解除はあまり起きてほしくありませんが、万が一そうなったときにトラブルにならないようルールを定めておくことは重要です。

手付金はわかりやすくいうと売買代金の頭金のことで、返金の可能性がありますので使わずに取っておくのがベターです。

解約時に用いられる重要な金銭ですので、トラブル回避のためにルールを確認しておきましょう。

◼︎ 不動産業者に仲介手数料を支払う

仲介手数料の半金を用意しておく

不動産業者へ支払う仲介手数料は、売買契約日と決済日に分けて支払うことになっています。

そのため売買契約が無事に締結されたら、不動産業者へ仲介手数料の半金を支払います。

通常の場合、マンション売買でかかる仲介手数料は「売買代金×3%+6万円+税」ですので、売買契約日にはその半分、「売買代金×1.5%+3万円+税」が必要になります。

買主は手付金とは別途、不動産業者へ支払う仲介手数料も用意しておいてください。

売主は、買主から受け取った手付金から支払えるので、特別に用意しておかなくて良いことがほとんどです。

まとめ

今回は、不動産の売買の流れについて詳しく解説しました。

不動産の売買の流れについて知りたかった方は参考になる内容が多かったのではないでしょうか。

紹介した内容を参考にして不動産の売買の流れに関する知識を深めて下さい。

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