不動産売却の費用を知っていますか？

 

不動産の売却を検討しているけど追加の費用ってどういうものがあるのと思っている方もいらっしゃると思います。

 

そんな方向けに不動産売却の費用について解説したいと思いますので読んでみて下さい。

 

不動産売却の費用についてすでに知っているという方も改めて確認するつもりで読んでみる事をおすすめします。

 

 

この記事では以下の内容について解説していきます。

 

 

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・不動産売却の費用

・不動産売却の流れ

・売却する時の費用を安くするコツ

 

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この記事は、東京で不動産売買、建築に関わるお仕事を20年以上経験している不動産営業マンによって監修されていますので安心してお読みいただけます。

 

 

 

	この記事の監修者		田中利貴文
			宅地建物取引士、一級建物アドバイザー、住宅ローンアドバイザー。 大工として7年間現場を経験し、その後現場監督として5年間建築に関わる。その後、不動産会社に入社。入社より2年で、トップセールスを達成。 2012年8月に独立し不動産売買仲介を主にした株式会社レンズを創業。創業から11年目にして売り上げは、毎年右肩上がり。独自の住宅ブランド「インフィーア」は、独自性があり性能が高いと好評。 趣味は、ツーリングで自然を見に行くのと、筋トレ、読書。

 

 

 

 

不動産売却の費用

 

 

 

◼︎ 仲介手数料

 

不動産売却の仲介をしてくれた不動産会社に支払う手数料です。

 

営業活動に対する成功報酬なので、不動産の売却が成立したときに支払います。

 

一般的には、売買契約を結んだ際に半額を支払い、残り半額は買主に不動産を引き渡すときに支払います。

 

不動産売買の仲介手数料の上限は、以下のように法律で決められています。

 

 

・売買価格200万円以下の部分:（売却価格×5％）+消費税10％

・売買価格200万円から400万円以下の部分:（売却価格×4％+2万円）+消費税10％

・売買価格400万円を超える部分:（売却価格×3％+6万円）+消費税10％

 

 

上記の計算金額は、実際には不動産会社が計算して提示してくれるため、売主が自分で計算する必要はありません。

 

また、上限は法律で決まっていますが、下限には決まりがなく、不動産会社が自由に設定できます。

 

不動産売却は大きな金額が動くため、400万円を超える不動産売買には仲介手数料の速算式があります。

 

売却予定の不動産の相場や査定金額などを以下の計算式に当てはめると、仲介手数料の目安がわかります。

 

速算計算式: 仲介手数料＝売買価格×3％＋6万円

例: 売却金額が5,000万円の場合

 

仲介手数料＝5,000万円×3％＋6万円+税＝171万6,000円

 

 

支払い方法は、1回目、2回目とも現金払いのケースが多いものの、仲介手数料が100万円以上になることもあるため、銀行振込が可能なこともあります。

 

 

 

◼︎ 印紙代

 

費用:1,000円から6万円（売却金額で異なる）

支払いタイミング:契約書類作成時

 

印紙代とは、売買契約書など法的な書類に貼る収入印紙のことです。

 

書類に貼って割り印をすると印紙税を納税したことになります。

 

契約書に書かれている取り扱い金額によって、印紙税額が決められています。

 

現在、印紙税には軽減税率が設定されています。

 

不動産の譲渡に関する契約書のうち、記載金額が10万円を超えるもので、2014年（平成26年）4月1日から2027年（令和9年）3月31日までの間に作成される軽減措置の対象となる契約書は、以下の通りです。

 

 

契約金額10万円を超え50万円以下: 本則税率400円、軽減税率200円

契約金額50万円を超え100万円以下: 本則税率1千円、軽減税率500円

契約金額100万円を超え500万円以下: 本則税率2千円、軽減税率1千円

契約金額500万円を超え1,000万円以下: 本則税率1万円、軽減税率5千円

契約金額1千万円を超え5,000万円以下: 本則税率2万円、軽減税率1万円

契約金額5,000万円を超え1億円以下: 本則税率6万円、軽減税率3万円

契約金額1億円を超え5億円以下: 本則税率10万円、軽減税率6万円

 

 

例えば、不動産が5,000万円で売れた場合には、軽減税率が適用された1万円が印紙代となります。

 

この印紙代は、契約書一通ごとに課税されますので、例えば、売主側で保管用にもう一通作成する場合には、2通分の印紙代がかかります。

 

多くの場合、契約書を作成する不動産会社が用意をして、後で清算する形になります。

 

 

◼︎ 登記・抵当権抹消費用

 

費用: 登記費用+司法書士への報酬支払い

 

支払いタイミング: 契約終了時に清算

 

不動産を売却すると、不動産の所有権を売り主から買い主に変更する「所有権移転登記」が必要になります。

 

所有権移転登記をするときには、登録免許税が発生し、費用は買主が負担をします。

 

登録免許税の金額は固定資産税評価額に自治体ごとの税率をかけて計算されます。

 

 

売却をする不動産に住宅ローンが残っていた場合は、ローンの残債を精算してから「抵当権抹消」の手続きがあり、費用が発生します。

 

売却時にローン完済している不動産であっても、抵当権抹消手続きをしていなければ、抵当権がついたままですので、抹消手続きが必要です。

 

これらの計算と手続きを司法書士に依頼する場合は、その報酬も発生します。

 

報酬金額は売却した不動産・契約内容・依頼をした司法書士によってケースバイケースです。

 

 

◼︎ 住宅ローン関連の費用

 

費用: 一括返済にかかる金融機関の手数料 0～3万円

 

支払いタイミング: 金融機関での手続き時

 

住宅ローン関連の費用とは、住宅ローンの一括返済のために金融機関に支払う事務手数料などのことです。

 

不動産の売却をする際、ローンが残っていると売却ができないので、住宅ローンの残債を一括で支払ってから売却をします。

 

一般的に、この一括返済には、不動産の売却代金が充当されます。

 

手数料は、金融機関によって違いがありますが、インターネットで手続きすると、無料になるケースもあります。

 

また、住宅ローンの借り入れ時に保証料を一括払いしている場合には、保証料の一部が戻ってきますが、その際も、保証会社の事務手数料が発生することがあります。

 

詳しくは、住宅ローンを組んだ金融機関ホームページ・住宅ローンの規約資料などを参照の上、融資の担当者に確認してください。

 

 

◼︎ 引っ越し代

 

費用: 規模や住み替えスケジュールによって異なる

 

支払いタイミング: 引っ越し時

 

マイホームを売却した場合には、引越し費用が発生します。

 

マイホームなど、不動産の買い替えの場合には、住んでいた家（売却する不動産）から新居に引っ越すまでの間、仮住まいが必要になることがあります。その場合には

 

引っ越し1回目：今まで住んでいた家→仮住まい

引っ越し2回目：仮住まい→新居

 

の合計2回分の引越し費用がかかります。

 

 

◼︎ 譲渡所得税

 

費用: 保有期間・適用できる控除・売却額などにより異なる

支払いタイミング: 確定申告後

 

不動産を売ったときに出た利益を「譲渡所得」といいます。

 

利益が出た場合は、確定申告をし、譲渡所得税という税金（所得税、住民税）を支払います。

 

不動産を売却しても利益が出なかった場合は、税金は発生しません。

 

課税対象になる譲渡所得（利益）は、売却金額そのものではなく、さまざまな費用を差し引いた分に対してかかります。

 

譲渡所得の出し方は、以下のとおりです。

 

 

・譲渡所得の計算

 

譲渡所得 = 不動産の売却価格 - 取得費用（その不動産を入手したときの費用） - 譲渡費用（売ったときの費用）

 

 

・譲渡所得にかかる税率

 

 

短期譲渡所得（所有期間5年以下の土地・建物）

税率: 39.63%（所得税 30.63%、住民税 9%）

 

長期譲渡所得（所有期間5年を超える土地・建物）

税率: 20.315%（所得税 15.315%、住民税 5%）

 

 

◼︎ マンション売却に確定申告が必要な場合

 

確定申告が必要な場合のタイミングや申告方法を紹介

 

売却した翌年度の3月15日までに確定申告をして納税

 

 

 

◼︎ 確定申告

 

・不動産売却後の確定申告手続き

 

不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日が申告期間です。

 

売却に伴う税金は所得税・復興特別所得税と住民税ですが、確定申告が必要なのは所得税のみで、住民税は所得税の申告に基づいて翌年度に課税されます。

 

 

・申告手続きの概要

 

申告時期: 不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日まで。

 

申告場所: 現在の住所地を管轄する税務署。

 

 

・申告方法

 

直接提出: 所定の申告書に必要事項を記入し、税務署の窓口に直接提出します。

 

ただし、申告期間は約1カ月しかなく、期限が近づくと窓口が混雑するため、平日に手続きするのが難しい場合もあります。

 

郵送: 申告書を郵送で送付する方法。

 

時間外文書収受箱: 税務署に設置されている時間外文書収受箱に投函する方法。

 

電子申告（e-tax）: 電子申告・納税システム（e-tax）を利用する方法。

 

 

・申告書の入手方法

 

税務署: 最寄りの税務署で入手可能。ただし、申告書は毎年その年の分が用意されるため、早すぎる時期には配布されていないことがあります。

 

インターネット: 国税庁のホームページにある「確定申告書作成コーナー」で作成可能。

作成した申告書をプリントアウトして提出するか、e-taxで電子申告もできます。このコーナーはタブレット端末でも利用可能です。

 

 

・e-taxの利用準備

 

電子証明書の取得: インターネット上で本人確認を行うために必要。

 

市区町村が交付するマイナンバーカードが代表的です。

 

電子申告等開始届出書の提出: 税務署に提出し、利用者識別番号を取得します。

 

e-taxソフトのインストール: パソコンにインストールし、電子証明書の登録など初期登録を行います。

 

e-taxソフトはe-taxのホームページからダウンロード可能です。

 

 

・e-taxのメリット

 

書類の省略: 源泉徴収票などの書類の提出を省略できます。

 

24時間提出可能: 申告期間中は24時間提出が可能です。

 

早期還付: 譲渡損失の繰越控除などで税金の還付を受ける場合、通常より早く3週間程度で還付が受けられます。

 

 

 

 

 

不動産売却の流れ

 

 

◼︎ 複数の不動産会社に物件査定を依頼する

 

不動産を売却する際は、まず複数の不動産会社に査定を依頼します。

 

これは、売却予定の不動産の価格を把握し、仲介を依頼する不動産会社を選定するためです。

 

複数の会社から提示された査定額を比較し、納得のいく価格があれば、現地での訪問査定を依頼します。

 

その際、担当者の対応を確認しながら、仲介を依頼する会社を絞り込み、最終的に仲介契約を結びます。

 

 

◼︎ 自分でも相場を調べる

 

複数の不動産会社に査定を依頼するのと並行して、自分でも売却額の相場を調べておきます。

 

相場を把握しておくことで、不動産会社が提示する金額が妥当かどうか判断できます。

 

 

調査方法としては、以下のような不動産関連サイトを利用します。

 

・レインズ・マーケット・インフォメーション

・土地総合情報システム

 

 

◼︎ 必要書類を準備する

 

不動産の売却には、仲介を依頼する際や売買契約時に必要な書類があります。

 

これらの書類は、自宅で保管しているものや役所で取得するものがあり、一度に集めるのは大変です。

 

また、公共書類には発行後に有効期限があるものもあるため、全体の流れを把握し、段階的に書類を揃えます。売却の初期段階で必要な書類は以下の通りです。

 

 

身分証明書: 仲介契約時に本人確認で使用

登記済証・登記識別情報: 不動産権利書で、所有者を確認

登記簿謄本: 不動産の状態を確認

購入時の売買契約書と重要事項説明書: 所有者の経緯を確認

ローン残高証明書・返済償還表・抵当権抹消書類: ローンの有無を確認

 

 

その他の書類は、必要に応じて準備し、担当者がタイミングを知らせてくれます。

 

 

◼︎ 売買契約に必要な書類を用意する

 

購入希望の申し込みが入ったら、売買契約に必要な書類を準備します。

 

必要なタイミングは担当者が知らせてくれるので、それに合わせて用意します。

 

比較的大きな金額としては、売買契約時に不動産会社へ支払う仲介手数料の半金があります。

 

また、住宅ローンの一括返済をする場合、売買契約で受け取った売却額で一括返済を行いますが、その際に金融機関へ支払う事務手数料などが必要です。

 

その他の費用は、一般的に不動産会社が書類作成時に立て替えてくれるため、契約の最後に清算します。

 

これらの手続きは不動産会社によって異なるため、仲介を依頼する際に確認しておきましょう。

 

 

 

売却する時の費用を安くするコツ

 

 

◼︎ 税金の特例を使って費用を抑える

 

不動産売却時に利用できる税金控除の特例があります。

 

自己判断で適用できると思っていても、必要条件を満たさずに適用外になることもあるため、売却前に不動産会社の担当者に確認するか、税務署で相談してから動きましょう。

 

 

・マイホームの3,000万円控除を適用する

・10年超所有軽減税率を適用する

・特定居住用財産の買い換え特例を適用する

・赤字になった場合の控除を適用する

 

 

◼︎ マイホームの3,000万円控除を適用する

 

マイホームだった不動産を売却する場合、譲渡所得（利益）が発生しても、最高3,000万円までは非課税になります。

 

これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいますが、一般的には「マイホームの3,000万控除」と呼ばれています。

 

この場合の利益とは、不動産の売却額から、取得費用（その不動産を入手したときの費用）・譲渡費用（売ったときの費用）などの必要経費を差し引いた金額のことです。

 

 

⚪️マイホーム3,000万円控除を受けるための条件

 

・売主にとってマイホームとして居住用していた不動産であること

・または、マイホームとして居住しなくなって3年以内であること

・売り先が配偶者、直系血族、同族会社ではないこと

・前年や前々年にこの控除を使っていないこと

 

利益が3,000万円を超えている場合は、3,000万円を超えた金額に課税があります。

 

 

・利益が1,000万円ある場合

最大3,000万円までの控除なので、課税対象なし。

 

・利益が5,000万円ある場合

最大3,000万円の控除なので、利益5,000万円 - 控除3,000万円 = 課税対象2,000万円

 

 

利益が5,000万円あった場合は、控除後の2,000万円に対してのみ譲渡所得税（所得税・住民税）が課税されます。

 

ただし、本特例は「10年超所有軽減税率」との併用はできますが、「特定居住用財産の買い換え特例」との併用はできません。

 

 

◼︎ 10年超所有軽減税率を適用する

 

マイホームの3,000万円特例を適用しても、まだ利益がある場合に適用できる特例です。

 

売却したマイホームの所有期間が10年を超えていれば、軽減税率の特例を使うことによって、譲渡所得（利益）にかかる税率を、通常の長期譲渡所得の税率よりも低くすることができます。

 

 

⚪︎10年超所有軽減税率特例を受けるための条件

 

・売却した年の1月1日時点の所有期間が10年を超えていること

・マイホームとして居住しなくなって3年以内の売却であること

・前年や前々年にこの特例を受けていないこと

・親子や夫婦間など生計を一つにする相手への売買ではないこと

 

 

譲渡所得3,000万円分の特別控除をした後、以下のように軽減されます。

 

通常の長期譲渡所得は20.315%（所得税 15.315% 、住民税 5%）ですので、税率を押さえることができます。

 

 

・利益が5,000万円の場合

 

最大3,000万円控除なので、5,000万円－特別控除3,000万円＝2,000万円

 

 

上記計算の2,000万円に対して、長期譲渡所得の税率がかかり、上記表の上段が適用されます。

 

2,000万円×10％＝200万円

 

 

利益が大きい場合には特別控除を併用することで、大きく節税ができます。

 

ただし、本特例は「特定居住用財産の買い換え特例」との併用はできません。

 

 

◼︎ 特定居住用財産の買い換え特例を適用する

 

マイホームの住み替えのために不動産売却をする場合には、譲渡所得税等は課税されないという特例です。

 

10年以上所有して住んでいたマイホームを売って、代わりに新しいマイホームを入手するときに使えます。

一般的には「買換え特例」と呼ばれています。

高い金額の住宅に買換えをして住み替える場合、元のマイホームを売った利益分にかかる譲渡所得課税の先送りができます。適用条件は以下の通りです。

 

 

⚪︎特定居住用財産の買い換え特例

 

2021年（令和3年）12月31日までの居住用財産の譲渡であること

譲渡対価が1億円までであること

買い替え先にも条件あり

 

1,000万円で購入したマイホームを5,000万円で売却し、7,000万円のマイホームに買い換えた場合

 

売却額5,000万円－取得費用1,000万円＝4,000万円

 

 

旧マイホームの売却による利益が4,000万円あり、本来ならこれに課税がされます。

 

しかし、本特例を適用してマイホームの買い替えをすると、本来ならば利益である4,000万円分への課税がされなくなります。

 

しかし、課税義務が消えたわけではなく、次の売却まで先送りをしているだけですので、次回売る時には課税されます。

 

また、マイホームの買い替えをして、新マイホームの値段が旧マイホームの値段よりも低い場合は、その差額分が利益となり、今回の売却に対して課税されます。

 

 

◼︎ 赤字になった場合の控除を適用する

 

売却する不動産がマイホームで、住宅ローンが残っていると、売却額がローン残債を下回ってしまい、赤字になることがあります。

 

また、不動産がとても高い時代に購入した場合、売却額から経費を差し引いたら赤字になることもあります。

 

このような場合は、条件を満たせば、その赤字分をほかの所得（給与所得や事業所得など）から差し引く（控除）することができます。

 

これを損益通算と言います。

 

損益通算をすることで、確定申告をしている方の所得の総額が低くなれば、その分、税金が少なくなるので節税となります。

 

また、会社員の方は、すでに給与年収から計算した源泉徴収をされていますので、損益通算によって課税対象額が下がることにより、税金還付されることもあります。

 

また、損益通算をしてもその年だけではカバーしきれなかった赤字は、譲渡の年の翌年以後3年間繰り越して控除することができます。

 

どちらも、以下のような要件があります。

 

 

⚪︎特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を受けられる条件

 

・居住用の不動産であること

・居住しなくなってから3年以内であること

・売却した

 

 

◼︎ 自分に合う不動産会社に仲介を依頼する

 

・不動産業歴が長い

 

不動産売買の経験が豊富な、不動産業歴の長い会社を選びましょう。

 

業歴が浅い会社が悪いわけではありませんが、長く続いている会社には、長年信頼されている理由があります。

 

業歴の長さは、宅地建物取引業の免許番号で確認できます。

 

不動産を仲介するには免許が必要で、不動産会社は必ずこの免許を持っています。

 

ホームページやチラシ、看板などには「〇〇県知事免許（10）XXXXXXX号」と記載されており、（）内の数字が大きいほど、営業経歴が長いことを示しています。

 

 

・相場に合った査定価格

 

複数の不動産会社に査定を依頼すると、中には驚くほど高額な査定を提示する会社もあります。

 

しかし、高い査定額を出した会社に依頼しても、必ずしも高く売れるとは限りません。

 

相場とかけ離れた売却額は、購入希望者にとって割高感があり、売れにくくなります。

 

長期間売れない状態が続くと、値下げせざるを得なくなり、最終的には当初の査定額よりも低い金額でしか売れないこともあります。

 

査定価格は、価格そのものよりも、その価格が適正かどうかを見極める必要があります。

 

相場よりも高い金額を提示してきた会社には、その査定額の根拠を確認しましょう。

 

他社が気づかなかった物件の長所を理解して高く売れると判断した場合もあります。

明確な理由があり納得できれば、相場より高くてもチャレンジする価値があります。

 

 

 

まとめ

 

今回は、不動産売却の費用について詳しく解説しました。

 

不動産売却の費用について知りたかった方は参考になる内容が多かったのではないでしょうか。

 

紹介した内容を参考にして不動産売却の費用に関する知識を深めて下さい。

 

 

 

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