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不動産売却をした時に確定申告は不要?確定申告に必要な書類も紹介

コラム | 不動産知識

2024/02/22

不動産売却した時に確定申告は不要なのかなどを知っていますか?

 

不動産売却した時の確定申告についてあまり知らない方が多いと思います。

 

そんな方向けに不動産売却した時に確定申告は不要なのかについて紹介したいと思いますので読んでみて下さい。

 

不動産売却した時に確定申告は不要なのかについてすでに知っているという方も改めて確認するつもりで読んでみる事をおすすめします。

 

 

この記事は、東京で不動産売買、建築に関わるお仕事を20年以上経験している不動産営業マンによって監修されていますので安心してお読みいただけます。

 

 

 

  この記事の監修者

 

田中利貴文

 

 

宅地建物取引士、一級建物アドバイザー、住宅ローンアドバイザー。

大工として7年間現場を経験し、その後現場監督として5年間建築に関わる。その後、不動産会社に入社。入社より2年で、トップセールスを達成。

2012年8月に独立し不動産売買仲介を主にした株式会社レンズを創業。創業から11年目にして売り上げは、毎年右肩上がり。独自の住宅ブランド「インフィーア」は、独自性があり性能が高いと好評。

趣味は、ツーリングで自然を見に行くのと、筋トレ、読書。

   

 

 

 

 

その他の、確定申告に関しての記事も併せてぜひご覧ください。

→不動産売却の確定申告必要書類とは?
https://regavel-auction.com/info/616/

 

 

不動産売却した時に確定申告は不要?

 譲渡所得が発生すると確定申告しなければならない 

 

相続した不動産を売却した際、譲渡所得(売却益)が発生すれば、他の所得と合算して売却した翌年の216日から315日までに確定申告が必要です。

 

譲渡所得は、売却価額から(取得費+譲渡費用)を差し引いた金額で計算されます。

この結果がプラスならば売却益があり、所得税や住民税が売却益から計算されます。

 

・計算式

 

譲渡所得=売却価額-(取得費+譲渡費用)

 

 

・売却価額

 

不動産を売却して受け取る金額。

 

途中での固定資産税の案分や精算金も含まれます。

 

 

・取得費

 

不動産の購入価額や手数料に取得後の改良費や設備費を加えた金額。

 

相続した場合は、被相続人の購入価額が取得費になります。

 

建物の場合は、所有期間に応じた減価償却費相当額を差し引いて取得費を計算します。

 

価額が不明な場合や取得費が売却価額の5%を下回る場合は、取得費を売却価額の5%として計算します。

 

 

・譲渡費用

 

売却にかかる諸経費。

 

仲介手数料や契約書の収入印紙、測量費用、建物の取り壊し費用などです。

 

不動産の譲渡損失(売却損)が生じた場合は、確定申告の義務はありません。

 

給与所得や事業所得、不動産所得など他の所得がある場合は、それらについては確定申告が必要です。

 

 

 譲渡損失が発生した場合は確定申告は不要 

 

不動産の譲渡損失(売却損)が生じた場合は、確定申告の義務はありません。

 

給与所得や事業所得、不動産所得など他の所得がある場合は、それらについては確定申告が必要です。

 

不動産の譲渡損失は、その損失を他の土地や建物の譲渡所得の金額から控除できますが、他の所得とは損益通算できません。

 

しかし、居住用財産の譲渡損失の損益通算の要件を満たす場合に限り、他の所得と損益通算できます。

また相殺できなかった損失は翌年以降に3年間繰り越すことができます。

 

この場合は、確定申告を行うのがおすすめです。

 

 

 特例を利用する場合は、確定申告が必要 

 

相続した不動産の売却には特例があり、一定の条件を満たすと売却益から一定額を控除できたり、所得税や住民税の税率を軽減できます。特例を利用する場合は確定申告が必要です。以下に一部を紹介します。

 

 

① 相続財産の取得費加算特例

相続した不動産を3年以内に売却した場合、相続税で支払った相続税の一部を取得費に上乗せして譲渡所得を計算できます。

 

譲渡所得=売却価額-(取得費+取得費加算額+譲渡費用)

取得費加算額=相続税額×売却不動産の課税価格÷相続財産の合計額

 

② 居住用財産の3,000万円特別控除

居住用として利用した不動産を売却した場合、売却益から最大3,000万円を控除できます。

 

③ 空き家の居住用財産の3,000万円特別控除

亡くなった人が居住用として利用していた不動産が空き家になり、売却した場合、最大3,000万円を控除できます。

 

④ 10年超所有の居住用不動産の軽減税率特例

相続した不動産を居住用として10年以上所有し、特定条件を満たす場合、6,000万円まで14.21%の軽減税率で計算できます。

6,000万円以上の部分は20.315%で計算されます。

 

 

上記で紹介した内容については以下の記事もご参考ください。

 

不動産相続税金対策とは?

https://regavel-auction.com/info/609/

 

不動産相続相談先はどこ?不動産相続を相談する時の注意点も紹介

https://regavel-auction.com/info/611/

 

相続不動産売却手順とは?

https://regavel-auction.com/info/613/

 

不動産相続登記に必要な書類は?

https://regavel-auction.com/info/614/

 

不動産相続の名義変更必要書類とは?

https://regavel-auction.com/info/615/

 

 

 

 

相続した不動産の売却時の税金

 

相続した不動産の売却に伴う税金は、所得税、住民税、および印紙税がかかります。

 

・所得税及び住民税

 

相続した不動産を売却した場合、所得税及び住民税がかかります。

 

税率は、不動産の所有期間に応じて異なり、被相続人が不動産を購入してからの所有期間が重要です。

所有期間については被相続人の所有期間を引き継ぐことができます。

 

 

・短期譲渡所得

 

所有期間が5年以下の場合、税率は39.63%(所得税30.63%、住民税9%)です。

 

・長期譲渡所得

 

所有期間が5年を超える場合、税率は20.315%(所得税15.315%、住民税5%)です。

ただし、10年以上所有した居住用不動産には軽減税率の特例があります。

 

・印紙税

 

売買契約書には収入印紙を貼りますが、印紙税は売買金額によって変動します。

具体的な金額は国税庁のホームページに掲載されている「印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで」で確認できます。

 

 

収入印紙については以下の記事もご覧ください。

 

 

不動産売買の領収書に印紙はいる?印紙代も紹介

 https://regavel-auction.com/info/0606/

 

 

 

 

不動産売却時の確定申告の方法

 課税対象の譲渡所得を計算する 

 

譲渡所得(売却益)の計算は以下の通りです。

 

譲渡所得 = 譲渡収入金額ー  (取得費 + 譲渡費用)

 

・譲渡収入金額

不動産の売却価格

 

・取得費

売却した不動産を取得するためにかかった費用

 

・譲渡費用

 不動産売却の際に支払った仲介手数料などの費用

 

得られた譲渡所得をもとに、支払う税金は以下の式で計算されます。

 

支払う税金 = (譲渡所得特別控除) × 税率

 

譲渡所得には特別控除が適用され、その後税率が適用されます。

 

 

 所得税を計算する 

 

譲渡所得がプラスの場合、税率は不動産所有期間によって変化します。以下が税率の違いです。

 

・不動産所有期間が5年以下

所得税30.63%、住民税9

 

・不動産所有期間が5年超

所得税15.315%、住民税5

 

不動産の所有期間が5年以下か5年以上かで税率が大きく変わります。

 

所有期間計算

所有期間の計算方法には特定の基準があります。

 

具体的には、不動産の購入日から引き渡し日までではなく、購入日から引き渡した年の11日までとして計算されます。

 

例えば、201951日に購入した不動産を202451日に売却する場合、所有期間は201951日から202411日までとなります。

この計算により、5年以下の範囲になります。

 

そのため、5年超で適用される軽減税率は適用されないことに注意が必要です。

 

 

 不動産売却で経費になるもの 

 

不動産の売却に際しては、売却益から差し引ける経費が課税対象金額を軽減します。

以下が差し引ける経費の一例です。

 

・売却のための仲介手数料

・売主が負担した印紙税

・土地売却に伴う建物の取り壊し費用

・土地売却に伴う建物の取り壊し直前の未償却残高(資産損失)

 

ただし、過去に支払った修繕費、固定資産税、管理費などは経費として認められず、差し引くことができません。

 

不動産には土地と建物の2種類がありますが、それぞれ税額の計算方法が異なります。

 

土地を売却した時の税額は次の算式で計算します。

土地売却時の税額計算

・売却金額-購入金額-経費=所得(売却益)

・所得税率=土地売却時の課税金額

 

 

 建物の税額計算 

 

建物の減価償却は価値の経時的な下落を考慮し、税額計算に影響を与えます。以下は売却益が出た場合の税額計算事例です。

 

4,000万円で建物を購入

・売却までに2,000万円の減価償却

・建物の残存価値は2,000万円

・建物を3,000万円で売却

 

この取引で、2,000万円の価値の建物が3,000万円で売却され、差額1,000万円が所得(売却益)です。

 

・所得3,000万円 ー2,000万円 = 1,000万円

 

この1,000万円の所得に税率を適用し、課税金額が計算されます。

 

 

 

不動産売却の確定申告で必要な書類

 

不動産の売却に際して確定申告を行う場合、提出する書類は以下の通りです。

 

※必要書類

・確定申告書の第一表、第二表及び第三表(分離課税用)

・本人確認書類の写し(マイナンバーカードなど)

・譲渡所得の内訳書【土地・建物用】

・不動産を売却した際の売買契約書の写し

・譲渡費用に関連する領収書などの写し

・不動産を購入した際の売買契約書の写し及び購入手数料などの領収書の写し

・登記事項証明書(不動産番号等の明細書を提出することで省略可)

 

・特例を利用する場合

不動産売却で税金を大幅に減らすためには、以下の条件に当てはまる場合に使える控除を活用し、必要な書類を用意することが重要です。

 

上記の※必要書類の項目に追加して提出が必要な書類は以下です。

 

・公共事業による不動産売却(5,000万円控除)

書類:公共事業用資産の買取りの申出証明書、買取りの証明書

 

・マイホームの売却(3,000万円控除)

※必要書類以外には、追加書類不要

 

・再開発による土地売却(2,000万円控除)

書類:特定土地区画整理事業等のために土地等の買取りがあったことを証明する書類

 

・建設や宅地造成での土地売却(1,500万円控除)

書類:特定住宅地造成事業等のために土地等の買取りがあったことを証明する書類

 

・平成2122年取得の土地売却(1,000万円控除)

※必要書類以外には、追加書類不要

 

・相続した土地建物等を譲渡し、利益があった場合の3,000万円控除

書類: 被相続人居住用家屋等確認書、耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し(取り壊した場合は不要)

 

・相続した不動産の売却で取得費加算の特例

書類:相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書、相続税の申告書のコピー

 

・不動産売却で損失がある時の損益通算と繰越控除

書類:売却した不動産の借入金残高証明書、譲渡損失金額の明細書、繰越する譲渡損失金額の計算書

 

上記の書類を用意することで、適用可能な控除を活用し、税金を最小限に抑えることが可能です。

 

 

確定申告必要書類についての記事は以下もぜひご覧ください。

不動産売却の確定申告必要書類とは?

 

https://regavel-auction.com/info/0616/

 

 

 

 

国税庁サイトの確定申告書記載例を確認

 

書類が準備できたら、国税庁の確定申告書記載例を確認しましょう。

以下がアクセスの手順です。

 

国税庁のホーム(https://www.nta.go.jp/)

「税の情報・手続・用紙」

「税について調べる」

「個人の確定申告書の作成はこちら(確定申告書等作成コーナー)」

「令和2年分譲渡所得の申告のしかた(記載例)」

 

上記の手順でたどり着くと、確定申告書記載例(土地や建物をお売りになった場合)のページ「https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2020/kisairei/joto/index.htm」にアクセスできます。

 

上記のページで具体的な記載例を参考にすることができます。

 

以下は、譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)【土地・建物用】を作成する手順です。

国税庁の令和2年分譲渡所得の申告のしかた(記載例)のページを参照してください。

 

P45P1213P1819

令和2年分譲渡所得の申告のしかたのページを確認し、内訳書のフォーマットや記載例を理解します。

 

P6P14P20

第一表の収入額等と所得金額等の箇所を埋めます。

これには、不動産の譲渡に関連する金額や所得を詳細に記載します。

 

P7P15

第二表を作成します。

この表には、土地や建物の売却に関する情報をまとめます。

 

P8

第一表の所得から差し引かれる金額の箇所を書きます。

これには、特例や控除などが影響する部分が含まれます。

 

P9P16P21

第三表の分離課税の収入金額や所得金額などの箇所を書きます。

これには、特定の条件下で計算される分離課税の情報が含まれます。

 

P10P17

第三表の税金の計算の箇所を埋めます。これには、所得税や住民税の計算などが含まれます。

 

P23

第一表の税金の計算、その他などの箇所を書きます。

これには、各種の税金に関する情報が含まれます。

 

以上の手順に従って、確定申告に必要な書類を作成してください。

確定申告に関する具体的な情報は、国税庁のサイトや税理士のアドバイスも活用してください。

 

 

確定申告の提出期間と提出方法

 

確定申告は、不動産の売却(成約)後の翌年に行います。

 

提出期間は毎年216日から315日までで、令和3年はコロナ禍の影響で415日まで延長されました。

 

提出するものは、作成した確定申告書と事前に揃えた書類です。これらを所定期間内に、管轄の税務署へまとめて提出します。

 

確定申告の提出方法は、税務署の窓口への持参、郵送、およびインターネットを利用したeTaxでの電子申告の3通りが選べます。

 

税務署は提出時期に混雑するため、窓口での提出の際は時間に余裕を持つことが重要です。

 

郵送の場合は確定申告最終日の消印があれば、期限内の提出とみなされます。

 

 

期間内に確定申告を行わない時のペナルティー

 

確定申告を期限内に行わないと、所得税に加えて、以下の追加税金が発生します。

 

・追加税金1無申告加算税

期限内に申告しなかった場合、無申告加算税が追加で課されます。

課税ルールは以下の通りです。

 

・納付税額50万円までの部分

無申告加算税15

 

・納付税額50万円超の部分

無申告加算税20

 

この割合で無申告加算税が課されます。

 

・延滞税

延滞税は、未納期間に応じて課される罰金です。

 

 

確定申告後の納税の流れ

 

不動産売却の翌年216日から315日までに確定申告を完了し、その後に所得税を納税します。

 

 

所得税と住民税の違い

 

不動産売却においては、所得税と住民税の2つの税金が発生しますが、支払いのタイミングは異なります。

 

所得税は確定申告直後に支払われますが、住民税はその後、5月頃になってから納付書が送付され、届いたら支払いを開始します。

 

 

住民税の払い方

 

住民税の支払いは、1年分を4期に分割して行います。

 

支払い月ごとの納付期限は、6810・翌1月の末日で、土日の場合は週明けの月曜が締め切り期日となります。

一括で支払うことも可能です。

 

 

不動産売却時の税金対策

 

 取得費が分かるものを探す 

 

節税のためには、「購入時の売買契約書」などの取得費がわかる資料を見つけると良いです。

 

取得費が不明な場合には「概算取得費」を用いますが、これは「譲渡価額の5%」です。

 

概算取得費を使うと譲渡所得が増え、税金も増える可能性があります。

 

概算取得費を回避するためにも、取得費のわかる資料を見つけることが最も有効な節税策です。

 

具体的な資料としては、「購入時の売買契約書」が基本です。

 

契約書がない場合には、以下のような手段が考えられます。

 

 

・通帳の出金履歴や住宅ローン契約書、抵当権設定額から購入額を推測する。

・新築物件の場合、ディベロッパーや仲介不動産会社から契約書の写しを入手する。

・不動産研究機関が公表している市街地価格指数や建設物価調査機関が公表している単価を使用して土地や建物の取得費を算定する。

 

これらの資料を利用する際は最終的に税務署に相談することが重要です。

 

 

 取得費に加算できるものを加える 

 

節税対策の一環として、以下の項目を取得費に加算することが可能です。

 

・取得時の仲介手数料

・取得時の売買契約書に貼付けた印紙代

・取得時の登録免許税

・取得時に司法書士へ支払った手数料

・取得時の不動産取得税

・取得に際して支払った立退料・移転料

・取得のための測量費

・取得のための建物の取り壊し費用

・購入時の整地、埋立て、地盛りの費用、下水道、擁壁の設置費用

・リフォーム費用

 

購入時の諸経費は、取得時の購入額に加え、土地と建物に配分した後、建物に配分されたものは建物購入額の一部になり、減価償却されます。

 

例えば、仲介手数料は土地と建物の購入額で分割し、建物に配分された仲介手数料と建物価格の合計が取得時の建物購入額となります。

 

リフォーム費用については、リフォーム時に全額を建物購入額に加え、その後も建物購入額として減価償却が行われます。

 

 

 譲渡費用を全て計上する 

 

譲渡費用を計上することも節税対策の一環です。

以下が計上可能な譲渡費用の例です。

 

 ・売却時の仲介手数料

 ・売買契約書の印紙代

 ・売却のために広告した場合の広告料

 ・売却のために測量した測量費

 ・売却のために鑑定をした場合の鑑定料

 ・売却のために借家人を立退かせるために支払った立ち退き料

 ・買主の登記費用を負担した場合の負担額

 ・売買契約を解除した場合の違約金

 ・売却のために行った建物の補修費

 ・買主との交渉のために要した交通費、通信費など

 ・借地権を売る際に地主の承諾を得るために支払った名義書換料など

・土地を売るために、その土地の上の建物を取り壊した場合の建物の取得費と取り壊し費用

 

ただし、以下の支出は譲渡費用として認められません。

 

 ・抵当権抹消費用

 ・遺産分割のために要した支出

 ・移転先家屋の購入費、修繕費、移転費用など

 ・譲渡資産の維持管理費など

 ・引越代

 ・売却とは無関係な飲食代、交通費、宿泊費など

 

 

 マイホームなら3,000万円特別控除を活用する 

 

マイホームの売却において、一定の要件を満たす場合には、3,000万円特別控除を活用して節税できます。

この特別控除を活用すると、譲渡所得は以下のように計算されます

 

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用  3,000万円

 

特定の要件を満たすマイホームは「居住用財産」と呼ばれ、以下の条件を満たす不動産が該当します。

 

・現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の場合

・転居後に家屋を取り壊して、転居してから3年後の1231日までか、取り壊し後1年以内に譲渡する場合(取り壊し後に貸し付けや事業の用に供すると適用外)

・転居してから3年後の1231日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡する場合(貸付や事業用に供していても適用)

・災害などにより居住していた家屋が滅失し、その敷地だけを譲渡する場合(3年以内)

 

転居しても、2の要件を満たせば居住用財産とみなされ、3年後の1231日まで他人に貸していても認められます。

 

取り壊しても、4の要件を満たせば居住用財産とされますが、解体後に事業の用に供すると居住用財産とはみなされません。

 

詳細な要件については、国税庁のホームページを確認して下さい。

 

 

まとめ

 

今回は、不動産売却した時に確定申告は不要なのかなどについて詳しく紹介しました。

 

不動産売却した時に確定申告は不要なのかについて知りたかった方は参考になる内容が多かったのではないでしょうか。

 

紹介した内容を参考にして不動産売却した時に確定申告は不要なのかに関する知識を深めて下さい。

 

 


その他の、不動産相続関連の記事は以下もぜひご覧ください。

 

不動産相続税金対策とは?

https://regavel-auction.com/info/609/

 

不動産相続相談先はどこ?不動産相続を相談する時の注意点も紹介

https://regavel-auction.com/info/611/

 

相続不動産売却手順とは?

https://regavel-auction.com/info/613/

 

不動産相続登記に必要な書類は?

https://regavel-auction.com/info/614/

 

不動産相続の名義変更必要書類とは?

https://regavel-auction.com/info/615/

 

 

 

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