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不動産売却の確定申告必要書類とは?

コラム | 不動産知識

2024/02/16

不動産売却の確定申告必要書類などを知っていますか?

 

不動産を売却して確定申告をすることになったけど確定申告したことなくてわからないと思っている方もいらっしゃると思います。

 

そんな方向けに不動産売却の確定申告必要書類について紹介したいと思いますので読んでみて下さい。

 

不動産売却の確定申告必要書類についてすでに知っているという方も改めて確認するつもりで読んでみる事をおすすめします。

 

不動産売買の確定申告の必要な場合と不要な場合についても詳しく紹介します。

 

 

 

この記事は、東京で不動産売買、建築に関わるお仕事を20年以上経験している不動産営業マンによって監修されていますので安心してお読みいただけます。

 

 

  この記事の監修者   井田朋彰
   

大工として5年間建築に関わる。その後、不動産会社に入社。不動産業界歴18年以上。

建築の面を理解した営業はお客様から好評。

趣味は、旅行と映画鑑賞。

       

 

その他の、確定申告に関しての記事は以下もぜひご覧ください。

→不動産売却をした時に確定申告は不要?確定申告に必要な書類も紹介
https://regavel-auction.com/info/620/

 

 

 

 

不動産売却の場合の確定申告について

 

 

 不動産売却で確定申告が必要な場合 

 

不動産の売却による譲渡所得は、所得税の対象となります。

 

具体的には、不動産を売却した際に得られる利益が、所得税の対象とされるものです。

 

この譲渡所得とは、不動産の売却により生じる所得であり、具体的な計算は売却額から取得費を差し引いた差額が該当します。

 

 譲渡所得 = 譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用) - 特別控除

 

 

 

 

 

取得費には、購入代金や建築費、売却前の費用や修繕費用、そして譲渡時の仲介手数料などが含まれます。

 

譲渡所得に対する課税は、売却した年の確定申告時に行われます

 

ただし、一定の金額以下の場合には特別控除や軽減税率が適用されることもあります。

 

不動産の取得から売却までの期間が5年を超えるかどうかにより、適用される税率が異なります。

 

税率には長期譲渡所得と短期譲渡所得があり、それぞれの所得税と住民税の割合が異なります

 

・長期譲渡所得

所得税15.315%、住民税5

 

・短期譲渡所得

所得税30.63%、住民税9

 

 

 不動産売却の確定申告で必要な書類 

 

・確定申告書B様式(第一表)

 

・確定申告書第三表(分離課税用)

確定申告書第三表(分離課税用)は、不動産の売却に関連しており、譲渡所得税が他の所得と分離して課税されるため必要です。

 

・譲渡所得の内訳書

譲渡所得の内訳書は、収入金額、取得費、譲渡費用などを詳細に記入し、確定申告書第三表に必要です。

 

・登記事項証明書

建物、土地の登記事項証明書は、売却した土地に関する情報を提供し、不動産の所有権や抵当権の有無を確認できます。

法務局またはオンライン申請システムを通じて入手できます。

 

・不動産購入時と売却時の売買契約書のコピー

売買契約書のコピーは、不動産の購入と売却の際に必要で、取得費と売却収入を証明します。

 

・取得費用が確認できる領収書の写し

不動産購入時にかかった取得費用が確認できる領収書等が必要です。

 

・譲渡費用が確認できる領収書の写し

不動産売却時にかかった譲渡費用が確認できる領収書等が必要です。

 

・源泉徴収票

給与所得者は申告書に源泉徴収票に記載の額を記入する必要があります。

 

・本人確認書類

 

 

確定申告書の様式のダウンロードや申告方法については、国税庁のサイトを参照すると便利です。

 

 

 

 

 

 不動産売却で確定申告が不要な場合 

 

不動産の売却に伴い、譲渡損失が発生した場合、通常は確定申告が不要です。

 

この譲渡損失とは、不動産の売却額が取得費を下回る場合に発生します。

 

譲渡損失が発生する事例には、売却額が取得費未満の場合だけでなく、売却に伴う諸経費が売却額を上回る場合も該当します。

 

ここでの諸経費には、仲介手数料、印紙税、登記費用、測量費などが含まれます。

 

確定申告を行うことで、発生した譲渡損失を翌年以降の所得税や住民税の減税に活用することが可能です。

 

確定申告が必要かどうかは、発生した譲渡損失の金額や将来的な税金の減税効果などを考慮して判断する必要があります。

 

 

 

 

不動産購入の場合の確定申告について

 不動産購入で確定申告が必要な場合 

 

不動産購入時に住宅ローン控除や特別控除を利用する場合、確定申告を行わないとこれらの控除が適用されません。そのため、確定申告が不可欠です。

 

住宅ローン控除

 

・住宅取得後6カ月以内に入居しており、かつ、適用時点で引き続き入居していること
・住宅の床面積が50平米以上であること
・床面積の2分の1以上が自らの住居部分であること
・控除を受ける年の所得金額が3,000万円以下であること
・住宅ローンの残高が残っていること

 

マイホームの買い替え特例

 

  ・ 住宅の買い替え時に譲渡所得税を繰延べることが可能

  ・ 所有期間が10年を超えるマイホームを売却し、新しく50平米以上の住宅を購入する場合

  ・ 売却から2年以内に購入

  ・ 売り手と買い手が親子や夫婦などの関係でないこと

 

控除や税制については、上記の通りです。

 

住宅ローン控除と住宅借入金等特別控除は、住宅ローン契約に伴う特例で、返済期間や総額に制限があります。

 

また、マイホームの買い替え特例は、住宅の売却と新居の購入が期間内に行われる場合に税金の軽減が期待できます。

 

このような控除を受ける際には、確定申告が必要です。

 

 

  不動産購入の確定申告で必要な書類 

 

住宅ローン減税を行うために必要な書類は以下となっております。

 

・住宅借入金等特別控除額の計算明細書

住宅ローン控除を申請する際の申請書のようなもので、国税庁のホームページからダウンロードできます。

 

・確定申告書

税務署で入手するまたは税務署のホームページでダウンロードできます。

 

・マイナンバーがわかるコピー 

 

・源泉徴収票

所得金額の証明に加えて源泉徴収された所得税を把握するために必要な書類です。

 

 ・住宅ローンの残高証明書

借入金の年末残高等証明書は、住宅ローン控除を利用する際に必要で、住宅ローンの残高や利子などを証明します。

 

・登記事項証明書

登記事項証明書は、不動産の所有権者や権利関係を確認するための書類です。

※不動産番号がわかる場合は提出不要。

 

・売買契約書や工事請負契約書(新築や増築の場合)

住宅の工事請負契約書や売買契約書の写しは、購入した不動産や関係者の情報を確認するための書類です。

物件の詳細や価格、建設情報が含まれます。

 

・特例要件を証明するための書類

認定長期優良住宅や低炭素建築物としての特例を受ける場合には「認定通知書」「住宅用家屋証明書」「建築証明書」のいずれかを提出する必要があります。

 

 

 不動産購入で確定申告が不要な場合 

 

不動産購入時に住宅ローン控除や特別控除を活用しない場合、確定申告は必要ありません。

 

セカンドハウス、投資用物件、および家族の居住用途の住宅は、住宅ローン控除の対象外とされます。

 

これらの不動産を購入して住宅ローンを組んだとしても、確定申告は不要です。

 

 

 

 

 

不動産売買時の確定申告の方法

 

 

 取得費・譲渡費用・減価償却費の計算をする 

 

不動産の取得費と譲渡費用を計算します。

 

取得費とは、不動産を取得するときにかかった費用のことで、以下を取得費とすることができます。

所得費例)

購入代金、建築費、購入時の仲介手数料、登録免許税、司法書士報酬、登記費用、不動産取得税、印紙税、リフォーム費用、設備費用、建物取り壊し費用。

 

譲渡費用とは土地や建物を売るために直接かかった費用で、以下のものが対象です。

 

譲渡費用例)

仲介手数料、印紙税、立ち退き料、建物の取り壊し費用

 

 

注意点として、他の所得に関する必要経費に含まれるものは除外します。

 

 

次に、建物の減価償却費の計算も行います。

 

建物が事業用に使われていた場合と、使われていなかった場合で計算方法が異なります。

 

・事業用に使われていた建物

取得日から売却までの減価償却費の合計額を計算します。

 

・事業用に使われていない建物

減価償却費 = 建物の取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

減価償却費は取得価額の95%までの上限があります。

 

上記の計算で正確な取得費と譲渡費用を把握できます。

 

 

 

「減価償却資産の償却率表」:国税庁HP

https://www.nta.go.jp/law/joho-zeikaishaku/shotoku/shinkoku/070412/pdf/3.pdf

 

 課税譲渡所得金額の計算をする 


不動産の譲渡価格、取得費、譲渡費用が揃ったら、実際に譲渡所得金額を計算します。

 

所有期間によって長期譲渡所得か短期譲渡所得かが異なり、適用税率も変わるので注意が必要です。

 

 

・ 長期譲渡所得

5年以上の所有期間

所得税(復興税込み)

15%(15.315%

住民税5%

--------------------------

合計 20.315%

 

・短期譲渡所得

5年以下の所有期間

所得税(復興税込み)

30%(30.63%

住民税9%

--------------------------

合計 39.63%


 

-----「計算例」----------------------------------------------

 譲渡建物の譲渡価格:9,000万円

 譲渡建物の購入価格:5,000万円

 その他の取得費:300万円

 譲渡費用:300万円

 居住期間:6年(長期譲渡所得に分類)

 建物の種類:非事業用の鉄筋コンクリート

(減価償却の償却率0.015

 ---------------------------------------------------------------------


「減価償却費の計算」

 5,000万円 × 0.9 × 0.015 × 6 = 405万円

 

「建物取得費の計算反映」

 5,000万円  405万円 = 4,595万円

 

「譲渡所得の計算」

 9,000万円 ー(4,595万円 + 300万円 + 300万円) = 3,805万円

 

「税額の計算」

 3,805万円 × 20.315%  7729,000円(1,000円未満切り捨て)

 

これらの計算結果から、譲渡所得にかかる税額は、「7729,000円」となります。

 

特例控除が利用できる場合は、以下まで税額を下げることが可能です。


「特例控除がある場合」

 特例控除3,000万円を適用した場合(3,805万円 ー 3,000万円) × 20.315% = 1635,000

不動産の譲渡所得は申告分離課税であり、所得税や法人税は別途計算して納税する必要があります。

 

 

 

 確定申告の準備や申告をする 

 

譲渡所得と納税額の計算が完了したら、「申告分離課税用の確定申告書」と「譲渡所得の内訳書」に上記の金額を詳細に記入します。

 

給与所得や事業所得、納税額を含めた総合課税の確定申告書を作成します。

 

確定申告書の提出先は「納税地の税務署」であり、原則として216日から315日までが期限ですが、曜日や状況によって前後する可能性があります。

 

毎年のスケジュールは変動するので、該当年度の国税庁公式サイトや税務署の情報で日程を確認しましょう。

 

 

 

経費にできるもの

 

 

不動産売買では、譲渡費用や取得費にかかる費用を経費として計上することで、譲渡所得の課税対象額が減額されることがあります。

 

これらの費用は売却に伴う支出や取得にかかった費用であり、税務上、経費扱いになります。

 

 

・購入価格

土地や建物を購入する際に支払った代金。

 

・仲介手数料

不動産仲介業者に支払う手数料。

 

・印紙税

契約書に貼付する印紙代。

 

・登録免許税

不動産登記にかかる税金。

 

・測量費用

土地の測量を行うためにかかる費用。

 

・弁護士と司法書士報酬

土地や建物の売買にあたり、弁護士や司法書士に依頼した際に支払った報酬

 

・不動産取得税

土地や建物を取得した際にかかる税金。

 

・不動産登記費用

土地や建物の登記を行うためにかかる費用。

 

・土地区画整理費用

土地の区画整理を行うためにかかる費用。

 

・環境調査費用

土地の環境調査を行うためにかかる費用。

 

 

 

経費にできないもの

 

 

不動産の取引には、譲渡に係る費用を計上できるものとできないものがあります。

 

譲渡にかかる費用には、購入価格に組み込まれる費用や固定資産税、金利・利息、管理費などが含まれます。

 

 

・住宅ローン保証料

住宅ローンを保証するための料金。

 

・住宅ローン金利

住宅ローンにかかる金利。

 

・団体信用生命保険料

団体信用生命保険にかかる料金。

 

・つなぎローン事務手数料・金利

購入資金不足時に利用する「つなぎローン」の手数料と金利。

 

・火災保険料等

火災保険や地震保険などにかかる料金。

 

・管理準備金

共有部分の修繕などに備えるための準備金。

 

・管理費、修繕積立金

共有部分の管理費と修繕積立金。

 

・引越費用

引っ越しに伴う費用。

 

・家電製品、家具などの購入費用

家電製品、家具、カーテンなどの購入にかかる費用。

 

・町内会費

不動産が所在する地域の町内会に支払う費用。

 

 

 

不動産を売却した時に適応される特例

 

 

 3,000万円控除の特例 

 

居住用の不動産を売却した場合の3,000万円の特例(マイホーム売却特例)は、自宅の売却に伴う所得から最大3,000万円を差し引くことができる特別な控除制度です。

 

この特例を利用するには、以下の条件を満たす必要があります。

 

----------------------------------------------------------------------------------------------------------

・自宅を売却するか、自宅と敷地を同時に売却すること

・以前住んでいた自宅を売却する場合は、退去した日から3年後の年末までに売却すること

・自宅を解体した場合は、解体後1年以内に土地の売買契約を締結し、かつ退去後3年後の年末までに売却すること

・自宅解体後、土地を貸したりしないこと

・ 売却した年とその前年・前々年に他のマイホーム特例を利用していないこと

・ 売却した土地において収用などの特例を活用していないこと

・ 売主と買主が特別な親子関係などにないこと

----------------------------------------------------------------------------------------------------------

 

上記の条件を確認して、特例を利用する際には注意が必要です。

 

 

 不動産の軽減税率特例 

 

不動産を売却した場合の軽減税率(マイホームを売ったときの軽減税率の特例)は、所有期間が10年を超える自宅の売却に際し、譲渡所得税計算の税率が引き下げられる特別な措置です。

 

この特例を利用するには、以下の要件を満たす必要があります。

 

----------------------------------------------------------------------------------------------------------

・日本国内にある自宅を売却するか、自宅と敷地を同時に売却すること

・以前住んでいた自宅を売却する場合は、退去した日から3年後の年の年末までに売却すること

・自宅を解体する場合は、解体後1年以内に土地の売買契約を締結し、退去後3年後の年末までに売却すること

・自宅解体後、土地を貸すなどしていないこと

・自宅解体日の属する年の11日時点で、自宅の敷地の所有期間が10年を超えていること

・自宅売却年の11日時点で、建物と土地の所有期間が10年を超えていること

・自宅売却年とその前年・前々年に他のマイホーム特例を使用していないこと(居住用3,000万円控除と併用可能)

----------------------------------------------------------------------------------------------------------

 

譲渡所得税率は、以下の通りです。

 

・長期譲渡所得(所有期間5年超)

所得税15.315%、住民税5%、合計20.315%

 

10年越え所有軽減税率の特例

課税譲渡所得6,000万円以下の部分

所得税10.21%、住民税4%、合計14.21%

 

・ 課税譲渡所得6,000万円超の部分(6000万円を超える部分は長期譲渡所得の税率が適用されます

所得税15.315%、住民税5%、合計20.315%

 

 

 不動産を買い替えた場合の特例 

 

不動産を買い換えた場合の特例(特定のマイホームを買い換えたときの特例)は、令和51231日までに自宅を売却し、譲渡所得が生じた場合に、その譲渡所得を一定期間繰り延べることができる特別な措置です。

 

 

この特例を利用するには、以下の要件を満たす必要があります。

 

----------------------------------------------------------------------------------------------

売却する家の条件

・日本国内にある自宅を売却するか、自宅と敷地を同時に売却すること

・退去した日から3年後の年末までに売却すること

・自宅を解体する場合は、解体後1年以内に土地の売買契約を締結し、かつ退去後3年後の年末までに売却すること

・自宅解体後、土地を貸すなどしていないこと

・自宅解体日の属する年の11日時点で、自宅の敷地の所有期間が10年を超えていること

・自宅を売却した年とその前年・前々年に他の特例を使用していないこと(居住用3,000万円控除やマイホームの買い換え特例を含む)

・売却した土地で収用などの特例を活用していないこと

・売却代金が1億円以下であること

----------------------------------------------------------------------------------------------------------

 

 

買い替え特例を利用する場合には、新しく購入する家にも適用条件があります。

 

----------------------------------------------------------------------------------------------

新しく購入する家の条件

・日本国内にあること

・建物の床面積は50平米以上、土地は500平米以下である

・売却の前年から翌年までの3年間で買い替えをしていること

・新耐震基準を満たした物件であること

・耐火建築物の中古住宅である場合、取得日から25年以内に建築され、新耐震基準を満たす

・耐火建築物以外の中古住宅である場合、建築後年数が25年以内である、あるいは耐震基準に適合している


----------------------------------------------------------------------------------------------------------

 

 

上記の条件以外にも注意が必要な要件が存在するため、特例を利用する前に詳細な情報を確認するか、税務署や専門家のアドバイスを受けることが重要です。

 

 

 

 被相続人の不動産を売却した場合の特例 

 

被相続人の居住用財産を売却した場合の特例は、相続によって被相続人の自宅を取得した後、令和51231日までに売却すれば、譲渡所得から3,000万円が控除できる特別な措置です。

 

この特例を利用するためには、以下の要件を満たす必要があります。

 

建物の利用要件

この特例の対象となる不動産は、相続の開始直前まで被相続人が住んでいた自宅であり、以下の条件を全て満たす不動産であること。

・昭和56531日以前に建築された建物であること

・区分所有された建物ではないこと

・相続開始直前に被相続人以外が住んでいなかった建物であること

・相続時から譲渡時まで事業用・賃貸・居住用として利用していないこと

 

敷地の利用要件

相続の開始の直前において、被相続人居住用家屋の敷地として利用されてきた土地、もしくはその土地の権利であること

 

 

 

確定申告をしないとどうなる?

 

 

 税務署に調査される 

 

確定申告を怠ると、税務署による税務調査の対象になります。

 

不動産の売買は法務局により所有権移転が記録され、税務署はこの記録をもとに売却の確認を行います。

 

確定申告が未対応の場合、譲渡所得が発生した可能性のある取引を調査し、「お尋ね」と呼ばれる通知が送付されることもあります。

 

お尋ねに対応せず無視すると税務署に疑念を抱かれ、最終的には税務調査に進展する可能性があります。

 

正確な情報を提供するため、きちんとした確定申告を行い、お尋ねが届いた場合には適切に対応し、必要な情報を提供することが重要です。

 

 

 罰金を払わなければならない 

 

確定申告が必要なのに怠った場合、罰金が科されます

 

無申告加算税は所得金額に応じて計算され、所得50万円までの部分では15%、50万円を超える部分では20%が課税されます。

 

税務署の指摘前に自主的に期間外の確定申告を行った場合は、所得金額の5%が無申告加算税として課税されます。

 

この他にも無申告加算税以外にも重加算税や延滞税、過少申告加算税などが課せられ、総合的に高額な課税額が発生します。

 

確定申告は漏れなく行い、罰金や追加税金を避けるためにも注意が必要です。

 

 

 

確定申告が必要かどうか分からない時の相談先

 

 

確定申告が必要かどうか分からない場合、以下から相談先を決めましょう。

 

・税理士

税務の専門家であり、確実なアドバイスが得られますが、相談には費用がかかります。

 

・税務署

税務に関する基本的な情報を教えてくれます。

しかし具体的なアドバイスは期待できません。

 

・不動産会社(仲介会社)

不動産の取引に関連する税務についての基本的な情報を提供してくれることがあります。

特に、売却の仲介をしてくれる場合は相談に乗ってくれる可能性が高いです。

 

 

税理士に相談する場合は費用がかかることを考慮しつつ、確定申告に関する専門的なアドバイスを受けてみましょう。

 

不動産会社との媒介契約時に相談を行うことで、取引に関する税務の基本的な知識を得ることができます。

 

確定申告を税理士に依頼した場合の費用相場は、一般的に7万円〜8万円程度と言われています。

 

しかし状況や税理士によって費用は異なりますので、費用相場を確認するために複数の税理士に見積もりをとる事がおすすめです。

 

 

 

 

まとめ

 

今回は、不動産売却の確定申告必要書類などについて詳しく紹介しました。

 

不動産売却の確定申告必要書類について知りたかった方は参考になる内容が多かったのではないでしょうか。

 

紹介した内容を参考にして不動産売却の確定申告必要書類に関する知識を深めて下さい。

 

 

 

その他の、確定申告に関しての記事は以下もぜひご覧ください。

→不動産売却をした時に確定申告は不要?確定申告に必要な書類も紹介
https://regavel-auction.com/info/620/

 


その他の、不動産相続関連の記事は以下もぜひご覧ください。

 

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