相続した不動産を売却した時の税金とは？

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相続した不動産を売却した時の税金とは？

コラム | 不動産知識

2024/08/12

相続した不動産を売却した時の税金を知っていますか？

相続を受けた不動産を売却したいんだけど税金とかわからないことが多くて不安と思っている方もいらっしゃると思います。

そんな方向けに相続した不動産を売却した時の税金について解説したいと思いますので読んでみて下さい。

相続した不動産を売却した時の税金についてすでに知っているという方も改めて確認するつもりで読んでみる事をおすすめします。

この記事では以下の内容について解説していきます。

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・税金の種類と特例

・相続した不動産を売却した時のメリットとデメリット

・相続した不動産を売却する時の流れ

・相続した不動産を売却した時のよくある質問

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この記事は、東京で不動産売買、建築に関わるお仕事を20年以上経験している不動産営業マンによって監修されていますので安心してお読みいただけます。

この記事の監修者

田中利貴文

宅地建物取引士、一級建物アドバイザー、住宅ローンアドバイザー。

大工として7年間現場を経験し、その後現場監督として5年間建築に関わる。その後、不動産会社に入社。入社より2年で、トップセールスを達成。

2012年8月に独立し不動産売買仲介を主にした株式会社レンズを創業。創業から11年目にして売り上げは、毎年右肩上がり。独自の住宅ブランド「インフィーア」は、独自性があり性能が高いと好評。

趣味は、ツーリングで自然を見に行くのと、筋トレ、読書。

税金の種類と特例

◼︎ 相続税

相続税は、相続した財産の額にかかる税金です。

相続税: 預貯金や不動産など相続した財産の総額に応じて課税される税金。

基礎控除: 国税庁が定めた税金がかからない金額の範囲。

計算方法: 3,000万円＋600万円×法定相続人の数。

申告期限: 相続の開始を知った日の翌日から10か月以内。

申告場所: 被相続人が生前住んでいた場所の税務署。

納付方法: 金融機関で納付。

延納や物納を選ぶ場合も、相続税の申告期限までに手続きをする。

◼︎ 登録免許税

登録免許税は、相続した不動産の名義変更時にかかる税金です。

登録免許税: 相続した不動産の所有権を相続人へ変更する際にかかる税金。

相続登記: 相続した土地や建物などの名義変更を行う手続き。

税率: 登記の種類ごとに異なる。

土地と建物を相続する場合: 不動産価額の0.4％。

登録免許税の計算: 税額＝課税標準×税率。

登記の種類と税率

土地の所有権移転登記（売買による移転）: 2.00%

土地の所有権移転登記（相続による移転）: 0.40%

住宅の所有権移転登記（中古住宅を売買により取得した場合）: 2.00%

住宅の所有権移転登記（相続による移転）: 0.40%

◼︎ 印紙税

「印紙税」は売買契約書などにかかる税金です。

印紙税: 契約書・領収書などにかかる税金。

不動産の売買契約書に対してかかる。

印紙税額: 契約金額に応じて200円から最高で60万円。

納税方法: 必要な税額分の印紙を売買契約書に貼り、消印する。

印紙税の税額（一部抜粋）

契約金額10万円超50万円以下: 400円（軽減税額200円）

契約金額50万円超100万円以下: 1,000円（軽減税額500円）

契約金額100万円超500万円以下: 2,000円（軽減税額1,000円）

契約金額500万円超1,000万円以下: 1万円（軽減税額5,000円）

契約金額1,000万円超5,000万円以下: 2万円（軽減税額1万円）

契約金額5,000万円超1億円以下: 6万円（軽減税額3万円）

契約金額1億円超5億円以下: 10万円（軽減税額6万円）

◼︎ 譲渡所得税

譲渡所得税は、相続した不動産を売却した後にかかる税金です。

譲渡所得税: 不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課税される所得税

計算式: 譲渡所得＝譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）

税率: 不動産の所有期間によって変わる

所有期間5年以下: 短期譲渡所得（税率30％）

所有期間5年以上: 長期譲渡所得（税率15％）

例: 売却代金1億円、取得費5,000万円、譲渡費用100万円の場合。

計算: 1億円−5,000万円−100万円＝4,900万円。

4,900万円に対して所得税がかかる。

分離課税: 不動産の譲渡所得にかかる所得税と住民税は、事業所得や給与所得と分離して計算する。

◼︎ 住民税

相続した不動産を売却した後にかかる税金として住民税もあります。

住民税の税率: 不動産の所有期間によって変わる。

所有期間5年以下: 短期譲渡所得（税率9％）

所有期間5年以上: 長期譲渡所得（税率5％）

◼︎ 復興特別所得税

「復興特別所得税」は令和19年（2037年）まで所得税に加算される税金です。

復興特別所得税: 東日本大震災からの復興に必要な財源の確保をするための税金です。

加算期間: 令和19年（2037年）まで所得税の税率に2.1％が加算されます。

◼︎ 相続不動産売却時の税金を節税できる6つの特例

・相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続により取得した土地や建物を一定期間内に売却した際に、その売却した財産にかかった相続税を取得費に含める制度。

・居住用の不動産を売却した場合の3,000万円控除

不動産を売却した際に出た利益（譲渡所得）に対し、3,000万円までは課税対象から除外。

・10年超所有の家に対する軽減税率の特例

家を10年以上所有していた場合、税金が安くなる制度

・保有期間が5年以上の場合の1,000万円控除

平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した時の1,000万円の特別控除。

・居住用の不動産を買い換えた場合の特例

特定の居住用財産を売却し、代わりの居住用財産に買い換えた場合、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べる制度。

・相続した空き家を売却した場合の3,000万円控除

相続または遺贈により被相続人が住んでいた家を取得した場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から3,000万円を控除できます。

この制度を「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。

⚪︎特例を受けるための適用要件

・被相続人が住んでいた家または家と土地を相続し、2016年4月1日から2023年12月31日までの間に売却したこと

・相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

売却代金が1億円以下であること

・売却相手が親子や夫婦などの近親者でないこと

⚪︎家屋の条件

・1981年5月31日以前に建築されたこと

・一定の耐震基準を満たしていること

・相続から譲渡までの間に、事業、貸付、居住のいずれの用途にも使用されていないこと

⚪︎家屋を取り壊して土地を売る場合の条件

・相続から譲渡までの間に、事業、貸付、居住のいずれの用途にも使用されていないこと

︎実際の税額シミュレーション

親が20年前に30,000,000円（土地20,000,000円、建物10,000,000円）で購入した木造住宅を70,000,000円で親の死後1年後に売却。

取得時の手数料は2,500,000円、譲渡費用は1,000,000円。

住宅ローンは完済済み。

相続税評価額は50,000,000円。

不動産の他に預貯金や株券など30,000,000円相当と合わせて合計80,000,000円を一人娘が相続し、相続税を納付済みで内4,800,000円を不動産の相続に対する相続税とする。

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⚪︎不動産の売却にかかる所得税

取得費の計算

・建物部分の取得費：10,000,000円 - （10,000,000円 × 0.9 × 0.031 × 20) = 4,420,000円

・取得費合計：20,000,000円 + 4,420,000円 + 2,500,000円 + 4,800,000円 = 31,720,000円

・譲渡所得：70,000,000円 - 31,720,000円 - 1,000,000円 = 37,280,000円

・空き家を売った時の特例を利用して30,000,000円を控除。

・控除後の課税対象額：37,280,000円 - 30,000,000円 = 7,280,000円

・不動産売却にかかる所得税：7,280,000円 × 20.315％ = 1,478,932円

⚪️印紙税

売買契約書に記載する金額が70,000,000円なので、50,000,000超〜100,000,000円以下の軽減税率の適用で30,000円。

⚪️登録免許税

・ローンの支払いは終了していたので抵当権抹消登記の必要はなし。

・不動産売却にかかる所得税＝1,478,932円

・印紙税＝30,000円

・計1,508,932円の税金が発生。

⚪️相続した不動産の売却後の確定申告について

売却で収益が出た場合は確定申告をする

・不動産を売却したことにより利益が出た場合には必ず確定申告を行う。

・確定申告を怠ると、不動産売却にかかる所得税や復興所得税の納税ができず、住民税の納税通知書が届かない。

・不動産売却による譲渡所得に対する所得税や住民税は分離課税。

・確定申告をしなかった場合、延滞税や重加算税が課される可能性がある。

・控除や特例は確定申告をすることで適用される。

譲渡所得がマイナスになった場合は？

・譲渡所得がプラスになった場合に所得税が発生する。

・マイナスの場合には確定申告をする必要はないが、給与所得や事業所得に対して所得税を支払っている場合には損益通算が可能。

・税務署や税理士に相談して確定申告の必要性を確認。

⚪️確定申告の必要書類

・確定申告書B様式（税務署で入手可）

・分離課税用の申告書（税務署で入手可）

・譲渡所得の内訳書（税務署で入手可）

・登記事項証明書（法務局で入手可）

・売買契約書・領収書など（売却金額、取得費、売却手数料を証明）

⚪️確定申告の流れ

1. 必要な書類の準備

2. 不動産売却にかかる所得税額を計算

3. 確定申告書などの書類に記入

4. 税務署に必要書類を提出

5. 納税もしくは還付を受ける

確定申告の時期には税務署で相談会が実施される。

売却金額が大きい場合には税理士に依頼することも検討。

相続した不動産を売却した時のメリットとデメリット

① 相続土地の評価額は実勢価格の約8割

相続税を計算する際、相続財産の評価額を算出します。現金は相続額＝評価額となりますが、不動産は市場で取引される実勢価格よりも低く評価されます。

一般的な住宅街などにある路線価地域の土地は、地価公示価格等を基にした時価の約80％で評価されます。

倍率地域にある土地は、個々の土地によって評価額の計算方法が異なり、より低く評価されることもあります。

また、建物の評価額は、自宅などの自用家屋は固定資産税評価額×1.0で算出されます。

そのため、現金で相続するよりも不動産で相続したほうが相続税を抑えやすいのです。

さらに、土地の形態や規模によっては、相続税評価額を最大80％減額できる「小規模宅地等の特例」や、500㎡以上の地積の宅地なら相続税評価額を減額できる「地積規模の大きな宅地の評価」が適用される場合もあります。

② 「取得費加算の特例」が適用できる

相続した土地や建物を相続発生から3年10カ月以内に譲渡すれば、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算できる特例です。

不動産を売却して売却益（譲渡益）が出た場合、それに対して譲渡所得税（所得税と住民税）が課せられます。

しかし、要件を満たして「取得費加算の特例」を適用すれば、土地や建物などの不動産の購入代金、購入時にかかる各種税金、仲介手数料などに加えて、支払った相続税の一部を取得費として譲渡所得から差し引くことができ、譲渡所得税を軽減できます。

③ 「3,000万円の特別控除の特例」が適用できる

父と子が同居していて、父が亡くなり、子が転居のため、相続した家に住まなくなった日から3年を経過する日の年の12月31日までに売却した場合、要件を満たせば適用できます。

売却益が出た場合の譲渡所得から所有期間の長短に関係なく最高3,000万円まで控除でき、譲渡所得税が軽減できます。

なお、②の「取得費加算の特例」とも併用可能です。

④ 「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」が適用できる

父の住む実家が相続発生によって空き家になり、誰も住む人がいなくなった場合、平成28（2016）年4月1日～令和5（2023）年12月31日の間に売却した場合、適用できます。

一定の要件に当てはまれば、譲渡所得から一人当たり最高3,000万円まで控除でき、譲渡所得税が軽減できます。

令和5年度税制改正により令和9（2027）年12月31日まで延長され、空き家を相続した相続人が3人以上の場合、一人当たりの控除額が最高2,000万円に減額される予定です。

なお、②の「取得費加算の特例」とは併用できません。

⑤ 譲渡所得税の課税額は所有期間で異なる

不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税が課せられます。

この税率は不動産の所有期間によって異なります。

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、税率は39.63％です。

所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、税率は20.315％です。

相続した不動産については、被相続人がその不動産を購入した時期を引き継いで計算します。

したがって、親が長く住んでいた実家を相続した場合、「長期譲渡所得」で計算できる可能性が高いです。

⑥ 令和6（2024）年4月から相続登記が義務化

令和4年度税制改正により、令和6（2024）年4月1日から不動産を相続した際の「相続登記」が義務付けられます。

これは、全国に増え続ける所有者不明の空き地・空き家問題に対応するためです。

相続登記は、不動産の所在地を管轄する法務局へ不動産所有者が移転したことを申請します。また、登録免許税などの納付も必要です。相続登記をしないと10万円の過料が課されることになります。

⑦相続税路線価は年をまたいで変わることも

路線価地域にある土地の相続財産評価は市場価格の8割程度とされています。

この評価の基準となる価格を「相続税路線価」と呼びます。

相続税路線価は、毎年1月1日時点での一定の範囲内での道路に面した土地を評価し、毎年7月に国税庁が公表します。

そのため、被相続人が亡くなった日が大晦日か元日かで評価額が変わる場合もあります。

通常、相続発生は被相続人が他界したことを相続人が知った日を基準とし、その翌日から10カ月以内に相続税の申告・納税を行います。
土地の相続税を計算する際、どの時点の路線価を基準とするか注意が必要です。

相続した不動産を売却する時の流れ

①遺言書の確認

遺言書がある場合、その内容に従って相続手続きが進行します。

遺言書がない場合、相続人全員で遺産分割協議を行い、遺産の分配方法を決定します。

遺産分割協議後に遺言書が見つかった場合、その内容が優先されます。

手続きを無駄にしないためにも、早めに遺言書を確認しておくことが重要です。

②相続人の確定

遺言書がない場合、故人の財産は法律で定められた親族が相続します。

後から新たな相続人が判明すると、遺産分割協議をやり直す必要があるため、相続人の範囲を事前にしっかり確認しましょう。

③相続財産の把握

相続財産の内容を確認し、相続財産リスト（財産目録）を作成しておくと、遺産分割協議が円滑に進みます。

④遺産分割協議

遺言書がない場合、相続人全員で遺産分割協議を行います。

相続人が一人でも欠けていると分割協議は無効となります。

不動産の相続者が決まったら、その内容をまとめた遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名・押印します。

⑤相続登記の申請

不動産の名義を相続人に変更する手続きを相続登記と呼びます。

この手続きは不動産所在地を管轄する法務局に申請します。

相続登記は2024年4月1日から義務化され、未申請の場合は過料が科される可能性があるため注意が必要です。

⑥相続税の申告と納付

基礎控除額が「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」を超える場合、相続税が発生します。

相続税の申告・納付期限は、相続開始を知った日の翌日から10カ月以内です。

期限内に申告・納付しないと延滞税が発生するため、早めに対応しましょう。

相続した不動産を売却した時のよくある質問

◼︎ 2つ以上の不動産を売却した場合の確定申告方法は？

売却した不動産ごとに譲渡所得の内訳書【土地・建物用】に記載し、各不動産の売却益または売却損を計算します。

すべての不動産が売却益であれば、合計額を確定申告書に記載しますが、売却益と売却損がある場合は相殺して確定申告書に記載できます。

不動産の売却損は他の所得と相殺できませんが、不動産の譲渡所得内であれば売却益と売却損を相殺して確定申告が可能です。

◼︎ 相続した不動産の取得費がわからない場合は？

相続により取得した不動産の購入時の売買契約書がない場合、購入時の領収書や通帳の入出金、融資の金額などを参考に調べます。

どうしてもわからない場合は、売却価額の5％が取得費となります。

取得費が不明なケースはよくあります。

◼︎ 相続した不動産を売却して確定申告をしないとどうなりますか？

不動産の売却益があるのに確定申告をしないと、無申告加算税や延滞税が課されます。

税務署は不動産の移転を把握できるため、売却した場合は確定申告の提出が必要かどうか早めに確認する必要があります。

◼︎ 相続した不動産を売却したときの節税方法は？

・特例を利用する

不動産の売却には多くの特例があります。

特例を利用しない申告はもったいないため、売却前に特例が利用できるか確認しましょう。

・取得費を把握できるようにする

購入時の資料の保管場所や購入金額を確認しておきましょう。

・損益通算を利用する

不動産の売却損は他の所得と相殺できませんが、同一年の不動産の売却益と売却損は相殺できます。

複数の不動産売却を検討している場合は、同一年に売却するかどうか検討しましょう。

◼︎ 必要書類が見つからない時は？

・売買契約書のコピーの入手

売買契約書のコピーは比較的簡単に手に入ります。

・長期保管の必要性

購入時の売買契約書のコピーは、時間が経つと紛失することがあります。

この場合、概算取得費として売却価格の5％が適用され、利益（所得）が増加し、多額の所得税が発生する可能性があります。

適正な所得を算出するためにも、購入時の売買契約書はしっかりと保管しておきましょう。

まとめ

今回は、相続した不動産を売却した時の税金について詳しく解説しました。

相続した不動産を売却した時の税金について知りたかった方は参考になる内容が多かったのではないでしょうか。

相続した不動産を売却する際にかかる税金は、不動産売買契約書を作成する際にかかる印紙税、不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合にかかる譲渡所得税または住民税、相続した不動産を売却する際に適用できる特別控除などがあります。

紹介した内容を参考にして相続した不動産を売却した時の税金に関する知識を深めて下さい。

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