不動産売却をする時に注意してほしい事についてあまり知らない方が多いと思います。

 

自分のマイホームが不動産業者の言いなりになって不利な取引をしたくないですよね。

 

でも、どうやって不動産の知識について調べたらいいのかわからないという方もいらっしゃると思います。

 

そんな方向けに不動産売却をする時に注意してほしい事について紹介したいと思いますので読んでみて下さい。

 

不動産売却をする時に注意してほしい事についてすでに知っているという方も改めて確認するつもりで読んでみる事をおすすめします。

 

 

この記事は東京を中心として不動産業界、建築業界歴20年以上の不動産売買仲介を専門とした不動産営業マンが監修しておりますので安心してお読みいただけます。

 

 

 

	この記事の監修者		井田朋彰
			大工として5年間建築に関わる。その後、不動産会社に入社。不動産業界歴18年以上。 建築の面を理解した営業はお客様から好評。 趣味は、旅行と映画鑑賞。

 

 

 

 

不動産売却をする時に注意してほしい事

 

 

◼︎不動産は引き渡しまでに住宅ローンを完済しなければいけない

 

住宅ローンの支払い中でも家を売ることは可能ですが、物件を新しい所有者に渡す前に住宅ローンを完済する必要があります。

 

理由は、住宅ローンで購入した家には「抵当権」が設定されているからです。

 

「抵当権」とは、お金を貸した側（銀行など）が返済が遅れた場合に、その不動産を差し押さえて取得できる権利です。

 

金融機関は差し押さえた不動産を競売にかけ、その売却利益を得ることになります。

 

 

◼︎売主が相続人の名義になっているか確認する

 

不動産を売却する場合、まず確認すべき事項は、その不動産が自分の名義になっているかどうかです。

 

もし、家を売りたいが、その不動産が実際にはご両親から相続したものである場合、その不動産の名義がまだご両親のままだと、売却が難しくなります。

 

この場合、まず最初に行うべきは、不動産の名義を自分のものに変更するための「相続登記」です。

 

相続登記は、不動産の所有者が亡くなった際に新しい所有者を明確にする手続きで、具体的には不動産の名義変更を行います。

 

現在の不動産の所有者を確実に特定することで、その不動産の売却や購入がスムーズに進められるようになります。

 

そのため、不動産の名義が誰になっているのか、事前に確認しておくことが非常に重要です。

 

 

◼︎自宅の相場を調べて適正価格を知っておく

 

不動産を売却する際、相場価格を事前に知っておくことは非常に重要です。

 

不動産会社や買主と価格交渉を行う際に大きなメリットとなります。

 

自身の不動産がどれほどの価値を持っているのかを把握し、売却時の希望価格を明確に設定しておくことで、交渉の際に相手に押されることなく、自信を持って進めることができます。

 

 

⚪︎自宅の相場を調べる方法

 

・土地総合情報システム

 

国土交通省の不動産取引情報サイトは非常に便利です。

 

このサイトを利用することで、不動産の取引価格や地価公示、47都道府県の地価調査データを簡単に検索できます。

 

居住地の住所を入力すると、そのエリアで行われた不動産取引の一覧を確認できます。

 

広さ、築年数、最寄駅、間取りなどの条件で物件を絞り込んで、類似の物件の取引価格を把握することができます。

 

この情報は3ヶ月に1度更新されているため、市場の動向を把握するのに役立ちます。

 

土地総合情報システム

https://www.land.mlit.go.jp/webland/

 

 

・レインズマーケットインフォメーション

 

このサイトは、物件の詳細情報を指定することで、実際の不動産取引価格（成約価格）を調査することができます。

 

価格は通常「単価（万円/平米）」の形式で表示されており、取引総額は表示されないことに注意が必要です。

 

物件の「専有面積」を参考にして、おおよその広さを自分で計算する必要があります。

 

このサイトは一般の人でも利用でき、地価や不動産の市場動向を調査する際に非常に信頼性の高い情報です。

 

レインズマーケットインフォメーション

http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

 

 

◼︎不動産を売る側も費用が必要

 

不動産を売却する際には、売却者側にも多くの費用がかかることを理解しておくことが重要です。

 

多くの人が「家を売るとお金が入ってくる」と考えがちですが、不動産売買にはいくつかの費用がかかります。

 

一般的には、売却価格の4〜6％程度がかかると言われています。

 

不動産を売る際にかかる可能性のある費用は以下の通りです。

 

・仲介手数料

・印紙税

・抵当権抹消費用

・司法書士への報酬

・住宅ローン返済手数料

・売買に関連する書類の発行費用

・譲渡所得税・住民税（売却で利益が出た場合）

・ハウスクリーニング費用（必要に応じて）

・土地の測量費（必要に応じて）

・解体費用（必要に応じて）

 

 

◼︎買主を探したり売買契約の書類など自分で用意するため時間がかかる

 

直接購入者を見つけ、不動産の売却を進めることはもちろん可能ですが、購入者の見込みがある場合を除いて、新たに購入者を見つけたり、売買契約書を自身で作成するなど、手間と時間がかかる点に注意が必要です。

 

特に、初めて不動産取引を行う方にとって、売買契約書の作成は難しいかもしれません。

なぜなら、売買契約書は特定のフォーマットがなく、通常、以下のような要素が含まれるためです。

 

・物件情報（不動産の場所や広さなど）

・購入価格、手付金、支払日などの金銭関連事項

・所有権の移転と引き渡し時期

・費用分担

・税金や固定資産税などの公租公課に関する規定

・手付金の返金期限

・契約違反による解約条件

・引き渡し前の物件の損傷や破損について

・反社会的勢力の排除

・物件引き渡しの条件

・不具合担保責任に関する規定

・契約不履行責任に関する規定

 

これらの項目をすべて正確に契約書に記載しようとすると、幅広い知識が必要で、初心者には負担がかかります。

 

個人間での売買を望む場合、これらの準備には手間と時間がかかることを理解しておくことが重要です。

 

 

◼︎個人間のやり取りはトラブルが発生しやすい

 

個人間の不動産売買は可能ですが、トラブルが発生しやすいという点が難しい点です。

 

なぜなら、不動産業務に特化した専門家が不在であり、当事者同士で約束の食い違いが生じやすいからです。

 

特に多いトラブルは、物件引き渡し後に隠れた欠陥が発覚する「契約不適合責任」です。

 

これには、建物の基礎部分の欠陥や雨漏り、壁のひびなど、一見では気付きにくい問題が含まれます。

 

法的には、買主がこれらの欠陥に気付いた日から1年以内に売主が欠陥に対する責任を負います。

 

個人間の売買ではこの期限を当事者同士で合意できます。

 

重要なのは、契約書にそれを記載することです。

 

さらに、売主が欠陥を知りながらそれを隠した場合、契約条件にかかわらず、売主は契約不適合責任を負わなければなりません。

 

個人間の売買では欠陥だけでなく、契約金額に関する問題や物件、立地に関する誤解など、さまざまなトラブルが起こる可能性があります。

 

そのため、冷静に対処できるように準備を整えることが重要です。

 

 

◼︎個人売買の場合は住宅ローンを利用できない場合がある

 

個人間の不動産売買において、特に注意すべき点の一つは、住宅ローンが適用できない場合があることです。

 

住宅ローンを提供する金融機関にとって、個人間の売買は、不確定要素が多く、資金供給のリスクが高いためです。

 

さらに、個人間の売買では「重要事項説明書」の提出が法的に必須ではありませんが、不動産業者を介して売買が行われる場合は、宅地建物取引業法に基づいて「重要事項説明書」の提供が義務付けられています。

 

売主は、売買契約を締結する前に買主に「重要事項説明書」を提供することが一般的ですが、ほとんどの金融機関もこの書類の提出を求めます。

 

そのため、「個人間売買なので重要事項説明書は不要」と考える方は、金融機関の住宅ローン審査で問題が発生し、住宅ローンの取得が難しくなる可能性があるかもしれません。

 

 

◼︎法務局は平日しかやっていないため、早退したり休む必要がある

 

不動産の売却時には、売主と買主が土地の所有権移転を示すために「所有権移転の登記」を管轄の法務局で行う必要があります。

 

しかし、法務局の窓口は、平日の午前8時30分から午後5時15分までの営業時間となっており、さらに午前11時45分から午後1時45分までの昼休み時間帯は職員の交代により待ち時間が長くなることもあります。

 

土曜日、日曜日、休日、祝祭日、および年末年始（12/29から1/3まで）は法務局の窓口が閉まっているため、手続きの際には勤め先を早退したり休む必要があることに注意が必要です。

 

 

 

◼︎情報が偏るのを防ぐため査定依頼は複数の不動産会社に依頼しておく

 

不動産会社に物件の査定を依頼する際、1社だけでなく複数の会社に依頼すると良いです。

2つの主な理由があります。

 

1つ目は、1社だけの査定価格では相場的に正確かどうかが判断しにくいことです。

複数社の査定情報を得ることで、数値にわずかな違いがあっても、大まかな査定額を予測するのが簡単になります。

 

2つ目は、複数の不動産会社の担当者と接触することで、各会社の対応や作業方法、物件へのアプローチやコミュニケーションの円滑さなどを比較できることです。

 

物件の販売を引き受けても積極的な営業活動を行わなかったり、進捗報告が滞ったりすることがあるかもしれません。

 

複数の会社との比較を行うことで、熱心で協力的な担当者と出会う可能性が高まります。

 

この点からも、査定依頼は必ず複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。

 

 

◼︎査定書は必ず書面でもらい食い違いがないようにする

 

不動産会社に査定依頼をした場合、査定結果は書面で提供してもらうことが重要です。

 

現在、多くの不動産会社は、査定結果をデータや文書で提供しています。

 

この書面には、査定額を算出するための根拠や物件の条件に関する分析結果、最終的な査定額などが記載されています。

口頭でのみ査定額を伝えられた場合、聞き違いや誤解が生じる可能性があるため、査定結果を書面で受け取ることは非常に重要です。

 

したがって、査定結果は必ず書面で受け取り、確認することをおすすめします。

 

 

◼︎期限内の確定申告を忘れると「追徴課税」されてしまうので注意が必要

 

不動産を売却し「売却益」が発生した場合、売却を行った翌年の2月中旬から3月中旬までの間に、確定申告が必要となります。

 

この期間に確定申告を怠ると、加算税や延滞税が課される可能性があるため、注意が必要です。

 

「売却益」とは、不動産を売却して得た金額から、取得費用や様々な経費を差し引いた金額です。

 

確定申告の際、これらの経費を考慮して課税所得を計算し、所得税を支払う必要があります。

 

確定申告の締め切りを守り、ペナルティを避けるために、確定申告を怠らないようにしましょう。

 

 

 

まとめ

 

 

今回は、不動産売却をする時に注意してほしい事などについて詳しく紹介しました。

 

不動産売却をする時に注意してほしい事について知りたかった方は参考になる内容が多かったのではないでしょうか。

 

紹介した内容を参考にして不動産売却をする時に注意してほしい事に関する知識を深めて下さい。