空き家の売却方法を知っていますか？

 

固定資産税だけ出費として出てるのが辛いので、使ってない空き家を売りたいと思っている方もいらっしゃると思います。

 

そんな方向けに空き家の売却方法について紹介したいと思いますので読んでみて下さい。

 

空き家の売却方法についてすでに知っているという方も改めて確認するつもりで読んでみる事をおすすめします。

 

この記事は、東京で不動産売買、建築に関わるお仕事を20年以上経験している不動産営業マンによって監修されていますので安心してお読みいただけます。

 

 

	この記事の監修者		井田朋彰
			大工として5年間建築に関わる。その後、不動産会社に入社。不動産業界歴18年以上。 建築の面を理解した営業はお客様から好評。 趣味は、旅行と映画鑑賞。

 

 

 

空き家の売却方法

 

 

 

◼︎空き家を壊さずに中古住宅または古家付き土地として売却する

 

一つ目の方法は、空き家を壊さずに中古住宅または古家付き土地として売却することです。

 

築20年以内の一戸建ては「中古住宅」として、築20年以上の古家は「古家付き土地」として販売されます。

 

この方法の主なメリットは、売却にかかる費用が発生せず、即座に売却活動を開始できることです。

 

外観が魅力的であれば、購入者が内装を自分仕様にリフォームして住むことを検討するかもしれません。

 

建物の老朽化が進んでいたり、高齢化が進んでいる地域などでは住宅需要が限られており、買い手が見つからない可能性も考えられます。

 

売却までに時間がかかる場合、他の方法を検討することをおすすめします。

 

 

◼︎更地にして売却する

 

2つ目の方法は、空き家を解体して更地にし、土地として販売することです。

 

解体には時間と費用がかかりますが、使い道のない古い建物がなくなり、土地の売却価格が高くなり、速やかに売却できる可能性が高まります。

特に建物が老朽化しており、取り壊しが不可欠な場合など、解体して土地として売却するのがおすすめです。

 

土地の状態がクリーンな場合、次の購入者が土地を活用する方法が広がります。

 

解体にはコストがかかり、固定資産税や都市計画税が高額になるというデメリットがあります。

 

実は、建物付き土地は減税措置の対象となることが多いため、解体すると減税措置から外れ、税金が増額することになります。

 

解体後に土地がなかなか売却されない場合、高額な税金を支払うことになり後悔の元となる可能性があるため、軽率に解体することは避けるべきです。

 

◼︎不動産会社に買い取ってもらう

 

空き家を売却する3つ目の方法は、不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。

 

通常の仲介売却と異なり、買い手を探す手間が省けるため、売却が迅速に進行できるメリットがあります。

 

売却価格が通常の相場から5～8割程度低くなるデメリットがあります。

 

通常の仲介売却では買い手が見つからなかった空き家でも、不動産会社が買い取ってくれる可能性があります。

 

需要が非常に低い地域などでは必ずしも買い取りが保証されているわけではないことを覚えておくべきです。

 

 

おすすめの売却方法

 

 

◼︎築20年以内なら中古住宅として売却

 

空き家の建物が築20年以内で、まだ比較的良い状態で住むことができる場合、それを「中古住宅」として売却するのはおすすめです。

 

この後に紹介する「古家付き土地」と比べて、建物に付加価値があるため、土地だけを売るよりも高く売れるかもしれません。

 

築20年というのは厳格な基準ではなく、建物が住める状態かどうかが主なポイントになります。

 

築20年を超えると住宅ローン控除の適用対象から外れ、買い手を見つけにくくなる傾向があります。

 

 

◼︎空き家の劣化が激しいのなら更地にするか買取

 

家の状態が劣化が進んでおり、倒壊の危険がある場合、空き家を解体して更地にし、その状態で売却するか買取を検討する事をおすすめします。

 

そのまま売却活動を行っても、買い手に好印象を与えにくく、売却中に建物の安全性について行政から指導を受ける可能性もあるからです。

 

空き家を解体する場合、木造の場合、1坪あたり約3万円から6万円程度の費用がかかり、坪数に応じて合計で100万円以上の費用がかかることが一般的です。

 

解体前に不動産会社に買取を依頼することもおすすめです。

 

建物を解体しなければならない古い家でも、買取を受けることが多いため、まずは買取価格を確認してみる価値があります。

 

 

◼︎とにかく早く売却したいなら買取がおすすめ

 

空き家を素早く売却したい場合、不動産会社に買取を依頼することがおすすめです。

 

仲介売却では買い手を待つ時間がかかりますが、買取の場合、不動産会社と合意が取れれば迅速な売却が可能です。

 

特に現金化が必要で、複数の相続人に売却益を分配したい場合、固定資産税の支払い期限が迫っている場合、または相続空き家の特別控除を受けるために3年以内に売却したい場合など、期限が設けられている場合には買取をしてもらうと良いです。

 

買取をすると売却価格は低くなることがありますが、古い建物やリフォームが必要な空き家でも、買い取ってもらえる可能性が高いため、一度相談してみる価値があります。

 

 

 

空き家を売却する流れ

 

 

◼︎査定を依頼する

 

空き家を売却する第一歩は、不動産会社に査定を依頼することです。

 

売却希望の空き家がどのくらいの価格で売却できるかを知るために不動産会社に「査定額」を出してもらいます。

 

一つの不動産会社に依頼する方法もありますが、できるだけ複数の不動産会社に同時に査定を依頼し、査定額を比較するのがおすすめです。

 

一括査定サービスを利用することで、一度の申し込みで複数の業者に査定を依頼できる便利な仕組みがあります。

 

一括査定の申し込みには約5分ほどの時間しかかかりません。

 

空き家の住所や物件情報（広さ、築年数など）、申し込み者の情報を入力するだけで、簡単に査定依頼ができます。

 

査定申し込み後、数日で簡易査定の結果が提供されます。

 

その結果から、実際に空き家を訪問してもらう「訪問査定」を依頼する不動産会社を2～3社選んでください。

 

訪問査定は通常1～2時間ほどで終了し、その後査定結果が約1週間で提供されます。

 

 

◼︎仲介会社を決める

 

査定金額だけでなく、不動産仲介会社の担当者の知識や対応スピードなども考慮し、信頼できる不動産仲介会社と媒介契約を結びましょう。

 

媒介契約を締結することによって、不動産会社が買主を見つけてくれる手助けを受けることができます。

 

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つの種類があり、それぞれ異なる特徴があります。

 

どの媒介契約を選択するかを事前に決定し、適切な契約を結ぶことが重要です。

 

 

◼︎販売価格を決める

 

媒介契約を締結する際には、売り出し価格（空き家をいくらで販売スタートするか）を決定する必要があります。

 

この価格設定は、売却活動の成否に大きな影響を与える重要な要素です。

 

したがって、不動産会社からのアドバイスを受けながら慎重に決定しましょう。

 

価格を低く設定すると、相場よりも安価で売却される可能性がある一方、価格が高すぎると売却が難しい場合が考えられます。

 

売却までにかかる時間や他の要因を考慮しつつ、売り出し価格を設定することが重要です。

 

 

◼︎買主と交渉する

 

購入希望者が現れた場合、実際に売買を成立させるために価格や取引のタイミングなどを交渉する必要があります。

 

購入希望者は通常、できるだけ安く物件を購入したいと考えているため、価格の値引き交渉を行うこともあるでしょう。

 

柔軟な姿勢で対応することも大切ですが、同時に自分が不当に損しないように交渉を進めることも重要です。

 

 

◼︎契約して引き渡しする

 

交渉が成功したら、不動産会社の指示に従って契約手続きを進めます。必要なすべての書類を整え、買い手からの資金が振り込まれたら、引き渡し手続きが完了します。

 

 

 

空き家を売る時の注意点

 

 

◼︎自分の名義になっているかどうか確認する

 

親から相続した家など、空き家の所有者が自分であるかどうかは非常に重要です。

 

不動産を売却できる権利は名義人にのみ与えられるため、親から相続した空き家の名義が親のままである場合、売却はできません。

 

このような場合、相続登記（名義変更）をする必要があります。

 

相続登記には特定の書類（登記事項証明書、相続登記申請書など）と登録免許税の支払いが必要です。

 

これらの手続きは煩雑で専門的な知識が必要な場合があるため、司法書士などの専門家の協力を受けることも検討すべきです。

 

名義人の確認と必要な手続きを怠らずに行いましょう。

 

 

◼︎空き家の状態を事前に確認しておく

 

空き家を売却する際に、建物の状態を確認せずに売却すると、後で問題が発生する可能性があります。

 

契約時に買主に知らせていなかった欠陥（例：シロアリ被害、雨漏り、配管設備の不良など）が後から発覚した場合、民法における「契約不適合責任」規定に基づき、売主（売却者）が責任を負うことがあります。

 

この規定によれば、契約の内容に適合しない状態がある場合、売主が責任を負い、買主が保護されます。

 

空き家を売却する前に、建物の状態を十分に確認し、重大な欠陥がある場合は修繕や修理を行うことが重要です。

 

欠陥について誠実に買主に伝えることも信頼関係を築くために大切です。

 

 

 

空き家を売却するために必要な費用

 

 

◼︎不動産に支払う売却手数料

 

不動産会社に仲介してもらう場合、空き家の買主を見つけた際には「仲介手数料」がかかります。

仲介手数料の上限は法律で規定されており、売却価格によって決まります。

 

・200万円以下の場合：売却価格の5%＋税

・200万円を超え400万円以下の場合：売却価格の4%＋2万円＋税

・400万円超の場合：売却価格の3%＋6万円＋税

 

例えば、売却価格が3,000万円の場合、仲介手数料は3,000万円×3%+ 6万円＝96万円（税別）、税込105.6万円となります。

 

仲介手数料は売却価格に応じて高額になることがあるため、事前に計算しておくことが重要です。不動産会社によって料金体系が異なることもあるので、契約前に明確に確認しましょう。

 

 

◼︎更地にする場合解体費用

 

空き家を売却する際に取り壊しを検討する場合、解体費用がかかります。

解体費用はさまざまな要因によって変動するため、事前に見積もりを取ることが重要です。

 

・木造建物の場合

1坪あたり3万円～6万円程度

 

・鉄骨造

1坪あたり4万円～6万円程度

 

・RC造建物の場合

1坪あたり6万円～8万円程度

 

具体的な金額は、建物の規模、材料、立地条件、解体業者によって異なります。

 

例えば、40坪の建物を解体する場合、解体費用は約120万円から320万円程度になるでしょう。

 

解体費用は予算に影響を与える要因の一つですので、複数の解体業者から見積もりを取り、最適な選択をすることをおすすめします。

 

また、地域や業者によって異なる法的要件や許可があるかもしれないため、地元の規制を確認することも大切です。

 

 

 

 

まとめ

 

 

今回は、空き家の売却方法などについて詳しく紹介しました。

 

空き家の売却方法は慎重に選ぶ必要があります。

 

築20年以内の建物は中古住宅として売却がおすすめです。

 

不動産会社に直接買い取ってもらう手もありますが、仲介手数料や解体費用などの費用がかかります。

 

所有者確認や建物の状態確認が重要で、事前に慎重な査定や契約条件の確認が必要です。

 

各売却方法のメリット・デメリットを考慮し、信頼できる不動産会社の選定が成功の鍵です。

 

空き家の売却方法について知りたかった方は参考になる内容が多かったのではないでしょうか。

 

紹介した内容を参考にして空き家の売却方法に関する知識を深めて下さい。