よくある不動産が売れない原因を知っていますか？

 

不動産業者に売却を依頼したけど、なかなか売れなくて困っているという方もいらっしゃると思います。

 

そんな方向けによくある不動産が売れない原因について紹介したいと思いますので読んでみて下さい。

 

よくある不動産が売れない原因についてすでに知っているという方も改めて確認するつもりで読んでみる事をおすすめします。

 

この記事は、東京で不動産売買、建築に関わるお仕事を20年以上経験している不動産営業マンによって監修されていますので安心してお読みいただけます。

	この記事の監修者		田中利貴文
			宅地建物取引士、一級建物アドバイザー、住宅ローンアドバイザー。 大工として7年間現場を経験し、その後現場監督として5年間建築に関わる。その後、不動産会社に入社。入社より2年で、トップセールスを達成。 2012年8月に独立し不動産売買仲介を主にした株式会社レンズを創業。創業から11年目にして売り上げは、毎年右肩上がり。独自の住宅ブランド「インフィーア」は、独自性があり性能が高いと好評。 趣味は、ツーリングで自然を見に行くのと、筋トレ、読書。

 

 

 

よくある不動産が売れない原因

 

よくありがちな不動産が売れない原因についてご紹介します。

 

　不動産自体に魅力がない　

 

・物件の外の清掃

 

不動産の外（庭や玄関前、駐車場）は印象を大きく左右します。

 

例えば以下のことが考えられます。こちらを整理し、外観を美しく保つように努力しましょう。

 

・植栽の入っていない植木鉢が散乱している

・雑草が生い茂っていて見た目が悪い

・自転車やものが散乱している

 

 

・水回りの掃除

 

洗面台、トイレ、浴室、キッチンなどの水回りはカビや水垢が発生しやすい箇所です。水回りの綺麗さで物件の印象は大きく変わります。これらを定期的に清掃して清潔感を保ちましょう。

 

 

・壁紙とフローリング

 

壁紙やフローリングの黒ずみや汚れは内覧時に目立つ要因となります。

お掃除で落とせる部分は落としておき、部屋全体の美観を向上させましょう。

 

 

　売り出し中の不動産が再建築不可物件　

 

再建築不可物件とは、都市計画法に基づく規制に抵触しているため、再建築が難しい物件です。

 

・接道義務の違反

 

再建築不可物件は、建築物の敷地が建築基準法上の道路に2メートル以上接していない場合や、建築基準法上の道路に接していない場合は、接道義務を満たしていないため再建築ができません。

 

そのため土地の価値が他の物件より低くなってしまう可能性が高いです（一般的には相場の３割から７割と言われています）。

 

・建築物の取り壊し

 

再建築不可物件で建物が取り壊された場合、同じ敷地に新たな建物を建てることは法的に難しいことがほとんどです。

 

そのため建物を建築する以外の用途で利用する必要があり買い手が見つかりづらくなったり、価格がかなり下がる可能性が高いです。

 

再建築不可物件は、古い建物や特定の地域で見られることが多く、新しい建物を建てたい場合は法的な規制に注意する必要があります。

 

不動産の取引や建築計画を検討する際には、地域の都市計画法や建築基準法について詳細に調査し、アドバイスを専門家から受けることが重要です。

 

 

　売り出し中の不動産が旧耐震基準　

 

旧耐震基準と新耐震基準の違いは、地震に対する建物の安全性に大きな影響を与えます。

 

震度5以上の地震は毎年のように発生しているため、敏感な人は多くいます。

倒壊するかもしれない不動産を購入したくないと思われてしまう可能性があります。

 

◯旧耐震基準

 

・震度5程度の揺れに対して、倒壊や崩壊しない基準。

・より軽い地震に対応しており、1981年5月31日までに建てられた建物に適用されていました。

 

◯新耐震基準

 

・震度6強から7程度の強い揺れにも耐える基準。

・より高い地震の力に対応し、1981年6月以降に建てられた建物に適用されています。

 

新耐震基準は、より地震に強い建物を促進し、安全性を向上させるために導入されました。

 

特に地震の多い地域では、新耐震基準に準拠した建物の価値が高まり、安心して居住できると考えられています。

 

 

　売り出し価格が適切ではない　

 

売り出し価格が適正でなければ、不動産自体に興味を持ってもらう事ができません。

 

同条件の物件が売りに出されていた場合、購入希望者は価格が安い方に興味を持ってしまいます。

 

売り出し価格を決めるコツは以下の通りです。

 

・市場調査

 

同条件の物件や競合物件の価格を調査し、市場価格の傾向を理解することが重要です。

 

これによって競争相手の価格と比較しながら、適正な価格を設定できます。

 

不動産業者ではない一般の方が市場調査を行う場合は、現在売りに出ている物件の情報をSUUMOやアットホーム、ホームズなどの媒体から検索する方法があります。

 

 

また、不動産会社以外の方でも閲覧できる成約事例をもとにした不動産取引情報提供サイト（REINSマーケット）もご活用頂けます。

 

不動産取引情報提供サイト（REINSマーケット）：http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

 

 

 

・不動産査定

 

不動産会社に査定を依頼し、専門家が物件の詳細を調査し、適正な価格を提案します。

 

査定価格はガイドラインであり、最終的な価格は売主の決定に依存します。

 

 

・物件の状態

 

不動産の状態や設備の良し悪しは価格に影響を与えます。

 

修繕が必要な場合、それらのコストを考慮して価格を設定することが重要です。

 

 

・地域の特性

 

地域や立地条件も価格に影響します。

 

近隣の物件であっても駅距離が近いことや、道を挟んだだけでも価格が変わってくることもあります。

 

交通アクセスや周辺の施設、学校、ショップなどの要素が価格に寄与します。

 

 

・市場の需要と供給

 

不動産市場の需要と供給のバランスも価格に影響します。

 

需要が高い地域では価格が上昇し、需要が低い地域では価格が下落する可能性があります。

 

それだけではなく同じ地域であったとしても、売却の時期によって価格に開きが出る可能性があります。

 

成約事例が存在していた場合でも、時期にも注意して確認する必要があります。

 

適正価格を設定する際には、市場調査と専門家の助言を受けながら、慎重に検討することが大切です。

 

価格が適正であれば、購入希望者の興味を引き、スムーズな取引が期待できます。

 

 

　不動産会社が売却活動に力を入れていない　

 

不動産を売りに出してからまったく問合せもなく、内覧希望もない場合は不動産会社の営業や案内の仕方に原因がある可能性も考えられます。

 

不動産を売りに出す場合は媒介契約を結びますが、媒介契約の期限は3ヶ月以内に設定されることがほとんど。

この期限によって売主は定期的に不動産会社の見直しができるように配慮されているのですが、期限が切れてしまえば売主が更新するとは限らないため、不動産会社は不動産が期限内に売れるように販売活動をおこなわなくてはいけません。

 

そのため、決められた期限内に内覧希望者がほとんどこないのであれば、不動産会社からアドバイスをしてもらう必要があります。

 

もしそういった状況になった場合でも助言等、改善点を提案してくれない会社の場合は見直す必要があるでしょう。

 

 

　広告費が少ない　

 

不動産の広告は非常に重要ですが、不動産会社によって実施される範囲や優先順位は異なることがあります。

 

一般的に、専属専任媒介や専任媒介の場合の方がより広告費を優先的に使ってもらえる可能性が高いと考えられます。

 

売主が希望する広告や宣伝活動が適切に行われているか確認することは重要です。

 

確認する内容は以下の通りです。

 

・オンライン広告

 

不動産会社のウェブサイトや大手不動産ポータルサイトに物件が掲載されているか確認しましょう。

掲載されていない場合は、その理由を不動産会社に尋ねてみてください。

 

 

・プロモーション活動

 

不動産会社が物件を宣伝するためにどのようなプロモーション活動を行っているか尋ねてみましょう。SNSの活用、広告やチラシの配布、オープンハウスの開催など、物件を広く宣伝する方法があるはずです。

 

 

・価格の適正性

 

物件の価格が適正であるか確認しましょう。

 

価格が高すぎる場合、購入希望者の興味を引きにくくなります。

 

価格が適正であれば、広告の成功率が高まります。

 

 

・販売戦略

 

不動産会社がどのような販売戦略を持っているか確認しましょう。

 

物件の特徴や魅力を強調し、適切な購入希望者にリーチする戦略が必要です。

 

 

・進捗状況の報告

 

不動産会社から物件の売却進捗状況について定期的な報告を受けましょう。

 

物件の宣伝や広告の効果を追跡し、必要に応じて調整を行うことが重要です。

 

 

　販売図面やポータルサイトの写真が魅力的ではない　

 

不動産の写真は、購入希望者に魅力的な印象を与えるために非常に重要です。

 

内覧を検討する際、購入者は写真を通じて物件の魅力や状態を判断することが一般的です。

 

写真や掲載されているキャッチコピーやメリットなどの文章で、物件に対する魅力が大幅に変わってきます。

 

不動産の写真を撮るコツは以下の通りです。

 

 

・外観写真

 

物件の外観写真は最初に見られることが多く、清潔感や整備された外観が印象を左右します。

 

外壁の汚れや庭の状態に注意を払いましょう。

 

 

・室内写真

 

室内写真は部屋ごとに広く、明るく、清潔感が感じられるように撮影しましょう。

 

十分な照明を使い、不要な物を取り除いて部屋を広く見せる工夫が必要です。

 

窓から自然光を取り入れるのも良い方法です。

 

 

・複数の角度

 

同じ部屋でも複数の角度から写真を撮ると、部屋の広さや配置の工夫が分かりやすくなります。

 

部屋全体や特定の魅力的なデザイン要素に焦点を当てた写真を含めましょう。

 

 

・デザインとコンディション

 

物件のデザインや改装状態を強調する写真を含めると、購入希望者に魅力的に映ります。

 

新しく改装されたキッチンやバスルーム、ハードウェア、床材などをアピールポイントとして写真に収めましょう。

 

 

・季節に合った写真

 

季節によって外部の景色や庭の状態が変わります。

購入者が住むイメージを持ちやすいよう、異なる季節に撮影した写真を用意することも考慮しましょう。

 

 

　販売図面やポータルサイトの文章から魅力が伝わらない　

 

不動産のアピールポイントを広告に記載することは非常に重要です。

 

アピールポイントは購入希望者に不動産の魅力を伝え、内覧の前段階で興味を引くのに役立ちます。

 

アピールポイントを記載する時のコツは以下の通りです。

 

 

・物件の特徴

 

物件の独自の特徴を強調しましょう。

 

これには、土地面積や建物面責の大きさ、駐車場の有無、間取りなどの設備や設計の特徴、リフォーム、高品質の素材・デザインなどが含まれます。

 

 

・ロケーション

 

駅やバス停などの交通に関するメリット、周辺施設、アクセスの良さ、学校や公園への近さ、海が見えることなど、物件の場所に関連するメリットを強調しましょう。

 

駅やバス停までの距離（特にビックターミナルへのアクセス）は、物件の魅力を高める要因となっています。

 

また子供連れには人気の学区内かによっても需要が左右されます。その他にも商業施設や特定の施設、人気のビーチや川などへの距離も魅力を高める要因となってきます。

 

 

 

　立地条件が悪い　

 

立地条件は不動産の魅力や売却可能性に大きな影響を与えます。

 

駅や便利な施設へのアクセス、学校や公園などの周辺環境は多くの人にとって重要な要素です。

 

立地条件が悪い場合、不動産の価値は低く評価され、買主や入居者の選択肢から外れてしまう可能性が高いです。

 

そのため、売却を考える場合、立地条件を改善する方法や価格設定の戦略を検討することが重要です。

 

 

　浸水想定区域内に不動産がある　

 

浸水の可能性が高い不動産は、購入希望者から避けられる傾向があります。

 

水害が多発する地域に位置し、氾濫などのリスクが高い場合、不動産の価値は大きく減少し、売却が難しくなることがあります。

 

購入希望者は安全性を優先し、水害リスクが低い不動産を選ぶことが一般的です。

 

不動産の売却を考える場合、地域の水害リスクや対策を適切に伝え、価格設定や買主への説明を通じて透明性を持たせることが大切です。

 

 

 

まとめ

 

 

今回は、よくある不動産が売れない原因について詳しく紹介しました。

 

よくある不動産が売れない原因について知りたかった方は参考になる内容が多かったのではないでしょうか。

 

紹介した内容を参考にしてよくある不動産が売れない原因に関する知識を深めて下さい。