一般媒介のメリットとデメリットなどを知っていますか？

 

自宅売却の時に、複数の不動産業者に依頼したいけど一般媒介にしてもいいの？と不安に思っている方もいらっしゃると思います。

 

そんな方向けに一般媒介のメリットとデメリットについて紹介したいと思いますので読んでみて下さい。

 

一般媒介のメリットとデメリットについてすでに知っているという方も改めて確認するつもりで読んでみる事をおすすめします。

 

この記事は、東京で不動産売買、建築に関わるお仕事を20年以上経験している不動産営業マンによって監修されていますので安心してお読みいただけます。

 

	この記事の監修者		井田朋彰
			大工として5年間建築に関わる。その後、不動産会社に入社。不動産業界歴18年以上。 建築の面を理解した営業はお客様から好評。 趣味は、旅行と映画鑑賞。

 

 

一般媒介の特徴

 

 

◼︎複数の不動産会社と媒介契約を結べる

 

一般媒介契約は「専任媒介」や「専属専任媒介」とは異なり、同時に何社でも契約可能です。

 

2〜3社に限定しても、極端な場合、10社以上に依頼しても問題ありません。

 

同様に、一般媒介は複数の不動産会社と契約でき、自ら買主を見つけることも可能です。

 

専任媒介は1社のみと契約可能で、自分で買主を見つけることもできます。

 

専属専任媒介は1社とだけ契約し、自分で見つけた買主は認められません。

 

1社だけと契約する専任媒介や専属専任媒介は、不動産会社からの熱心なサポートが期待できます。

 

一方で、複数の不動産会社と契約する一般媒介は、各社が競争することでより有利な条件での売却が期待できます。

 

 

◼︎自分で見つけた買主と取引可能

 

通常の媒介契約では、自分で見つけた買主との取引が許可され、不動産会社を介さずに直接買主を見つけて個人間での取引が可能です。

 

例えば、「知り合いが物件に興味を持っている」と聞き、不動産会社を介さずに直接取引しても問題ありません。

 

このような直接取引が成立した場合、不動産会社に仲介手数料を支払う必要がなく、大きな節約になります。

 

 

◼︎一般媒媒介などの仲介手数料に違いはない

 

３つの媒介契約を選んでも最終的な仲介手数料は変わりません。

 

一般媒介契約は、複数の会社に依頼するため、他の媒介契約よりも多く仲介手数料を支払う必要があるのではないかという心配は不要です。

 

 

◼︎明示型と非明示型がある

 

一般媒介契約には、「明示型」と「非明示型」の2つの選択肢があり、売主はどちらかを選ぶことができます。

 

明示型では、不動産会社に他の仲介会社の情報を提供する必要がありますが、非明示型では他の仲介会社について明らかにする必要はありません。

 

明示型がおすすめで、非明示型は不動産会社がライバルの存在を把握しにくく、戦略の立案が難しくなります。

 

信頼されていないと受け取られ、売却活動が十分に進まない可能性があります。

 

情報を隠す必要がない場合を除き、明示型を選ぶことをおすすめします。

 

 

◼︎周りに知られたりせずに売却活動ができる

 

一般媒介契約には、「REINS（レインズ）」への登録が必須ではありません。

 

通常、REINSに登録することで物件情報が全国に広まり、取引の機会が増える一方で、売却を知られることを望まない場合があります。

 

このような事情を考慮すると一般媒介はレインズへの登録が強制されず、売却を周囲に知られずに進めたい方に適しています。

 

一般媒介契約でレインズへの登録を希望する場合は、媒介契約を結ぶ前に不動産会社に対して登録を希望する事を伝え、契約書に物件情報のレインズ登録を追加してもらうことができます。

 

ちなみにREINS（レインズ）とは、不動産業者が物件情報をやり取りするためのネットワークシステムで、登録することで物件情報が全国に向けて公開されます。

 

このシステムを利用することで、全国の不動産会社が新着物件をチェックし、買い手が見つかりやすくなるメリットがあります。

 

 

◼︎売却活動の報告をする必要がない

 

一般媒介契約では、売主に対する売却活動の報告義務は課せられていません。

 

専任媒介では2週間ごと、専属専任媒介では1週間ごとに売主に対して売却活動の報告が求められます。

 

販売活動の進捗や問い合わせ、内覧の結果などの情報を把握できます。

 

一般媒介契約ではこのような情報が自動的に提供されません。

 

売主が活動報告を得るためには、主動的に不動産会社に確認が必要です。

 

希望する場合は、契約前に不動産会社に対して活動報告を義務づけると良いです。

 

 

◼︎契約期間は3ヶ月が目安

 

一般媒介契約の契約期間は法令上の制限はなく、国土交通省が推奨する標準約款では通常3ヶ月が有効期間とされています。

 

ただし、不動産会社によっては異なる期間を設定していることがあります。

 

契約の際には、契約書を確認し、有効期限を必ず確認するようにしましょう。

 

これにより、契約期間に関する不明点を解決できます。

 

 

◼︎売却の報告義務がない

 

一般媒介契約の契約期間は法令上の制限はなく、国土交通省が推奨する標準約款では通常3ヶ月が有効期間とされています。ただし、不動産会社によっては異なる期間を設定していることがあります。

 

契約の際には、契約書を確認し、有効期限を必ず確認するようにしましょう。これにより、契約期間に関する不明点を回避できます。

 

 

◼︎解約はいつでもできる

 

一般媒介契約は契約期間中であっても、手続きや書類不要でいつでも解約が可能で、電話や口頭で「解約したい」と伝えるだけで十分です。

 

通常、解約に際しては費用や違約金は請求されませんが、契約書に明記されている場合や経費を請求してくる事も考えられます。

 

トラブルを防ぐためには、契約を結ぶ際に不動産会社としっかりと話し合い、解約条件や経費について確認しておくことが重要です。

 

 

一般媒介のメリット

 

 

◼︎人気の物件なら高く売却されやすい

 

複数の購入希望者を比較し、好条件の買主を選ぶことでより良い条件で売却できます。

 

競争原理を利用することで、複数の不動産会社が競い合い、最終的に最良の条件を提供してくれた会社と取引を進めることが可能です。

 

特に人気物件の駅近や築浅などにおいて多くの買い手候補が現れやすく、競争が活発になります。

 

しかし、競争原理が効果を発揮するのは人気物件に限られます。

 

郊外や築10年以上の中古物件などは、販売活動において同様の効果が得られない可能性があるため、注意が必要です。

 

 

◼︎不動産選びが失敗しにくい

 

一般媒介契約は、不動産会社を１社に絞らないため、不動産会社選びの失敗リスクを軽減します。

 

物件の売却条件が良好かどうかは、不動産会社がどれだけ営業や宣伝を積極的に行うかに大きく左右されます。

 

専任媒介や専属専任媒介の場合、１社に全てを委ねるため、選んだ会社や担当者の販売力が低い場合、売却の成立が難しくなります。

 

囲い込みをする不動産会社も存在し、これに巻き込まれると売却までに時間がかかる可能性があります。

 

複数の会社と契約する一般媒介契約では、他社で先に成約されると仲介手数料を得られないため、囲い込みが行われにくくなります。

 

一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約することで失敗するリスクを軽減できるメリットがあります。

 

 

◼︎物件情報を公表せずに売却活動できる

 

一般媒介契約は、レインズへの登録が必須ではないため、全国の不動産会社に物件情報を公にせずに販売活動を進めることが可能です。

 

通常、レインズに登録することで物件情報が多くの人に広がり、売却の機会が増える一方で、近隣や親戚に売却の事実を知られたくない場合は登録を避けるべきです。

 

物件情報を非公開に保ちたい方には、レインズへの登録が必須でない一般媒介が適しています。

 

 

一般媒介デメリット

 

 

◼︎積極的に売却活動をしてもらえない可能性が高い

 

一般媒介契約には、複数の不動産会社が競うことで好条件で売却できるメリットがありますが、積極的な販売活動が得られない可能性も考えられます。

 

広告費をかけて販売活動を行っても他社が先に買主を見つけてしまった場合、不動産会社は仲介手数料を得られないだけでなく広告費が損失になるからです。

 

そのため、駅チカなどの契約が成立しやすい人気物件以外は、複数社と契約を結ぶことがメリットではなくデメリットとなる可能性があります。

 

一般媒介契約を検討する際には、売却物件の特徴や立地、築年数などを考慮し、物件に合った契約が適しているか判断することが重要です。

 

 

◼︎販売戦略を考えづらい

 

一般媒介契約では、不動産会社に販売状況の報告義務がありません。

 

報告が得られないと、各不動産会社の販売状況が見えにくく、買い手の反応を把握しにくくなります。

 

これにより、価格の見直しや販売戦略の検討が難しくなります。

 

販売状況を確認するためには、複数の不動産会社に個別に自分から確認を取る必要があり、これは手間がかかる作業となります。

 

忙しい方にとっては、それぞれに確認をしなければならない点が大きな手間となるでしょう。

 

 

一般媒介に向いている人はこんな人

 

 

◼︎人気のエリアや築浅などの物件を売りたい人

 

人気エリアや築浅の物件は、需要が高くすぐに売れる可能性が高いため、一般媒介契約でも不動産会社は積極的に販売活動を行います。

 

このような場合、物件が売りに出されるのを待っている購入希望者も存在します。そのため、１社に任せるよりも複数の不動産会社と契約することで高く売却できる可能性が高まります。

 

郊外にある、駅から遠いなどの物件の場合は、需要が低い可能性があるため、専任媒介または専属専任媒介で手厚く売却活動を行ってもらう方が良いでしょう。

 

 

◼︎複数の不動産会社とやりとりをするのが苦ではない人

 

一般媒介契約は複数の会社と契約を結ぶことに加え、不動産会社からの活動報告義務がないため、管理が難しい面があります。

 

複数の不動産会社と契約しても、各社の活動を把握できなければ、実際にどれだけ売却活動が行われているかすら分からない状態になります。

 

そのため、複数の不動産会社とこまめなやり取りが必要であり、管理ができる人の方が一般媒介契約に向いています。

 

 

まとめ

 

 

今回は、一般媒介のメリットとデメリットなどについて詳しく紹介しました。

 

一般媒介のメリットとデメリットについて知りたかった方は参考になる内容が多かったのではないでしょうか。

 

紹介した内容を参考にして一般媒介のメリットとデメリットに関する知識を深めて下さい。