専任媒介を知っていますか？

 

専任媒介についてあまり知らない方が多いと思います。

 

一般媒介とか専任媒介とか難しくてよくわからないという方もいらっしゃると思います。

 

そんな方向けに専任媒介について紹介したいと思いますので読んでみて下さい。

 

専任媒介についてすでに知っているという方も改めて確認するつもりで読んでみる事をおすすめします。

 

この記事は、東京で不動産売買、建築に関わるお仕事を20年以上経験している不動産営業マンによって監修されていますので安心してお読みいただけます。

 

 

	この記事の監修者		井田朋彰
			大工として5年間建築に関わる。その後、不動産会社に入社。不動産業界歴18年以上。 建築の面を理解した営業はお客様から好評。 趣味は、旅行と映画鑑賞。

 

 

 

専任媒介の特徴

 

 

◼︎契約できるのは1社だけ

 

専任媒介契約や専属専任媒介は、1社のみとなり、契約中は他の不動産会社との同時契約が不可です。

 

専任媒介契約中に自ら買主を見つける場合、その取引は可能です。

 

しかし、専属専任媒介は自分で買主を見つけても売買取引はできません。

 

一方、一般媒介は何社でも契約可能で上限はありません。

 

自分で買主を見つけても売買取引が可能ですが、専任媒介契約と比較して不動産会社のフォローや販売活動は積極的に行われる可能性は低いです。

 

 

◼︎自分で買主を見つけて売買もできる

 

専任媒介契約中に自分で買主を見つけ、直接売買取引を行うことができます。

 

例えば、専任媒介契約を結んでいる不動産会社（A社）との契約期間中に、知り合いのDさんがその物件を購入希望となれば、Dさんと直接売買取引を進めることが可能です。

 

このような自分で買主を見つけて取引する場合、不動産会社の仲介は不要となり、その結果仲介手数料も支払わなくて済みます。

 

親戚や知人に物件の話をすることで、予想外に興味を持ってもらい、取引に至ることがあります。

 

 

◼︎契約期間は3ヶ月以内と決められている

 

専任媒介契約の契約期間は、法律で上限が3ヶ月までと定められています。

 

そのため、専任媒介契約を締結する際は、3ヶ月以内で契約期間を決めます。

 

専任媒介契約は最長でも3ヶ月までという法的制約があるため、1ヶ月や2ヶ月などの短期の契約も可能です。

 

契約期間が終了すると、契約を更新するか、他の不動産会社での契約に切り替えるか、選択が可能です。

 

専属専任媒介契約も同様に法律上の上限が3ヶ月であり、一般媒介契約についても法的な制限はないものの、実際には国土交通省が推奨する標準約款に基づき、多くの不動産会社が有効期間を3ヶ月に設定しています。

 

そのため、3ヶ月以内の契約期間であれば、一つの不動産会社に縛られ続けることはありません。

 

 

◼︎他の仲介契約と手数料は同じ

 

一般的に、専任媒介契約、専属専任媒介契約、一般媒介契約のどれを選択しても、仲介手数料の金額には差が出ません。

基本的に、以下の速算式が仲介手数料を算出する際の一般的な方法です。

 

物件価格×3％+6万円

 

不動産会社によってはこの速算式よりも安い料金や無料にする場合があります。

専任媒介契約を選ぶと仲介手数料が安くなるなど媒介契約の選択によって仲介手数料が変動することは通常はありません。

成功報酬は売却を成功させた不動産会社に支払われます。

 

 

◼︎レインズに登録しなければならない

 

専任媒介契約では、契約日から7日以内（営業日を除く）に不動産情報共有システムである「レインズ」への物件情報登録が義務付けられています。

 

この登録により、不動産会社が保有する物件情報が全国の他の不動産会社と共有され、買主を見つけやすくなります。

 

例えば、不動産会社Aが専任媒介契約を締結した場合、A社は契約後にその物件情報を住所、価格、面積、間取り、階数、図面などといった詳細な情報とともにレインズに登録します。

 

他の不動産会社はレインズを通じてこの情報を閲覧し、顧客の購入希望条件に合致する場合、問い合わせて売買取引を進めることがあります。

 

このようにレインズを通して物件情報を共有することで、見込み顧客を広範に増やし、買主を迅速に見つけやすくなります。

 

ちなみにレインズとは、不動産流通標準情報システムの略です。

 

国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営するネットワークシステムのことです。

 

全国の不動産会社が加入し、 不動産情報をネットワーク上に流して共有しています。

 

レインズは不動産会社のみ利用可能で、一般の人は、不動産情報を確認することはできません。

 

 

◼︎売却活動状況の報告義務は2週間に1回

 

専任媒介契約では、法律上、不動産会社に対して売却活動状況を2週間に1回、売主に対して報告する義務が課せられています。

これにより、不動産会社が進行中の売却活動や物件の状況を売主に定期的に伝えることが求められます。

 

報告の内容には、以下のような項目が含まれることがあります。

 

・レインズの登録状況

・広告作成などの営業活動

・物件への引き合い状況

・不動産情報サイトへの広告の掲載

・電話、来店、現地案内などの引き合い状況

・不動産会社の所見と交渉経過の詳細

 

例えば、マンションの売却で不動産会社Aと専任媒介契約を結んだ場合、2週間ごとにA社は上記のような情報を文書またはメールで報告してくれます。

これにより、売主は定期的に物件の進捗状況や市場への反応を把握することができ、売却の進捗を確認できます。

 

 

◼︎条件付きで途中解約ができる

 

専任媒介契約では、不動産会社の売却活動に問題がある場合、やむを得ない事情が生じた場合は契約期間中でも解約が可能です。

 

◯不動産会社の営業活動に問題がある場合

 

・営業活動を積極的に行っていない場合（宣伝広告を作成しないなど）

・2週間に1回、営業活動状況を報告しない場合

・引き合い情報を報告しない場合

・内覧希望者の通知を事前にしない場合

・レインズへの登録を契約日から7日以内にしていない場合

 

◯やむを得ない事情がある場合

 

・売るタイミングではないと判断した場合

・自分で買主を見つけた場合

・転勤や引越しの必要がなくなった場合

 

不動産会社に非がない状況で解約を申し出る場合、契約期間中の解約は通常認められません。

 

契約期間中に解約する場合には、ペナルティとして広告費用や売却活動に要した経費（交通費や通信費など）を請求されることがあります。

 

不動産会社の売却活動に不満がある場合は、宅地建物取引業協会へ相談することで、不動産会社に問題があるかどうかを明確にし、適切な対応を検討することができます。

 

 

専任媒介契約のメリット

 

 

◼︎買主が早く見つかる

 

・優先的かつ積極的な売却活動

 

専任媒介契約では、不動産会社が優先的に1社とのみ契約を結ぶため、見つけた買主に対して確実に仲介手数料を得ることができます。

 

これが、不動産会社が売却活動に積極的で、結果的に買主が早く見つかりやすくなる理由です。

 

 

◼︎全国への物件情報共有

 

専任媒介契約では契約日から7日以内にレインズへ物件情報を登録する義務があり、これにより全国の不動産会社と物件情報を共有できます。

 

これにより、見込み顧客が広範に増え、買主が早くに見つかりやすくなります。

 

特に、早期の売却を望んでいる人や売れにくい物件を売却したい人にとって、専任媒介契約は大きなメリットです。

 

 

◼︎仲介手数料なしで買主と売買取引することもできる

 

自分で買主を見つけ、自発的な取引を行うことで、仲介手数料なしで売買が可能になります。専任媒介契約では、不動産会社を介さずに売主と買主が直接取引できることが認められているためです。

 

具体的には、AさんがB社と契約を結んで戸建住宅を売却したい場合、契約中に知り合いのCさんが物件を購入したいと言う場合、直接取引が可能です。

 

この場合、B社の仲介が不要なため、仲介手数料は発生しません。

 

親戚や知人が購入する可能性がある場合は、専任媒介契約を結ぶことで、不動産会社の仲介を経て売却する方法と自主的な取引の両方の可能性を残せます。

 

 

◼︎窓口が1つになるのでラク

 

一つの窓口で済み、不動産会社とのコミュニケーションが容易になることです。

 

専任媒介契約は1社の不動産会社と契約し、一度契約すればその1社だけとやりとりすれば良いため、手間がかからなくなります。

 

一般媒介契約では複数の不動産会社の担当者とやりとりが必要で、それが時間を取ったり、連絡が増えたりして、多忙な方にはめんどくさく感じられることがあります。

 

専任媒介契約を結ぶことで、複数の窓口でのやりとりの手間を省くことができます。

 

 

専任媒介契約のデメリット

 

 

◼︎希望通りに売却できない可能性がある

 

売却が成功するかどうかは特定の営業担当者の実力に依存しており、希望通りに進まない可能性があります。

 

専任媒介契約では1社とのみ契約を結ぶため、売却の成否は契約した不動産会社の一人の営業担当者に左右されることになります。

 

したがって、営業担当者の実力によっては、売却が期待通りに進まない可能性があります。

 

このデメリットを回避するためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討を行い、信頼できる経験豊富な営業担当者を選定することが重要です。

 

 

◼︎囲い込みをされると売却に時間がかかってしまう

 

囲い込まれてしまい売却に時間がかかる可能性があります。

 

囲い込みは、不動産会社が自社で両手仲介を行うために片手仲介を排除する行為であり、これが売却に遅れが生じる可能性があります。

 

ちなみに片手仲介とは、売主と買主が別々の不動産会社と契約し、それらの不動産会社同士が連絡や交渉を行い、物件の売買取引を成立させる形式です。

 

たとえば、売主が不動産会社Aに、買主が不動産会社Bに契約している場合、A社とB社が連絡や交渉を担当し、売買取引が進み、A社は売主から、B社は買主からそれぞれ仲介手数料を得ます。

 

両手仲介に比べて、片手仲介の仲介手数料は通常その半分になります。

 

囲い込みは、自社で両手仲介を遂行するために、片手仲介の可能性を完全に排除する行為です。

 

具体的には、他社からの購入依頼やお問い合わせに対して、すでに買主が見つかり、売却が確定していますと虚偽の回答をし、実際には自社を介して取引できる人だけに仲介業務を行います。

 

 

まとめ

 

 

今回は、専任媒介について詳しく紹介しました。

 

専任媒介について知りたかった方は参考になる内容が多かったのではないでしょうか。

 

紹介した内容を参考にして専任媒介に関する知識を深めて下さい。