専任媒介契約時の仲介手数料を知っていますか？

 

不動産売却を依頼したときに、「専任媒介契約」になったけど仲介手数料はどうなるのと疑問に思った方もいらっしゃると思います。

 

そんな方向けに専任媒介契約時の仲介手数料について紹介したいと思いますので読んでみて下さい。

 

専任媒介契約時の仲介手数料についてすでに知っているという方も改めて確認するつもりで読んでみる事をおすすめします。

 

この記事は、東京で不動産売買、建築に関わるお仕事を20年以上経験している不動産営業マンによって監修されていますので安心してお読みいただけます。

 

	この記事の監修者		田中利貴文
			宅地建物取引士、一級建物アドバイザー、住宅ローンアドバイザー。 大工として7年間現場を経験し、その後現場監督として5年間建築に関わる。その後、不動産会社に入社。入社より2年で、トップセールスを達成。 2012年8月に独立し不動産売買仲介を主にした株式会社レンズを創業。創業から11年目にして売り上げは、毎年右肩上がり。独自の住宅ブランド「インフィーア」は、独自性があり性能が高いと好評。 趣味は、ツーリングで自然を見に行くのと、筋トレ、読書。

 

 

 

 

 

専任媒介契約時の仲介手数料とは？

 

 

◼︎仲介手数料の計算方法

 

仲介手数料は基本的に、宅地建物取引業法によって規定された上限金額が設定されており、不動産企業は以下の計算方式によりその上限を算出しています。

 

・200万円以下の場合

売却価格×5% + 消費税

 

・200万円を超えて400万円以下の場合

売却価格×4% + 2万円 + 消費税

 

・400万円を超える場合

売却価格×3% + 6万円 + 消費税

 

 

例えば、1,000万円の中古マンションを不動産企業に仲介委託し、成約した場合、以下のように計算されます。

 

速算式を利用しない場合の計算は以下です。

・200万円以下の場合

200万円×5% ＝10万円

 

・200万円を超えて400万円以下の場合

200万円×4% ＝8万円

 

・400万円を超える場合

600万円×3% ＝18万円

 

総仲介手数料は（10万円＋8万円＋18万円）x 消費税＝39万6,000円となります。

 

 

 

200万円や400万円の場合の仲介手数料は以下のとおりです。

 

・売却価格が200万円の場合

200万円×5% + 消費税＝11万円

 

・売却価格が400万円の場合

200万円×5% + 200万円×4% + 消費税＝19万8,000円

 

価格帯ごとに仲介手数料を算出し、合計する方法が通常の計算手法ですが、400万円を超える不動産に関しては、以下の計算式を使用することで迅速に仲介手数料を計算できます。

 

売却価格×3％+6万円+ 消費税

（売却価格が400万円を超える場合に適用）

 

 

実際には仲介手数料がこれよりも低くなる可能性もあります。

 

法律上、仲介手数料の上限が定められていますが、下限は規定されていないため、各不動産会社は上限内で料金を設定しています。

 

そのため、計算結果を超える請求はなく、仲介手数料を割引したり無料にする業者も存在します。

 

仲介手数料がどの程度か事前に計算し把握しておけば、余計な支出を避け、準備も十分にできるでしょう。

 

 

◼︎仲介手数料の早見表

 

売却価格に対する仲介手数料（税込・税率10％）は以下の通りです。

 

 100万円:5万5,000円

 200万円:11万円

 300万円:15万4,000円

 400万円:19万8,000円

 500万円:23万1,000円

 600万円:26万4,000円

 700万円:29万7,000円

 800万円:33万円

 900万円:36万3,000円

 1,000万円:39万6,000円

 2,000万円:72万6,000円

 3,000万円:105万6,000円

 4,000万円:138万6,000円

 5,000万円:171万6,000円

 

 

専任媒介の仲介手数料の支払いタイミング

 

 

◼︎売買契約時に半分、不動産引き渡し時に残りの半分支払う

 

一般的に、成約時に半分、引き渡し時に残り半分の仲介手数料を支払うパターンが一般的です。

 

売買契約時点ではまだ引き渡しが完了していないため、半額の請求が一般的とされています。

 

例えば、2,000万円のマンションの売却が決まった場合、仲介手数料が72万6,000円であれば、売買契約時に不動産会社への支払いはその半額、36万3,000円となります。

 

引き渡し完了後に残りの36万3,000円を支払い、これにより仲介手数料の全額支払いが完了します。

 

売主が仲介手数料を分割して支払いたい場合は、事前に不動産会社との契約条件を確認することが重要です。

 

 

◼︎不動産引き渡し時にまとめて支払う

 

取引が完了した時点で全額を支払うパターンは、契約が成立したタイミングではなく、不動産の権利が完全に買主の手に渡った時点で仲介手数料を支払う形態です。

 

先ほどの例で言えば、2,000万円のマンションの場合、仲介手数料(税込)の72万6,000円は不動産の引き渡し時に一括で支払います。

 

この支払いパターンは、取引が完結するまで仲介手数料を請求しない形態であり、一部の不動産会社がこの方法をとっています。

 

取引が確実に完了した後での支払いが求められるため、柔軟性があり、買主や売主にとっては安心感が得られることがあります。

 

 

◼︎売却時にまとめて支払う

 

売買契約が締結された時点で全額支払うように不動産会社から請求される事もまれにあります。

 

不動産売買の仲介では、売買契約が成立した瞬間に仲介手数料の請求権が発生するため、法的に問題はありません。

 

例えば、2,000万円のマンションが売却され、売買契約書が取引当事者と不動産会社との間で交わされた時点で、売主は仲介手数料(税込)の72万6,000円を不動産会社に支払います。

 

支払いが難しい場合は、不動産会社に契約時と引き渡し時で分割して支払うことができるかどうか相談することが重要です。

 

売却を依頼する前に、仲介手数料の支払いタイミングを確認することで、円滑な取引が期待できるでしょう。

 

 

◼︎仲介手数料の値引きはできる？

 

仲介手数料を計算したり早見表で確認すると、一般的に高額なものです。

 

そのため、「仲介手数料を安くしたい」という考えを持つ方もいるでしょう。

 

結論として、仲介手数料は値引き交渉が可能です。

 

法律で上限が決まっているものの、下限は規定されていないため、各不動産会社が独自に設定しているだけです。

 

そのため、値引き交渉自体は問題ありません。

 

仲介手数料が安くなるメリットがありますが、同時にリスクも存在します。

 

 

仲介手数料を値引きするコツ

 

 

◼︎媒介契約を結ぶ前に値引きの交渉をする

 

仲介手数料を値引きする際には、何よりもまず、不動産会社との媒介契約を結ぶ前に値引き交渉を行うのが重要です。

 

不動産会社は媒介契約を結び、売却に至る機会を増やしたいため、この段階での値引き交渉には柔軟に応じてくれる可能性が高いです。

 

仲介手数料が下がっても、媒介契約を締結できることで不動産会社も利益を得ることができるためです。

 

媒介契約を結んだ後に仲介手数料の値引きを交渉するのは難しいことがあります。

 

媒介契約の締結は、不動産会社が設定した仲介手数料に同意したとみなされるためです。

 

立場が有利なうちに、値引き交渉を試みることがおすすめの方法です。不動産会社が柔軟に対応しやすい時期を見極め、相談してみましょう。

 

 

◼︎他社の仲介手数料をもとに交渉する

 

媒介契約前に値引き交渉が難しい場合、他社の仲介手数料を引き合いに出して値引き交渉するのはおすすめの手段です。

 

仲介手数料は、不動産会社にとって重要な収入源であり、他社に顧客を奪われることを避けるため、競合他社の手数料を引き合いに出すことで柔軟に対応してくれる可能性があります。

 

例えば、「他社では〇〇円ほど手数料を値引きしてくれました」といった情報を提示することで、不動産会社も仲介手数料の値引きに応じてくれる可能性があります。

 

値引き交渉をする前に複数の不動産会社から査定額を取得し、仲介手数料に関する相談をしておくと、交渉材料として有利になるでしょう。

 

最終的には、本命の不動産会社へ値引き交渉に臨む際に、他社の手数料を引き合いに出すことができます。

 

 

◼︎中小の不動産会社と契約する

 

中小企業の不動産会社においては、大企業に比べて仲介手数料の値引き交渉が受け入れられる可能性が高いです。

 

大手の不動産会社は社内のマニュアルに基づいた売却活動を強化しており、仲介手数料の値引きは上司の許可が必要であったり、ハードルが高い場合があります。

 

その一方で、中小の不動産会社は地域密着型であり、社長が営業に携わることもあります。そのため、営業担当者が柔軟に仲介手数料を値引きしたりできます。

 

大手へのこだわりがない場合、中小不動産会社は柔軟な対応が期待できるため、値引き交渉の際に利用する価値があります。

 

 

値引きをしてもらった時のリスク

 

 

仲介手数料を安くなることは嬉しい一方で、その分リスクも伴います。値引きにより不動産会社が売却活動に力を入れなくなる可能性があるためです。

 

仲介手数料の値引きにより、不動産会社は同じ仕事を安く引き受けることになり、正規の手数料を支払っている他のクライアントと比較して、売る優先順位が低くなる可能性があります。

 

仲介手数料には広告宣伝費が含まれており、これが削減されると不動産を売るための活動に制約が生じる可能性があります。

 

結果として、売れるまでの期間が延び、何ヶ月も売れない状態が続くことも考えられ、税金や不動産の維持費などがかさんでしまう可能性があります。

 

仲介手数料の値引き交渉が難しい場合や不動産会社が渋っている場合は、無理に値引きを求めたりしない方が良いかもしれません。

 

 

契約が途中で解除になった時の仲介手数料の取り扱いとは？

 

 

売買契約締結後、引渡し前に契約が途中解除になる場合、解除理由によって仲介手数料の取り扱いが異なります。

 

一般的な解除理由の中で多いのが「融資利用の特約による解除」です。

 

これは買主の住宅ローンの審査が不承認となり、資金計画が頓挫したために購入が不可能になる事です。

 

この場合、売買契約は白紙となり、売主は手付金を速やかに買主に返却する必要があります。

 

不動産仲介会社への仲介手数料も返金されます。

 

他にも「手付解除」もよく見られる解除理由で、これは手付金を基に契約を解除することです。

 

売買契約では、相手方が履行に着手するまで、手付金を支払った買主はそれを放棄することで契約を解除できます。

 

一方、売主は受け取った手付金の2倍を返却することで契約を解除できます。

 

手付解除の場合、仲介手数料の取扱いは通常以下の2つの考え方に分かれます。

 

・不動産会社に落ち度がなければ全額の報酬を請求される。

・解除を申し出た側は全額の支払いをすべきだが、解除された側は売却

という目的が達成されていないため、減額もしくは支払わなくて良い。

 

上記の場合、解除理由や事情を考慮して不動産会社と話し合いが行われ、仲介手数料の取り決めがなされることがあります。

 

そのため、事前に仲介手数料の取扱いについて確認しておくことが重要です。

 

 

まとめ

 

 

今回は、専任媒介契約時の仲介手数料について詳しく紹介しました。

 

専任媒介契約時の仲介手数料について知りたかった方は参考になる内容が多かったのではないでしょうか。

 

紹介した内容を参考にして専任媒介契約時の仲介手数料に関する知識を深めて下さい。