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不動産売却の税金の計算方法とは?節税するコツも紹介

コラム | 不動産知識

2024/02/24

 

不動産売却の税金の計算方法などを知っていますか?

 

不動産を売却したときに税金を払う必要があるの?と不安に思っている方もいらっしゃると思います。

 

そんな方向けに不動産売却の税金の計算方法について紹介したいと思いますので読んでみて下さい。

 

不動産売却の税金の計算方法についてすでに知っているという方も改めて確認するつもりで読んでみる事をおすすめします。

 

合わせて節税するコツも紹介します。

 

 

不動産売却に必要な税金

 

 所得税と住民税 

 

不動産を買った時よりも高く売却し、純粋な利益が生まれた場合には、仲介手数料などの諸費用を差し引いた金額に「所得税」「住民税」「復興特別所得税」が課税されます。

 

所得税と住民税、復興特別所得税の合計税率は、不動産所有期間が5年以下なら約39.63%、5年超なら20.315%です。

 

 

 印紙税 

 

不動産の売買契約書には、契約金額に応じて印紙を貼り、それに基づいて納税が行われます

2025年(令和6年)331日までの印紙税額は以下の通りです。

 

︎10万円を超え、50万円以下の場合

   本則税率: 400

   軽減税率: 200

 

︎50万円を超え、100万円以下の場合

   本則税率: 1千円

   軽減税率: 500

 

︎100万円を超え、500万円以下の場合

   本則税率: 2千円

   軽減税率: 1千円

 

︎500万円を超え、1千万円以下の場合

   本則税率: 1万円

   軽減税率: 5千円

 

︎1千万円を超え、5千万円以下の場合

   本則税率: 2万円

   軽減税率: 1万円

 

︎5千万円を超え、1億円以下の場合

   本則税率: 6万円

   軽減税率: 3万円

 

︎1億円を超え、5億円以下の場合

   本則税率: 10万円

   軽減税率: 6万円

 

︎5億円を超え、10億円以下の場合

   本則税率: 20万円

   軽減税率: 16万円

 

︎10億円を超え、50億円以下の場合

   本則税率: 40万円

   軽減税率: 32万円

 

︎50億円を超える場合

   本則税率: 60万円

   軽減税率: 48万円

 

 

 

 登録免許税 

 

不動産を売却する際、住宅ローンを借りていた場合、金融機関は抵当権を設定します。

 

抵当権は借りる人の家や土地を担保とし、売却時には抵当権の抹消登記が必要となり、そのために登録免許税が発生します。

 

登録免許税は土地と建物それぞれの個数に基づいて計算され、通常は数千円で済みます。

 

例えば、一戸建ての場合、土地と建物を合わせて最低でも2,000円かかります。

 

土地が2筆以上に分かれている場合は、登録免許税が増加します。

 

ただし、所有権移転登記にも登録免許税がかかりますが、これは一般的には買主の負担となります。

 

 

 消費税 

 

不動産を売却する際には、仲介手数料や司法書士報酬には消費税がかかります

 

201910月の増税により、消費税が上昇しましたが、個人がマイホームなどを売却する場合は影響はそれほど大きくありません。

 

例えば、3,000万円の売買代金に対する仲介手数料の上限が96万円(3,000万円×3+ 6万円)の場合、消費税10%の場合は96,000円が発生します。

 

ただし、課税事業者となっている不動産投資家が事業用の不動産を売却する際には、建物部分について消費税が課税されます

 

課税事業者になる条件は、2年前の売り上げが1,000万円を超える場合です。

 

 

 

不動産売却益の計算方法とは?

 

 

 譲渡価格の計算方法 

 

譲渡価格は、不動産の売却価格に「固定資産税清算金」を加えて計算されます。

 

「固定資産税清算金」とは、買主から売主に支払われる固定資産税と都市計画税の合計です。

 

通常、毎年の11日時点で不動産の所有者に課せられる固定資産税と都市計画税があります。

 

年の途中で不動産を売却する場合、売却後の期間分の税額を計算し、買主から売主に「固定資産税清算金」が支払われることが一般的です。

 

譲渡価格は、不動産の売却価格に「固定資産税清算金」を追加して計算されます。

 

 

 取得費の計算方法 

 

通常の取得費の計算方法

 

取得費には具体的に以下のような費用が含まれます。

 

・不動産の購入代金

・不動産の建築費

・購入時の仲介手数料などの手数料

・設備費や改良費

・不動産購入時の登録免許税

・不動産取得税

 

 

詳細な取得費用については、国税庁のHPで確認できます。

 

建物の場合は単純にこれらの費用を積み上げるだけでなく、価値が減少するため、減価償却費を考慮する必要があります。

 

具体的な減価償却費の計算方法は以下の通りです。

 

 

減価償却費=建物購入代金×0.9×償却費×経過年数

 

 

償却率は国が定めた基準に基づいており、例えば鉄筋コンクリートの場合は0.015、木造の場合は0.031とされています。

耐用年数によって残存価値率が変わります。

 

 

取得費が分からない場合の計算方法

 

古い建物を相続したなどで取得費が分からない場合、不動産の売却価格の5%相当額を取得費として概算計算します。

 

通常、取得費は売買契約書で証明されますが、契約書が紛失してしまった場合などは、上記のように「概算」として取得費を計算することが一般的です。

 

 

 

 譲渡費用の計算方法 

 

不動産売却益にかかる税金は「譲渡所得税」です。

計算方法は、以下の通りです。

 

譲渡所得税=不動産売却益(譲渡価格取得費譲渡費用)×税率

 

不動産売却益とは、譲渡価格から取得費と譲渡費用を引いた利益です。マイナスの場合は税金は発生しません。

 

譲渡価格は、売却価格に固定資産税清算金を追加して計算されます。

 

取得費には不動産購入時の各種費用が含まれ、特に建物の場合は減価償却費も考慮します。

取得費が分からない場合には、売却価格の5%を取得費として概算計算します。

 

譲渡費用は、不動産売却にかかる各種費用で、仲介手数料や印紙税などが該当します。

 

 

 

税率は不動産所有期間によって変わる

 

 所有期間が5年を超える場合 

 

不動産の所有期間が5年を超える場合の譲渡所得税の税率が20.315%で、その内訳が所得税15%、復興所得税0.315%、住民税5%となります。

 

これにより、計算された不動産売却益に対する各税の割合が分かります。

 

 

 所有期間が5年以下の場合 

 

所有期間が5年未満の場合、短期譲渡所得税の税率は39.63%であり、その内訳は所得税30%、復興所得税0.63%、住民税9%となります。

 

所有期間の影響が税率に及ぶ点に注意し、計画的な不動産取引を行う際に役立てることが重要です。

 

 

 

 

不動産売却の税金例

 

 2000万円で購入した土地を2500万円で売却した例 

 

 

2,000万円で購入した土地を2,500万円で売却した例で、売却物件の所有期間は4年、諸費用は250万円という条件です。

 

譲渡所得税・住民税(「復興特別所得税」含む)の計算式を適用すると、99万円が発生することになります。

 

この計算は、税率39.63%を利用し、売却価格から購入価格と諸費用を差し引いた金額に対して税率を適用した結果です。

 

 

 2000万円で購入したマイホームを2500万円で売却した例 

 

2,000万円で購入したマイホームを2,500万円で売却したケースで、物件の所有期間は7年、諸費用は250万円として「3,000万円の特別控除」が使える場合の計算を行いました。

 

計算式は次の通りです。

(売却価格 – 購入価格 – 諸費用 – 特別控除)=2,500万円-2,000万円-250万円-3,000万円)=2,750万円

 

この結果、所得がマイナスとなり、税率39.63%をかけても0円になります。

 

したがって、譲渡所得税・住民税(「復興特別所得税」含む)は0円です

 

特別控除で税金が少なくなりました。

 

 

 購入額不明のマイホームを4000万円で売却した例 

 

購入時の値段がわからないマイホームを4,000万円で売却した例で、所有期間は9年、諸費用は150万円として「3,000万円の特別控除」が使えるものとして計算を行います。

 

 

取得費が不明な場合、通常は売却額の5%を取得費と仮定できます。

購入額は4,000万円 × 5% = 200万円とします。

 

譲渡所得税・住民税(「復興特別所得税」含む)の計算式は次の通りです。

 

(売却価格 – 購入価格 – 諸費用 – 特別控除)×5年超(長期譲渡所得)の税率20.315

結果は約132万円となります。

 

この計算により、譲渡所得税・住民税(「復興特別所得税」含む)が発生します。

 

 

 

節税するコツ

 

 物件購入時の購入金額の正確な記録 

 

購入時の取得費や諸費用は、将来の売却時に節税に影響を与えます。

 

正確な購入金額を把握し、必要な書類を保管しておくことが重要です。

 

 

 所有年数と売却タイミング 

 

物件の所有年数が短期であると、所得税率が高くなる傾向があります。

 

所有年数が5年を超えると長期譲渡所得となり、税率が低くなります。

 

売却のタイミングを計画的に選び、節税をしましょう。

 

 

 購入額がわかる書類を探す 

 

正確な購入代金が分からない場合、売却代金の5%を取得費として計算することが一般的です。

 

ただし、この方法は売却益を大きく計上し、課税額を増加させる可能性があります。

 

購入に関する書類が見つからない場合、相続した不動産などで特に課題が生じることもあります。

 

購入額が証明できる書類が見つからない場合でも、通帳の記録などが認められる場合があります。

できる限り確認できる書類を探し、税務署に相談することが重要です。

 

税務署への相談により、具体的なケースに合った適切な対応が得られます。

 

 

 税率が下がったタイミングで売る 

 

不動産を売る際には、税率の引き下げが節税対策となります。

 

譲渡所得は、所有期間が5年以上の場合、長期譲渡所得税率や短期譲渡所得税率で異なります。

 

居住用財産においては、「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」があり、適用すると所得税や住民税の税率が軽減されます。

 

特例を活用することで、税率は具体的には6,000万円以下の部分が10.21%(所得税)と4%(住民税)、6,000万円超の部分が15.315%(所得税)と5%(住民税)となります。

 

3,000万円特別控除を適用しても、譲渡所得がプラスの場合には、所有期間が10年超のタイミングで売却すると節税できます。

 

 

 マイホームを売る際には3000万円特別控除が活用できる 

 

節税対策として、マイホームを売る際には、3,000万円特別控除が活用できるタイミングが重要です。

 

この特別控除は、居住用財産に該当する不動産に対して適用されます。

 

アパートやワンルームマンションなどの収益物件は対象外で、居住用財産の具体的な定義にはいくつか条件があります。

 

転居してから3年後の1231日までに売却する場合や災害により居住していた家屋が滅失した場合などがこれに該当します。

 

この条件を満たせば、転居後に他人に貸し出していても、居住用財産として認められます。

 

 

 

 

 

 

売却のタイミングを検討する

 

 所有年数の考慮 

 

不動産の所有年数が短期か長期かによって、譲渡所得税・住民税の税率が異なります。

 

一般的に、所有年数が5年を超えると長期譲渡所得となり、税率が低くなります。

 

所有年数を考慮して、売却の時期を見極めましょう

 

 

 市況分析 

 

地域の不動産市況や景気動向を分析し、売却の際に市場が好調な時期を選ぶことが重要です。

 

需要と供給のバランスや金利の動向を考慮して、有利な時期に売却することで良い条件で売却できます。

 

 

 節税制度の活用 

 

特別控除や軽減税率など、節税に関連する法的制度を活用することで手元に残るお金を増やせます。

 

特に、マイホームの場合は「3,000万円の特別控除」があるため、その有無を確認しましょう。

 

これらのコツを元に個々のケースに適した売却のタイミングを見極めることが重要です。専門家のアドバイスや税務署への相談もおすすめです。

 

 

 

売却益が出た場合の節税制度

 

 住宅ローン減税 

 

売却利益を住宅ローンの残債務返済に充てた場合、その一部が所得控除の対象となります。

 

返済の際に利用できる制度で、一定の要件があります。

 

 

 特定居住用不動産の譲渡所得控除 

 

特定の居住用不動産(マイホームなど)を売却した場合、売却益の一部が譲渡所得控除の対象になります。

所有期間や要件をクリアする必要があります。

 

 

 中小法人等の非課税特例 

 

中小法人が不動産を譲渡した場合、売却益が非課税となる特例があります。中小法人であるかどうかや条件により異なります。

 

・特定居住用不動産の特例(老人ホーム等への売却)

・特定の居住用不動産を老人ホームなどに売却する場合、売却益に対する特例があります。

 

条件を満たす場合に利用できます。

 

 

 経過措置 

 

特定の法改正により生じた売却益に対して、一時的な措置や特例が設けられることがあります。

法改正による影響を確認しましょう。

 

 

 

 

税金の控除制度

 

 

 マイホーム売却の場合3000万円の特別控除 

 

マイホームを売却する際は、売却益に対して最大で3000万円の特別控除が適用されます。

 

この控除は、住宅ローンを組んでいる場合や住宅を所有する場合に特に重要です。

 

 

 10年以上居住したマイホームを売却する場合の軽減税率 

 

同じくマイホームを10年以上所有していて、その間に居住していた場合、売却益に対して軽減税率が適用され、税金の軽減が期待できます。

 

 

 特定のマイホームを買い換えたときの特例 

 

特定の条件を満たす場合、新しい住宅を購入して売却益を得た場合に特例が適用され、税金の支払いが軽減されることがあります。

 

 

 相続した空き家を売却した際の特例 

 

相続した不動産を売却する場合、特例が設けられていることがあります。

 

この場合、通常の譲渡所得税のルールとは異なり、税金の支払いが軽減される可能性があります。

 

 

 その他の控除制度 

 

その他にも様々な控除制度が存在します。

 

例えば、エコポイント制度などがこれに含まれます。

 

具体的な状況により異なるので、各自のケースに適した制度を確認することが重要です。

 

これらの控除制度を利用することで、支払う税金を軽減でき、計画的な不動産の売却が可能になります。

 

 

 マイホーム売却の場合の3000万円の特別控除 

 

マイホーム売却の特例にはいくつか条件があります。

 

これらの条件を満たすことで、最大3,000万円までの特別控除が受けられ、譲渡所得税の計算に適用されます。

 

特に、売主と買主の関係や売却時期などが重要なポイントとなります。

 

これらの詳細な条件を確認し、税金の計算に活かすことが大切です。

 

 

 10年以上居住したマイホームを売却する場合の軽減税率 

 

所有期間が10年を超えている場合には、低い税率が適用される特例があります。

 

この特例を受けるためには、自分が住んでいる家や敷地を売却し、所有期間が10年を超えていることが条件とされています。

 

前年や前々年に同様の特例を利用していないことや他の特例を受けていないことも要件とされているようです。

 

これらの特例を活用することで、所得税や住民税の軽減が期待できるため、売却を考える際にはしっかりと条件を確認することが大切です。

 

 

 特定のマイホームを買い換えた際の特例 

 

特例を活用する際には、様々な条件を確認し、最適な戦略を検討することが重要です。

 

税務や不動産に関する専門家と相談することで、より適切な判断ができるでしょう。

 

 

 相続した空き家を売却した際の特例 

 

この特例は相続した空き家を売却する場合に一定の条件を満たすことで、最大3,000万円の控除が受けられる制度です。

 

条件が具体的であるため、この特例を活用する際には、それらの条件を確認しておくことが大切です。

 

 

 

不動産売却益にかかる確定申告

 

 

 住民税は後から納付書が送られてくる 

 

確定申告後に住民税の納付書が届く仕組みです。

 

所得税と住民税の分担があることを理解し、手続きの順序を守って納付を行うことが大切です。

 

 

 利益が出なくても確定申告が必要な場合がある 

 

様々な控除や特例があることで、税金の軽減が期待できます。

 

しかし、その利益を最大限に引き出すためには、確定申告が欠かせないことを覚えておくのが良いでしょう。

 

特に制度を上手に利用することで、節税効果を最大化できます。

 

 

 提出する書類が多いので前もって準備をしよう 

 

確定申告書類が整った上で申告を行うことで、スムーズに税務手続きが進むでしょう。

 

特に不動産売却に関連する書類は、売買契約書や領収書などが重要な役割を果たします。

 

 

まとめ

 

今回は、不動産売却の税金の計算方法などについて詳しく紹介しました。

 

不動産売却の税金の計算方法について知りたかった方は参考になる内容が多かったのではないでしょうか。

 

紹介した内容を参考にして不動産売却の税金の計算方法に関する知識を深めて下さい。

 

 

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