任意売却を知っていますか？

 

任意売却についてあまり知らない方が多いと思います。

 

住宅ローンの支払いが難しくなってしまった時に、ローンの残高で賄えなかったらどうするのと疑問に思っている方もいらっしゃると思います。

 

そんな方向けに任意売却について紹介したいと思いますので読んでみて下さい。

 

任意売却についてすでに知っているという方も改めて確認するつもりで読んでみる事をおすすめします。

 

 

この記事は、東京で不動産売買、建築に関わるお仕事を20年以上経験している不動産営業マンによって監修されていますので安心してお読みいただけます。

 

	この記事の監修者		田中利貴文
			宅地建物取引士、一級建物アドバイザー、住宅ローンアドバイザー。 大工として7年間現場を経験し、その後現場監督として5年間建築に関わる。その後、不動産会社に入社。入社より2年で、トップセールスを達成。 2012年8月に独立し不動産売買仲介を主にした株式会社レンズを創業。創業から11年目にして売り上げは、毎年右肩上がり。独自の住宅ブランド「インフィーア」は、独自性があり性能が高いと好評。 趣味は、ツーリングで自然を見に行くのと、筋トレ、読書。

 

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まずは、任意売却とは何かからみていきましょう。

 

 

任意売却とは？

 

 

任意売却とは、金融機関が競売に出す前に、所有者が自ら住宅を売却する手段です。

 

通常、住宅ローンの担保権を解除するには、残債となるローン返済額を完済する必要があり、売却価格が残債を下回る場合、抵当権を解除するには差額を自己資金で補填する必要があります。

 

任意売却では、売却価格だけでローン残債を補填し、抵当権を解除できます。

 

住宅ローンの滞納が繰り返される場合、この方法もおすすめです。

 

 

任意売却できる条件

 

 

自宅の任意売却を検討するには、ローンの返済が一定期間滞納している必要があります。

 

この滞納により、債権者は債務の一括返済を要求する事ができます。

 

滞納期間に厳格な規定はありませんが、通常は3〜6か月ほどが一般的です。

 

住宅ローンの滞納だけでなく、不動産の共有者や連帯保証人との合意があること、さらには税金の未納など、役所からの差し押さえがないことも条件とされています。

 

 

 

任意売却する前に金融機関に相談するのもアリ

 

 

 

支払いが難しい場合、金融機関は可能な限りローンの返済を継続してほしいため、返済期間の延長や元本の一時凍結、利息のみの月々の支払いなど、返済条件の変更を提案してくれます。

 

そのため、簡単に任意売却を検討する前に、早急に金融機関に相談することをおすすめします。

 

 

競売と任意売却の違い

 

 

競売は住宅ローンの滞納などが理由で裁判所によって差し押さえられ、法的な手続きに則って強制的に売りに出される手続きです。

 

通常売却や任意売却に比べて競売の場合は、売却価格が大幅に低くなる可能性が高いです。

また引越しの時期は所有者の意思とは関係なく決定されます。

 

任意売却とは債権者（金融機関など）の許可を受け、所有者の希望のもと不動産を売却することです。

 

 

任意売却の流れ

 

 

◼︎金融機関に相談する

 

住宅ローンの返済が厳しくなったら、早い段階で金融機関に今後の返済について相談することが重要です。

 

通常、ローンを延滞して3〜４ヵ月経つと督促状が届くことがありますが、督促状が届く前に相談することでスムーズに売却を進めることが可能です。

 

住宅ローンを延滞してから半年〜1年経つと競売が始まるため、任意売却を考えている場合は早めの行動が重要です。

 

金融機関に相談する際は、住宅ローン残高証明書を発行してもらい、現状を整理することがおすすめです。

 

債務者の状況によっては金融機関が任意売却に応じない場合もあるため、注意しましょう。

 

 

◼︎不動産会社に相談する

 

任意売却の手続きを進める前に、不動産会社に事前に相談することが重要です。

 

借入残高、延滞状況、金融機関との相談内容などを不動産会社と共有しましょう。任意売却は通常の不動産売却と同じ方法で進めることができますが、不動産会社は抵当権設定権者である金融機関と協力して売却を進める必要があります。

 

この段階で、不動産会社が任意売却に取り組めるかどうかなどを確認しておくと良いでしょう。

 

 

◼︎査定してもらい売却価格を決める

 

不動産会社に物件の価格査定を依頼し、金融機関へ提示する売却価格や売却のスケジュールなどを整理しておくことが重要です。

 

任意売却の査定は通常の売却査定と同じで、立地、間取り、広さ、築年数、マンションであれば階数などが査定の対象となります。

 

これらの情報を不動産会社に提供することで、適切な売却価格やスケジュールを決定するのに役立ちます。

 

 

◼︎金融機関の同意を得て売却活動をする

 

価格査定が済んだら、金融機関の同意を得て売却活動を開始します。

 

不動産の売却にかかる期間は物件によって異なりますが、買主が見つかるまでおおよそ1〜3ヵ月程度はかかると考えておくと良いでしょう。

 

売却期間中は、購入希望者に対して内覧会などを実施し、実際に買いたいという方がいれば価格交渉などが必要です。

 

内覧で買主に好印象を持ってもらうためには、事前に室内の清掃を行ったり、不要な物を処分しておくことが重要です。

 

 

◼︎売買契約を結ぶ

 

買主が見つかったら、金融機関との調整を行い、売却内容に対して同意を得た後に、買主との間で売買契約を結びます。

 

金融機関の同意を得ることができなければ、売却を進めることができないという点には注意が必要です。

 

金融機関の同意がない場合、売却が成立しない可能性がありますので、円滑な進行のためには事前に金融機関との調整を中心に進めることが重要です。

 

 

◼︎引っ越しをしたり決済したりする

 

売買契約後、買主のローン審査が承認されれば、決済へと進みます。

 

売却資金を受け取ってもローン残債を完済できない場合、残債の返済に関する契約書を作成する必要があります。

 

具体的な返済プランは金融機関との交渉により異なります。

 

返済内容をしっかり確認し、必要に応じて複数の返済プランを提示してもらいながら交渉することが重要です。

 

任意売却では売却までの期限が短いこともあるため、引越しや退去に必要な準備をスムーズに進めておくことが重要です。

 

引越し先の選定や室内清掃、物を減らす工夫など、これらの準備を迅速に行うことが良いでしょう。

 

 

 

任意売却のメリット

 

 

◼︎通常の売却価格に近い形で売れる

 

任意売却では市場価格での売却が可能で、通常価格に近い価格で物件を売却できます。

 

競売の場合は市場の50〜80％の価格での落札が一般的であり、それが原因で安価な売却となることがよくあります。

 

 

◼︎周りに知られない状態で売却できる

 

 競売では裁判所の競売情報サイト上に、対象の不動産の所在地や権利関係など通常の売却より多くの個人情報が公開されます。

 

しかし、任意売却は通常売却と同じ方法で販売されるため、周囲に所有者の経済状況が知られたりする事がありません。

 

 

 

◼︎契約日や引っ越し日を決められる

 

任意売却でも、通常売却と同様に契約や引っ越しの日程を自分で決定できます。

 

これにより、引っ越しやその他の手続きに対して余裕をもって準備することができます。

 

 

◼︎不動産売却時に資金を用意する必要がない

 

任意売却では、不動産売却に伴う税金などの費用を売却金額から支払うことが可能です。

 

そのため、手持ち資金に余裕がなくても売却手続きを進めることができます。

 

 

◼︎返済について金融機関と話し合える

 

任意売却後も残債があれば、支払いを継続する必要がありますが、支払い方法については金融機関と相談しながら決定できる点がメリットです。

 

無理のない範囲で支払いを続けるために、金融機関との交渉をおすすめします。

 

 

任意売却のデメリット

 

 

◼︎ブラックリストに登録される

 

任意売却の条件には住宅ローンの返済滞納が含まれますが、ローンの滞納は金融機関のブラックリスト入りの可能性があります。

 

任意売却は最後の競売回避のための手段です。

 

ローンの返済が厳しくなった場合、まずは金融機関に相談することが重要です。

 

 

◼︎任意売却をするときは金融機関などから同意してもらう必要がある

 

任意売却は、債権者である金融機関や連帯保証人などの同意が必要でなければ進めることができません。

 

残債が膨大な場合は、金融機関からの同意を得ることが難しく、任意売却の進行も難しくなります。

 

ローン支払いが厳しくなった場合は、できる限り早く金融機関に相談することが重要です。

 

 

◼︎成立しなければ競売にかけられてしまう

 

任意売却でも、買い手が見つからない場合は売却期間が長引く可能性があります。任意売却ではなかなか売れない場合、競売に出される可能性があるため、注意が必要です。

 

 

◼︎様々な費用を支払う必要がある

 

任意売却も通常の不動産売却と同様に、仲介手数料がかかります。

 

その他にも、売買契約時の印紙税、抵当権の抹消登記費用、売却益に対する譲渡所得税などが必要です。

 

しかし、任意売却のメリットとして債権者との交渉により、これらの費用に加えて引っ越しのための費用なども売却金額から支払うことができます。

 

 

任意売却を成功させるためのコツ

 

 

◼︎できるだけ早めに相談する

 

任意売却は競売までに売却を完了しなければなりません。

 

売却活動から成約までにはある程度の期間が必要ですので、できるだけ早い段階で売却を始めることが重要です。

 

具体的には、住宅ローンの返済が難しくなったら督促状が届く前に相談することを考えておくと良いでしょう。

 

住宅ローン以外の債務による差し押さえも任意売却を難しくする要因となります。どちらの場合でも、任意売却を検討しているなら、早めに金融機関や不動産会社に相談することが大切です。

 

 

◼︎様々な売却に対応できる不動産会社に相談する

 

幅広い売却に対応した不動産会社に相談することは重要です。

 

直接買取では、売買条件がまとまれば迅速に買い取ってもらえるため、急いで売却を進める必要がありません。

 

直接買取は市場価格より低い価格での買い取りとなることが多く、売却資金の充当に制約があることもあります。

 

重要なのは、豊富なプランを提供し、状況に合わせて最適な提案をしてくれる不動産会社を見つけることです。

 

 

◼︎売却にかかる費用を事前に知っておく

 

事前に売却にかかる費用を把握しておくことが重要です。

 

不動産の売却には数十万円~数百万円以上の諸費用がかかることもありますので、注意が必要です。

 

任意売却では、金融機関との交渉により、売却資金から売却にかかった費用を差し引くことができる場合もあります。

 

売却後に残債がある場合は、返済が必要ですので、早い段階で売却に必要な費用や売却資金からどの程度の費用を捻出できるかなどを把握しておくことが重要です。

 

 

 

まとめ

 

 

今回は、任意売却について詳しく紹介しました。

 

任意売却について知りたかった方は参考になる内容が多かったのではないでしょうか。

 

紹介した内容を参考にして任意売却に関する知識を深めて下さい。

 

 

その他の、不動産売買に関しての以下の記事も併せてご覧ください。

 

不動産売買の仲介手数料の費用相場とは？
https://regavel-auction.com/info/604/
不動産売買の消費税の基礎知識を紹介
https://regavel-auction.com/info/618/

 

個人間で不動産売買をする時の契約書の作り方とは？
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