ローン支払い中の家を売る事が可能か知っていますか？

 

まだローンの残債は残っているけど、それでも自宅を売却しないといけないし、手続きが複雑そう。と不安に思っている方もいらっしゃると思います。

 

そんな方向けにローン支払い中の家を売る時の注意ポイントや節税方法、離婚して不動産を売却しないといけない時の注意点などをこちらの記事でご紹介いたします。

 

 

この記事は、東京で不動産売買、建築に関わるお仕事を20年以上経験している不動産営業マンによって監修されていますので安心してお読みいただけます。

 

	この記事の監修者		田中利貴文
			宅地建物取引士、一級建物アドバイザー、住宅ローンアドバイザー。 大工として7年間現場を経験し、その後現場監督として5年間建築に関わる。その後、不動産会社に入社。入社より2年で、トップセールスを達成。 2012年8月に独立し不動産売買仲介を主にした株式会社レンズを創業。創業から11年目にして売り上げは、毎年右肩上がり。独自の住宅ブランド「インフィーア」は、独自性があり性能が高いと好評。 趣味は、ツーリングで自然を見に行くのと、筋トレ、読書。

 

 

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ローン支払い中の家を売る事は可能？

 

 

ローンのある家であっても、売る事は可能です。

 

しかし事情により、売却の可否が分かれます。

 

家を手放すには、元々のローン契約で設定された抵当権をクリアする必要があります。

 

抵当権を解消するには、ローンの完済をする必要があります。

 

ローンの残債を売却額で返済可能かどうかが重要なポイントとなります。

 

そのため、ローン中の売却を考える場合、まず「残債」と「売却見込み額」を正確に把握しましょう。

 

 

ローンの残債を確認する方法

 

 

◼︎返済予定表を見る

 

ローンの残債を確認する手段として、返済予定表がおすすめです。

 

この書類には、ローンの完済予定までの詳細な情報が含まれており、ボーナス払い、返済予定日、元本と利息の内訳が明記されています。

 

そのため、返済予定表を確認することで、残っているローンの金額や返済タイミングがすぐに把握できます。

 

通常、返済予定表はローンの最初の返済が始まる前後に金融機関から送付されます。

 

返済予定表は、ローン残高の確認や借り換え検討時に役立つ書類です。

 

大切に保管しておき、紛失しないように心がけましょう。

 

 

◼︎ネットで確認する

 

ローンを組んだ金融機関がインターネットバンキングに対応していれば、ネットサービスに登録することでWeb上で簡単にローン残債を確認できます。

 

Webサイトでの確認なら、ネットが繋がっていれば手軽にいつでも見れるメリットがあります。

 

金融機関によってはネットに対応していない場合や対応していても住宅ローン残高に関する情報が含まれていない場合もあるので、注意が必要です。

 

 

◼︎残高証明書を見る

 

年末に金融機関から送付される残高証明書も、ローン残債の確認に役立ちます。

 

この証明書には、年末時点のローン残債が詳細に記載されており、住宅ローン控除を受けるために必要な書類となります。

 

通常、10月から11月にかけて送付されることが一般的で、大切に保管しておくようにしましょう。

 

住宅ローン控除の対象外の場合など、残高証明書が送付されないこともあります。

 

残高証明書が届かないか、受け取ったものを紛失した場合は、金融機関の窓口で再発行してもらえる可能性があるため、問い合わせてみると良いでしょう。

 

 

家の売却額を調べる方法

 

 

近隣の取引事例を確認することで、同様の物件の取引価格から売却額の目安を得ることができます。

 

これらの情報は国土交通省の「土地総合情報システム」で調査可能です。

 

不動産査定を依頼することも一つの手段です。

 

不動産会社のサイトなどから類似物件の売却額を探ることもできます。

 

家の状態などによって売却額は大きく変動するため、他の物件との完全な一致は難しく、異なる可能性もあります。

 

 

ローン支払い中の家を売るかどうか判断するコツ

 

 

◼︎アンダーローン

 

アンダーローンは、家の売却額がローン残債を上回る状態です。

 

この状態では、売却すればローンを完済でき、問題なく売却手続きを進めることが可能です。

 

実際の売却額は事前に正確に予測することが難しく、買主との交渉で売却額が下がる可能性も考慮する必要があります。

 

ローン残債と売却額の見込みの差が少ない場合は、慎重になり、適切な値引きに対処することが重要です。

 

売却には仲介手数料や税金などの費用もかかるため、資金計画を事前に確認し、不動産会社に相談するのがおすすめです。

 

 

◼︎オーバーローン

 

オーバーローンは、家の売却額がローン残債を下回る状態です。

 

この状態では、ローンを完済できないため、自己資金を出せない場合は基本的に売却が難しい状況です。

 

物件によりますが、家は時間の経過とともに資産価値が低下する傾向があり、特に新築から築10年ほどはその影響が著しいです。

 

そのため、ローンの残債に対して資産価値が早く低下する場合があり、築浅の物件でも借入額によってはオーバーローンになりやすいため、注意が必要です。

 

 

オーバーローンの家を売る方法

 

 

◼︎足りない分を補填する

 

売却額ではローンを完済できない場合、足りない部分を自己資金で補填する方法があります。

 

預貯金などから不足分を捻出することで、ローンが完済でき、問題なく売却手続きを進められます。

 

仲介手数料、印紙税、ローン完済費用なども考慮する必要があります。

 

これらの費用は売却価格の約5%が目安とされています。

 

自己資金だけでなく、手数料も含めて「ローン返済費用＋売却にかかる手数料」を考慮することが重要です。

 

自己資金を利用すると、次の家への資金や緊急時の備えが不足する可能性があります。

 

自己資金だけでは不足する場合は、親や親族などから援助を受けるのもおすすめです。

 

フリーローンなども利用可能ですが、審査が厳しく金利も高いため注意が必要です。

 

アンダーローンや自己資金が貯まるまで待つことも選択肢となります。

 

 

◼︎住み替えローンを活用して残債を返済する

 

住み替えローンは、現在の家の売却額では完済できない残債を新しい家のローンに上乗せして借り入れるローンです。

 

ローン残債を補填し、売却手続きを進めることが可能です。

 

住み替えローンは新しい家のローンに既存のローン残債を追加する形となるため、新しい家の担保価値を超える額を借り入れることになります。

 

金融機関の審査が厳しく、金利も高めになる傾向があるため、検討が必要です。

 

新しい家でのローン返済負担が増加し、将来の売却時にオーバーローンになる可能性があるため、リスクを注意深く考慮することが重要です。

 

一部の金融機関でしか提供されていないこともありますので、利用する際は注意しましょう。

 

基本的には、自己資金での対応を検討し、それが難しい場合のみ、住み替えローンを検討するのがおすすめです。

 

 

◼︎返済が難しいなら任意売却する

 

任意売却は、債権者（通常は金融機関）の承認を得て、ローンが残ったまま家を売る手段です。

 

ローンの返済が滞ると、競売が行われて強制的に回収される可能性があります。

 

競売では市場価格よりも安くなり、引越しのタイミングや費用の融通がきかないため、影響が大きくなります。

 

任意売却では市場価格で売却でき、引越し費用などにも融通が利くメリットがあります。

 

通常は競売を避ける手段として利用されます。

 

任意売却の場合、ローンを完済できない場合でも、残りのローンについて金融機関と交渉し、新しい返済計画を立てて返済することになります。

 

任意売却は、ローンが滞っていない状態では原則利用できません。

 

 

ローン支払い中の家を売る時にかかる税金

 

 

家の売却で利益が発生した場合、譲渡所得税が発生します。

 

他にも家の売却には様々な税金がかかります。

 

ローン残債だけでなく、以下の税金にも注意が必要です。

 

 

登録免許税: 抵当権を抹消するための費用で、抵当権抹消登記にかかります。

建物と土地の場合は一般的に2,000円ですが、司法書士への依頼料もかかるので注意が必要です。

 

印紙税: 売買契約書に対して課せられる税金で、取引金額に応じて収入印紙を貼付、消印して納税します。

不動産取引の場合は1万円から10万円ほどが一般的です。

 

譲渡所得税: 売却した利益に課せられる税金で、売却額から取得費用と売却にかかる費用を差し引いた部分に課税されます。

 

税率は約20〜40%と高めで、発生する可能性があるため注意が必要です。

 

特に、譲渡所得税は高額になりやすいです。

特例を適用することで節税が可能です。

 

 

◼︎代表的な譲渡所得税の節税例

 

代表的な譲渡所得税の節税例として以下があります。

 

・3000万円特別控除

マイホームを売却した場合、最大3,000万円を譲渡所得から控除できます。

この特例を利用すると、3,000万円以下の譲渡所得では税金が発生しません。

10年超所有軽減税率と併用できるため、大きな節税が可能です。

 

・10年超所有軽減税率

所有期間が10年を超えるマイホームの売却の場合、譲渡所得6,000万円以下の部分は通常税率よりも低い税率が適用されます。

通常税率が20.315%なら、この特例では14.15%となります。

 

・買い替え特例

家を買換える場合、売却の譲渡所得税を将来新しい家を売却する時まで延長することができます。

 

・譲渡損失の損益通算と繰越控除

マイホームを住宅ローンより低い価格で売却した場合、その損失分を給与所得から控除できます。

これらの特例は組み合わせて利用することができますが、併用できるものとできないものがあるため、検討の際にはシミュレーションが必要です。

特例の適用には確定申告が必要で、無申告課税の可能性もあるため、税理士や自治体の確定申告相談窓口で相談するのがおすすめです。

 

 

離婚してローン支払い中の家を売る時の注意点

 

 

離婚に伴い、家を手放すことはよくあります。

 

結婚後に共有した家は、離婚時に財産分与の対象となります。

 

名義が一方にあっても、夫婦で築いた財産として家を公平に分けなければなりません。

 

しかし、この分割は単に家だけでなく、残っているローンも含まれます。

 

一般的には、離婚後の家は、売却かどちらかが住み続けるです。

 

売却の場合、家を現金化し、ローンを完済して残った額を夫婦で公平に分けることが可能です。

 

住み続ける場合、片方が他の財産で補填するか、家の価値に見合う現金を支払って住み続けることになります。

 

慰謝料として家を出る場合も、住宅ローンを支払うという事もあります。

 

離婚時に注意する事は、家の名義とローンの連帯保証人です。

 

家の売却には双方の同意が必要であり、夫婦名義の場合は協力して進めなければなりません。

 

離婚後に売却しようとすると、連絡が難しくなる可能性があるため、慎重に検討が必要です。

 

ローンの連帯保証人は離婚しても解除が難しく、離婚後も残る場合、トラブルの原因となります。

 

連帯保証人の解除を望む場合、金融機関と相談し、ローンの完済や借り換えが必要です。

 

 

まとめ

 

 

今回は、ローン支払い中の家を売ることが可能かについて詳しく紹介しました。

 

ローン支払い中の家を売ることが可能かについて知りたかった方は参考になる内容が多かったのではないでしょうか。

 

紹介した内容を参考にしてローン支払い中の家を売ることが可能かに関する知識を深めて下さい。

 

 

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不動産売買の仲介手数料の費用相場とは？
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