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不動産の売却でおすすめの相談先とは?

コラム | 不動産知識

2024/02/19

不動産の売却でおすすめの相談先などを知っていますか?

 

不動産の売却を検討し始めた時に何から始めたらいいかわからないという方もいらっしゃると思います。

 

そんな方向けに不動産の売却でおすすめの相談先について紹介したいと思いますので読んでみて下さい。

 

不動産の売却でおすすめの相談先についてすでに知っているという方も改めて確認するつもりで読んでみる事をおすすめします。

 

この記事は、東京で不動産売買、建築に関わるお仕事を20年以上経験している不動産営業マンによって監修されていますので安心してお読みいただけます。

 

 

 

  この記事の監修者

 

田中利貴文

 

 

宅地建物取引士、一級建物アドバイザー、住宅ローンアドバイザー。

大工として7年間現場を経験し、その後現場監督として5年間建築に関わる。その後、不動産会社に入社。入社より2年で、トップセールスを達成。

2012年8月に独立し不動産売買仲介を主にした株式会社レンズを創業。創業から11年目にして売り上げは、毎年右肩上がり。独自の住宅ブランド「インフィーア」は、独自性があり性能が高いと好評。

趣味は、ツーリングで自然を見に行くのと、筋トレ、読書。

   

 

 

 

その他の、不動産売買に関しての以下の記事も併せてご覧ください。

 

不動産売買の仲介手数料の費用相場とは?
https://regavel-auction.com/info/604/
不動産売買の消費税の基礎知識を紹介
https://regavel-auction.com/info/618/

個人間で不動産売買をする時の契約書の作り方とは?
https://regavel-auction.com/info/603/
不動産売買事例を調べる方法とは?売却相場を調べる方法も紹介

https://regavel-auction.com/info/619/

 

不動産の売却の基礎知識

 

 不動産を売却する流れ 

 

不動産を売却する手順についての基本的な流れは、以下の通りです。

 

必要な書類を準備する

不動産査定を頼む

決定した不動産企業に依頼し、契約を締結する

住宅の販売活動

見学希望者への対応

売買契約を結ぶ

物件の引き渡し

 

 

査定の際は、売却を検討して物件に関しての書類や住宅ローンの状況がわかる書類を用意しておく必要があります。

 

査定は一社だけでなく複数の企業に頼むことが一般的で、その中から契約を結ぶ企業を選ぶ方法があります。

 

不動産一括査定サービスなども利用できますが、利用の際には注意が必要です。

 

 

 不動産を売却する方法 

 

一般的な家の売却方法としては、「仲介」が最もよく使われます。

 

不動産仲介では、不動産会社が売主と買主の仲介役を果たし、契約手続きを取りまとめてくれます。

 

売却金額の一部を仲介手数料として支払う代わりに不動産会社が広告や内見、交渉、契約書の作成などを代行します。

 

仲介は、家を高く売りたい人に適していますが、物件や不動産会社によっては買主が見つからず、売却活動が長引くこともあります。

 

一方、買取は即金化を望む人に選ばれています。

 

買取専門会社が直接家を買い取るため、相談から完了までの期間が短く、迅速に売却できるメリットがあります。

 

仲介に比べて売却金額は低くなることがありますが、仲介手数料がかからない場合もあります。

 

 

 不動産を売却した後の手続き 

 

家の売却後には、以下の手続きが必要です。

 

1. 引っ越し

2. 鍵の受け渡し

3. 住宅ローンの返済(残債がある場合)

4. 登記手続き(残債がある場合は抵当権の抹消)

5. 仲介手数料の支払い

6. 確定申告

 

家の引き渡しは、売買契約成立後、通常13ヶ月以内に行われます。

 

住宅ローンが残っている場合は、繰り上げ返済後に抵当権の抹消登記手続きを行います。

 

 

不動産の売却でおすすめの相談先

 

 不動産売却は不動産会社に相談する 

 

不動産に関する専門家は多岐にわたりますが、最初の相談相手として不動産会社がおすすめです。

 

不動産売却において、価格査定から広告活動、売却活動、契約書作成、引き渡しまで、不動産会社はほぼ全ての段階で頼りになるパートナーとして協力してくれます。

 

売却が複雑で時間がかかる場合でも、不動産会社がこれらの作業を代行するため、売却依頼者は日常生活に集中でき、売却に関するストレスを軽減できます。

 

 

不動産会社は市場動向、価格設定、法的要件などに精通しており、経験豊富なエージェントは売却をスムーズに進め、潜在的な問題を事前に回避するのに役立ちます。

 

 

広範なネットワークを有する不動産会社は、市場データや価格比較ツールを活用し、適切な価格設定を行うことができます。

 

 

また税理士や司法書士に相談する際でも、特に初歩的な内容については最初に不動産会社に相談してみることが良いでしょう。

 

相談が複雑になると、不動産会社が答えられない場合もありますが、その際は不動産会社を通じて税理士や司法書士などの専門家を紹介してもらうと良いです。

 

 

 登記変更など手続きや権利関係は司法書士に相談 

 

司法書士は不動産の登記に関わる専門家で、表題登記作成や所有権の保存・移転、抵当権の設定登記、抵当権の抹消登記などを担当します。

 

不動産売却では、一般的に所有権移転登記は買主が負担しますが、抵当権抹消登記、売却前の住所変更は売主が負担します。

 

分筆、接道確保のための手続きや土地所有者との連絡などが必要ですが、司法書士に依頼すればこれらの手続きを代行してくれます。

 

また、田んぼを宅地に転用して売却する際の手続きなど、司法書士は不動産登記に関するさまざまな問題を解決するのに役立ちます。

 

 

 契約上のトラブルが発生したら弁護士に相談する 

 

不動産の売買において、契約書の不一致やトラブルが発生した場合、弁護士は相談に応じたり、代理人として交渉を行ったりします。

 

田舎の土地で所有者が特定できないケースなど、所有権や登記に関する相談も弁護士にできます。

 

弁護士は相談費用が高いですが、法律の専門家として法的なトラブルに全般的に対応可能です。

 

一般の方が普段から利用することは少ないかもしれませんが、不測の事態に備えて関係を構築しておくと安心です。

 

 

 不動産の登記・測量については土地家屋調査士に相談 

 

土地家屋調査士は、不動産売却時に土地の境界確定と測量図の作成を担当します。

 

境界トラブルは土地トラブルの主な要因であり、売却予定の土地の境界が未確定の場合は、土地家屋調査士や測量士に依頼して境界を確定させることが重要です。

 

境界確定時には、隣地所有者との立ち合いが必要であり、接道が公的な道路の場合は市役所などの担当者も立ち合います。

 

土地の売却においては、登記簿謄本に記載された面積が実際と異なることがあるため、通常は測量後に売却が行われます。

 

特に田舎の土地では複雑な事情が絡むことがあり、土地家屋調査士に依頼することで問題が解決できます。

 

境界が確定しているにもかかわらず境界杭が見つからない場合もあり、土地家屋調査士に相談して復元する必要があります。

 

 

 確定申告については国税庁電話相談センターに相談する 

 

国税庁の電話相談センターは、確定申告に関する相談に対応しています。

 

確定申告に関する疑問や手続きに関する質問に答え、税金に関する一般的な情報から具体的な申告方法まで、幅広い相談に対応しています。

 

相談内容には確定申告の手続き方法、所得税の計算方法、控除や特例に関する質問、必要書類や提出期限、電子申告(e-Tax)の使用方法などが含まれます。

 

国税庁の電話相談センターの営業時間は、国税庁の公式ウェブサイトで確認できます。

 

確定申告の時期には特別な相談窓口が設けられることもあるため、最新の情報をウェブサイトで確認することがおすすめです。

 

 

 不動産売却に関する税金などのことは税理士に相談 

 

不動産を売却して利益が発生すると、その翌年216日から315日の間に利益額を計算して確定申告が必要です。

 

税理士に依頼すれば、確定申告に関するアドバイスを受けることができます。

 

不動産売却に伴う支払い義務がある税金には印紙税、登録免許税、消費税などがありますが、その中でも最も大きな要素が譲渡所得税です。

 

専門家の意見を得ることが重要であり、特に取得費の計算や特例の適用については税理士のアドバイスが有益です。

 

不動産の売却には大きな金額が動くため、税金の専門家である税理士の存在が重要です。

 

 

 農地売却は行政書士に相談 

 

農地の売却に関する相談は、農地法による規制や特別な許可が必要な点から、行政書士に依頼するのが良いでしょう。

 

通常の不動産売却と異なり、農地の売却には特有の手続きがあります。農地の売却や別用途への転用に伴う許可取得の手続きは、行政書士に依頼して代行することが一般的です。

 

農地の売却を検討している場合は、農地法や転用の手続きに精通した行政書士に相談することで、スムーズに解決する事ができます。

 

 

 空き家に関しては市役所に相談する 

 

古くなった空き家の処分に悩んでいる場合、市役所に相談することをおすすめします。

 

市役所では、空き家を手放したいオーナーと購入希望者をつなぐ「空き家バンク」などのシステムがあります。

 

このプログラムでは、どれほど古くて売りにくい空き家でも登録が受け入れられやすい傾向があります。

 

条件が厳しく、通常の不動産会社では難しいと感じる場合でも、市役所の相談を通じて解決できる可能性があります。

 

 

 

 不動産の価値については不動産鑑定士に相談する 

 

 

不動産売却において、不動産業者の担当者による価格査定と不動産鑑定士による鑑定の両方が選択肢となります。

 

不動産業者による価格査定は経験や実績に基づいた査定が一般的で、一般的に3日から1週間ほどで終わります。

 

一方で、不動産鑑定士による鑑定は法律に基づいて行われ、通常2週間から1ヶ月かかります。

 

不動産鑑定士による鑑定は、不動産鑑定評価書が作成され、この書類は相続時や家族間の紛争時など、裁判所での使用も可能な公的な書類となります。

 

価格査定と鑑定はそれぞれ特徴があり、状況に応じて適切な選択が求められます。

 

 

 

 

 

不動産売却でよくある悩み

 

 

 何をして良いか分からない 

 

不動産を初めて売却する時のよくある悩みは何をすべきか分からない事です。

 

これを解決するためには、大まかな手順を理解し、進行中の段階を整理して対応する必要があります。

 

対処法は、不動産の売却手続きを理解することです。

 

通常の不動産売却手続きは、

 

不動産業者に査定を頼んで売り出し価格を決定する「準備段階」、

 

不動産業者に依頼して販売活動を行う「売却段階」、

 

買い手が見つかり契約して引き渡しをする「契約段階」、

 

最後に売却代金を受け取り確定申告をして納税する「最終処理段階」に区分されます。

 

初めて不動産を売却する場合は、自身の状況を確認しながら進めることで、進捗が見通せて安心感が得られます。

 

 

 どの不動産業者を選べば良いか分からない 

 

初めて不動産を売却する際、多くの人が、どの不動産業者を選べばいいかが分からないという事です。

 

特に、複数の不動産業者がある中で、どこがどう違うのか、どの基準で選べばいいのかが分からないことが一般的です。

 

対処方法は、不動産業者の得意分野を理解することです。

 

 

不動産業者はそれぞれ得意なジャンルがあり、売買中心の業者や賃貸中心の業者が存在します。

 

また、売主業を主に行なっているか仲介業を主に行なっているかもポイントとなります。

 

これらの情報を確認することで、自分に合った不動産業者を選ぶ際の判断材料となります。

 

 

 どのくらい費用が必要か分からない 

 

不動産を売る際、いくらで売れるかと同じくらいの心配事が、どれくらい費用がかかるのかという事です。

 

費用の問題は最終的に手元に残るお金に直結するため、不安に思う方が多いです。

 

不動産の売却にかかる費用は主に手数料と税金に分かれます。

 

手数料には不動産業者への仲介手数料や司法書士への登記手数料、測量があれば土地家屋調査士や測量士への手数料などが含まれます。

 

税金には、印紙税や登録免許税、そして売却で得た利益に課税される所得税と住民税などがあります。

 

これらの費用をしっかり把握し、計画的に進めることで、売却後の手取り額についての不安を軽減できるでしょう。

 

 

 不動産がいくらで売れるか分からなくて不安 

 

不動産に関するお金の悩みで一番多いのは、いくらで売れるかという事です。

 

不動産売買には定価の概念がないため、売主にとっては売り出し時に具体的な価格が分からないのは当然です。

 

ただし、定価はないものの、おおよその相場は存在します。

 

そのための対処法として、不動産の売却相場を知ることが重要です。

 

相場を知るためには査定を受けましょう。

 

不動産業者からの査定情報は、周辺の売買実績や現在の市場価格を考慮して、売りたい不動産のおおよその査定額を提供してくれるでしょう

ただし、査定額は予測に過ぎません。

 

 

 不動産を売却したお金で住宅ローンを返済できるか不安 

 

住宅ローンの返済中の方は、残りの住宅ローンがどうなるか心配かと思います。

 

不動産を売却後、売却費用で住宅ローンを返済する計画を立てることは一般的ですが、残高が多い場合など、ローンが残ることへの不安もあるかもしれません。

 

ローン残高を金融機関から送られてくる残高証明書で確認しましょう。

 

不動産会社に手数料や費用を差し引いた手取り金額を計算してもらうと便利です

 

 すぐに売って現金化したい 

 

特別な事情で急いで不動産を売却して現金に変えたい事もあります。

 

特に家族関係の変化で既に別の場所に住んでいる場合は、いつ売れるのかという不安もあるでしょう。

 

この場合、対処法はいつまでに売りたいかという希望を早めに明確にすることです。

 

不動産の売却において、方針を決めずに成り行きに任せるのは良くないパターンです。

 

不動産業者にとっても、方針の定まっていない売主に対する提案は難しいです。

 

事情を不動産業者に伝え、売却時期を明確にすることで、スムーズな売却活動が進むでしょう。

 

 

 物件の価格交渉を持ち込まれたら、どうすればいいか分からなくて不安になる 

 

価格交渉は不動産を売却しようとしている人にとってはハードルが高いものです。

 

特に長期間売れない物件に対して価格を下げる交渉が迫られた場合、不安と迷いが出てくるでしょう。

 

この不安への対処法としては、価格交渉は専門的な知識が必要なため、自分で直接対応せずに不動産業者に任せることが一つの方法です。

 

早く売りたい気持ちから安易に値下げや条件に応じることもあるでしょうが、特に価格が高い不動産では、慎重な交渉が重要であり、不動産業者にプロの力を頼ることで最終的には損をしないようになります。

 

 

 契約後に買主がちゃんと売買代金を支払ってくれるかどうか不安になる 

 

不動産売買契約が締結された後、買主がきちんとお金を支払ってくれるかはよくある心配事です。

 

特に高額な不動産の場合、初対面の買主に信頼を置くのは難しいことです。

 

この不安への対処法は、契約から決済までの間、不動産会社と積極的に関わり、受け身ではなく情報を把握することです。

 

頻繁な連絡がトラブルを防ぐ手段となり、買主が忙しい場合でも売主側の不動産業者が効果的にサポートできます。

 

 

 売り出しをしても反響がこない不動産はどうしたらいいのか 

 

不動産を売り出す際、即座に売れる物件と時間がかかる物件に分かれることがあります。

 

すぐに売れる場合は問題はありませんが、売り出してもなかなか反応が得られない場合は悩みが生じます。

 

特に高額な物件が売れにくい傾向があり、価格の見直しが必要です。

 

しかし、価格を小出しに何度も下げるのは避けるべきです。

 

買主の視点から考えれば、何度も価格が下がる物件は不安を抱く可能性が高まります。

 

頻繁な価格変更は待つ姿勢を誘発してしまいます。

 

価格の見直しは最終手段であり、適正な価格を根拠に検討することが重要です。

 

 

 不動産が古くて売れない 

 

不動産を売り出したものの、建物が古くて売れない場合は、リフォームか建物を壊すかという悩みが生じます

 

この悩みの解決策は、土地に対する需要によって異なります。

 

都心部では土地に対する需要が高いため、建物を壊してしまう方が早く売れることが多いです。

 

一方で、地方や田舎では土地に対する需要が低いため、建物を壊すよりもリフォームをする方が売れる見込みが高まります。

 

どちらの選択が適しているかは、不動産業者の意見を聞くことが重要です。

 

建物を壊す場合は11日時点で更地にすると固定資産税が高くなるため、取り壊しの時期には注意が必要です。

 

 

 不動産が遠くにあってなかなか行けない 

 

親から不動産を相続した場合など、現在居住地から遠く離れた物件の場合は、なかなか現地を訪れることが難しい状況となります。

 

このようなケースでは、不動産近くの不動産業者に依頼するか自分の居住地にある不動産業者に相談するかで悩むことがあります。

 

連絡のしやすさを重視するか、定期的に物件を訪れる査定者を選ぶか、物件が遠方にある場合はなかなか判断難しいです。

 

近くの不動産業者は連絡が取りやすい一方で、物件までの距離が遠いと売却の意欲が低くなる可能性があります。

 

物件近くの業者は売却手続きには適していますが、売主とのコミュニケーションが難しいという課題が生じます。

 

 

まとめ

 

今回は、不動産の売却でおすすめの相談先などについて詳しく紹介しました。

 

不動産の売却でおすすめの相談先について知りたかった方は参考になる内容が多かったのではないでしょうか。

 

紹介した内容を参考にして不動産の売却でおすすめの相談先に関する知識を深めて下さい。

 

 

 

その他の、不動産売買に関しての以下の記事も併せてご覧ください。

 

不動産売買の仲介手数料の費用相場とは?
https://regavel-auction.com/info/604/

不動産売買の消費税の基礎知識を紹介
https://regavel-auction.com/info/618/

 

個人間で不動産売買をする時の契約書の作り方とは?
https://regavel-auction.com/info/603/
不動産売買事例を調べる方法とは?売却相場を調べる方法も紹介

https://regavel-auction.com/info/619/

 

その他の、不動産相続関連の記事は以下もぜひご覧ください。

 

不動産相続税金対策とは?

https://regavel-auction.com/info/609/

 

不動産相続相談先はどこ?不動産相続を相談する時の注意点も紹介

https://regavel-auction.com/info/611/

 

相続不動産売却手順とは?

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不動産相続登記に必要な書類は?

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不動産相続の名義変更必要書類とは?

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