不動産相続の名義変更必要書類などを知っていますか？

 

不動産相続の名義変更を行う必要があるけど、必要な書類についてわからない。

 

そんな方向けに不動産相続の名義変更必要書類について紹介したいと思いますので読んでみて下さい。

 

不動産相続の名義変更必要書類についてすでに知っているという方も改めて確認するつもりで読んでみる事をおすすめします。

 

 

この記事は、東京で不動産売買、建築に関わるお仕事を20年以上経験している不動産営業マンによって監修されていますので安心してお読みいただけます。

 

 

 

	この記事の監修者		田中利貴文
			宅地建物取引士、一級建物アドバイザー、住宅ローンアドバイザー。 大工として7年間現場を経験し、その後現場監督として5年間建築に関わる。その後、不動産会社に入社。入社より2年で、トップセールスを達成。 2012年8月に独立し不動産売買仲介を主にした株式会社レンズを創業。創業から11年目にして売り上げは、毎年右肩上がり。独自の住宅ブランド「インフィーア」は、独自性があり性能が高いと好評。 趣味は、ツーリングで自然を見に行くのと、筋トレ、読書。

 

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相続の名義変更をする理由としないリスクとは？

 

 

不動産相続時には、名義変更が必要で、これを相続登記と言います。

 

おすすめは、2023年4月1日から名義変更が義務化されるため、早めに手続きすることです。

 

名義変更を怠ると、以下のリスクが生じます。

 

 

一つ目は数次相続で、相続登記前に新たな相続が発生することです。

 

たとえば、妻と子2人に相続が発生し、登記前に子の1人が亡くなると、亡くなった子にも相続手続きが必要になり、関係者が増える可能性があります。

 

二つ目は相続持分売却で、登記が「法定相続分通り」であれば、誰か1人が単独で申請できます。

 

名義変更をしていないと、他の相続人が知らないうちに登記が進むことがあります。

 

各相続人は単独で共有持分を売却できますが、これは稀なケースです。しかし、一部の不動産会社は共有持分を格安で買い取り、他の持分も取得することで最終的に割安で土地を取得しようとします。

 

そのため、名義変更を怠ると不動産会社が一方的に手続きを進めるリスクがあります。

 

これらのリスクを避けるためにも、相続の名義変更は早めに手続きすることが重要です。

 

 

　生前贈与と死後の相続の違い　

 

相続において、死後の相続だけでなく、生前に遺産を贈与し名義変更することも可能です。

 

生前贈与には以下のメリットがあります。

 

・譲りたい相手に直接財産を譲ることができる。

・前もって節税することができる。

 

 

生前贈与では、相続と同様に遺言書で相続人を指定することもできますが、100%の譲渡が保証されません。

 

さらに、生前贈与は1年間に110万円の非課税枠があり、少しずつ贈与を行うことで節税が可能です。

 

デメリットとして「贈与税は相続税より税率が高い」という点が挙げられます。

 

生前贈与においては、慎重な計画が必要であり「相続税の方が安い」といった結果にならないように注意が必要です。

 

生前贈与を検討する場合は、計画的に行うことが重要です。

 

 

　相続の名義変更は義務化される　

 

名義変更を怠ると様々なリスクが伴います。

 

そのため、相続後に早めに登記することが重要です。

 

なお、民法の改正により、相続登記が2023年4月1日から義務化されます。

 

これにより、過去の相続も対象となりますので、これから相続登記が必要な方は、できるだけ早めに手続きを進めることをおすすめします。

 

 

相続の名義変更は可能？

 

 

相続の名義変更手続きは、法務局で必要書類を提出することで自分で進めることができます。

 

しかし、書類の収集や手続きが複雑であり、特に関係者が多い場合やイレギュラーなケースでは作業が複雑になることがあります。

 

法律的な知識がない場合や手間を省くためには、専門家に手続きを代行してもらうのがおすすめです。

 

 

不動産相続の名義変更必要書類

 

・被相続人の出生から死亡までの戸籍一式

・相続人全員の現在戸籍

・被相続人の住民票除票又は戸籍の附票

・不動産の名義人になる相続人の住所を証明する書類

・印鑑証明書

・固定資産評価証明書

 

不動産相続の名義変更の必要書類として上記が挙げられます。

それぞれご説明致します。

 

 

相続人全員の現在戸籍

 

相続人を確認するためには、相続人全員の現在の戸籍が必要です。

 

また被相続人の死亡日以降の日付（死亡日も含む）の戸籍を用意する必要があります。

 

被相続人の戸籍には、配偶者や結婚前の子に関する情報も含まれています。

 

同じものを複数取得する必要はなく、被相続人の死亡時の戸籍があれば、配偶者や結婚前の子の現在戸籍として使用できます。

 

 

被相続人の住民票除票又は戸籍の附票

 

被相続人の住所地を確認するためには、相続登記が登記簿上に所有者として記載されている者と亡くなった被相続人が同一人物であるかを氏名と住所で確認します。

 

登記簿上の住所と死亡時の住所が一致していれば、同一性の確認には住民票の除票が十分です。

 

住所が転々と変わっている場合は、登記簿上の住所から死亡時の住所までの繋がりを証明する書類が必要です。

 

住民票には1つ前の住所、戸籍の附票には本籍地にいた間の住所の履歴が記載されています。

 

これらの書類を取得して住所の同一性を確認します。

 

書類の保存期間が経過していて取得できない場合は、他の手段が必要となります。

 

代替手段として、対象不動産の権利証を提出したり、相続人全員の印鑑証明書付きの上申書を作成するなどが考えられますが、これらは手続きが複雑になる可能性があります。

 

書類の取得は早めに進めることが重要です。

 

登記簿上の住所と被相続人の戸籍の本籍地の記載が同じであれば、同一人物であるとの確認が可能です。

 

法定相続情報一覧図に被相続人の最後の住所が記載されていれば、これも同様に確認に利用できます。

 

 

不動産の名義人になる相続人の住所を証明する書類

 

不動産の登記簿には所有者の住所が記載されるため、名義人となる相続人の住所を証明する書類が必要です。

 

不動産の名義人ではない相続人の書類は不要です。

 

相続人の住所を証明する書類には、住民票、戸籍の附票、印鑑証明書、相続人の住所が記載された法定相続情報などが使用できます。

 

 

印鑑証明書

 

遺産分割協議に基づいて相続登記を申請する場合、印鑑証明書が必要です。

 

遺産分割協議書では相続人全員が実印で押印する必要があり、印鑑証明書で実印の押印を証明し、遺産分割の内容について相続人の意思確認が行われます。

 

相続登記の場合、印鑑証明書の有効期限はありません。

 

 

固定資産評価証明書

 

固定資産評価証明書は相続不動産の固定資産評価額を証明するための書類であり、相続登記の際に登録免許税の計算に利用されます。

 

この税金は不動産の評価額の0.4％として申請時に納付されます。

 

固定資産評価証明書は最新年度のものを取得し、不動産所在地の市区町村の役所や都税事務所で請求できます。

 

相続人が取得する場合、相続関係を証明するために被相続人の死亡の記載がある戸籍と相続人であることを示す戸籍が必要です。

 

委任状を作成すれば、代理で取得することも可能です。

 

 

自分で作成しなければならない相続登記に必要な書類とは？

 

 

　登記申請書　

 

法務局に提出する登記申請書は、窓口で用紙をもらってその場で記入するのではなく、事前に作成して申請するものです。

 

各項目には「目的」「原因」「申請人」「登録免許税」などが含まれ、これらを具体的な申請内容に合わせて記入します。

 

登記申請書の作成が初めての場合は、法務局での登記相談窓口や法務局のホームページに掲載された相続登記の申請書の雛型を参考にすると良いでしょう。

 

 

　遺産分割協議書　

 

共同相続人間の遺産分割協議で相続不動産の取得が合意された場合、その合意内容を書面にまとめた遺産分割協議書が相続登記の申請に必要です。

 

遺産分割協議書は形式が厳格ではなく、以下の点に注意しつつ作成されます。

 

 

・相続人の押印には必ず実印を使用します。

・被相続人の氏名、最後の住所及び本籍地、死亡日を正確に記載します。

・遺産をどの相続人が取得するのかを明確にし、取得する遺産を正確に記載します。

 

不動産の表記に関しては、法務局で登記簿（登記事項証明書）を取得し、その中に記載された通りに表記すれば問題ありません。

 

 

　申請の仕方によって相続登記に必要な書類は異なる　

 

相続登記に必要な書類は、申請方法によって異なります。

 

以下は一般的な場合における申請方法ごとに必要な書類です。

 

⚫︎遺産分割協議での申請の場合

 

   ・遺産分割協議書（形式は決まっていないが、相続人の合意内容が明記されている必要があります。）

   ・被相続人の戸籍謄本（出生から死亡までの一連の戸籍を含む）

   ・相続人全員の戸籍謄本

   ・被相続人の住民票除票又は戸籍の附票

   ・不動産の名義人になる相続人の住所を証明する書類

   ・印鑑証明書

   ・固定資産評価証明書

   ・登記申請書

 

遺産分割協議書の一部として登記の申請を行う場合、遺産分割協議書が必要です。

 

⚫︎遺言書での申請の場合

 

  ・遺言書

  ・被相続人の戸籍謄本

  ・相続人全員の戸籍謄本

  ・被相続人の住民票除票又は戸籍の附票

  ・不動産の名義人になる相続人の住所を証明する書類

  ・印鑑証明書

  ・固定資産評価証明書

  ・登記申請書

 

これらの書類は、各自の状況に基づいて慎重に選択し、不備のないよう準備する必要があります。

 

 

遺産分割協議での申請の場合

 

相続登記に必要な主要な書類は以下の通りです。

 

 

・登記申請書

 

登記の手続きを始める際に提出します。

 

 

・遺産分割協議書

 

相続人間での資産分割の内容を明示する重要な書類です。

 

 

・相続人全員の印鑑証明書

 

すべての相続人の印鑑証明書が必要です。

 

 

・被相続人の出生時から死亡時までの戸籍一式

 

出生から死亡までの全ての戸籍関連の書類を含みます。

 

 

・相続人全員の現在の戸籍

 

相続人全員の最新の戸籍情報が必要です。

 

 

・被相続人の住民票除票又は戸籍の附票

 

相続登記が登記簿上に所有者として記載されている者と亡くなった被相続人が同一人物であるかを氏名と住所で確認します。

 

 

・不動産の名義人になる相続人の住民票

 

戸籍の附票や印鑑証明書でも代用できます。

 

 

・固定資産評価証明書（最新年度のもの）

 

不動産の価値を示す書類で、最新年度のものが必要です。

 

 

これらの書類を正確かつ完全に揃えて法務局に提出することが重要です。

 

 

遺言書での申請の場合

 

相続登記に必要な書類のリストは以下の通りです。

 

・登記申請書

 

登記手続きを始めるための書類。

 

 

・遺言書

 

遺言書がある場合、その内容に基づいて申請する際に提出

 

 

・被相続人の死亡の記載がある戸籍

 

死亡が記載された戸籍の一式。

 

 

・不動産の名義人になる相続人の現在の戸籍

 

名義人になる相続人の最新の戸籍情報。

 

 

・被相続人の住民票除票又は戸籍の附票

 

相続登記が登記簿上に所有者として記載されている者と亡くなった被相続人が同一人物であるかを氏名と住所で確認します。

 

 

・不動産の名義人になる相続人の住民票

 

 戸籍の附票や印鑑証明書でも代用可能。

 

 

・固定資産評価証明書（最新年度のもの）

 

 不動産の評価を示す書類。

 

 

遺言書の内容に基づく場合は、被相続人の戸籍について出生まで遡る必要はないことを確認しておきましょう。

 

 

法定相続分で申請する場合

 

 

相続登記に必要な書類のリストは以下の通りです。

 

 

・登記申請書

 

登記手続きを始めるための書類。

 

 

・被相続人の出生時から死亡時までの戸籍一式

 

死亡が記載された戸籍の全ての書類。

 

 

・相続人全員の現在の戸籍

 

相続人全員の最新の戸籍情報

 

 

・被相続人の住民票除票又は戸籍の附票

 

相続登記が登記簿上に所有者として記載されている者と亡くなった被相続人が同一人物であるかを氏名と住所で確認します。

 

 

・不動産の名義人になる相続人の住民票

 

戸籍の附票や印鑑証明書でも代用可能

 

 

・固定資産評価証明書

 

（最新年度のもの）不動産の評価を示す書類。

 

 

これらの書類を揃えて、相続登記の申請手続きを行ってください。

 

 

　相続登記を代理人に依頼する場合は「委任状」が必要　

 

相続登記は複雑で専門的な手続きが必要なため、多くの方が司法書士に依頼します。

 

委任状は、代理人に対して手続きを行う権限を正式に委任するための重要な法的文書です。

 

自身で作成することも可能ですが、司法書士に頼むことも一般的です。

 

 

 

相続登記に必要な書類の取得方法

 

 

相続登記に必要な書類は以下の通りです。

 

・登記申請書

 

法務局の窓口で入手可能。事前に必要事項を記入しておく必要があります。

 

・遺言書（遺言がある場合）

 

遺言書は遺族や公証役場で保管されている可能性があります。

関連する法務局や公証役場で確認して取得します。

 

・被相続人の戸籍

 

 該当する法務局や役場で被相続人の出生から死亡までの戸籍一式を取得します。

 

・相続人の現在の戸籍

 

・各相続人の現在の戸籍を該当する法務局や役所で入手します。

 

・相続人全員の印鑑証明書（有効期限なし）

 

各相続人が属する役場で印鑑証明書を取得します。

有効期限に注意が必要です。

 

・不動産の名義人になる相続人の住民票

 

 該当する法務局や役所で入手。

戸籍の附票や印鑑証明書でも代用可能です。

 

 

　・被相続人の住民票除票又は戸籍の附票

 

　該当する法務局や役所で入手。

 

 

・固定資産評価証明書（最新年度のもの）

 

現地の税務署で取得可能。

最新のものを使用します。

これらの書類を用意することで、相続登記の手続きがスムーズに進むでしょう。

 

 

役所への書類請求は郵送で出来る

 

郵送での書類請求方法は以下の通りです。

 

・住民票や印鑑証明書

 

自分の住所地の役所に郵送請求の申し込み書を送付します。

通常、役所のホームページからダウンロード可能です。

 

・戸籍謄本

 

本籍地の役所に郵送請求の手続きを行います。

申し込み方法は役所のホームページで確認できます。

 

・固定資産評価証明書

 

不動産の所在地の役所に郵送請求の手続きを行います。

申し込み方法は該当する役所のホームページで確認できます。

 

各手続きには、必要事項を明記した申込書や証明書類のコピー、手数料の納付が必要です。

 

詳細は各自治体のホームページや窓口で確認してください。

 

 

戸籍の郵送請求

 

戸籍の取得を請求できる資格があるのは、被相続人の直系親族である配偶者や子、父母などです。

 

委任状がある場合、他の代理者が戸籍を取得することも可能です。

 

戸籍請求の申請書は本籍地の役所から印刷し、必要事項を記入します。

 

記入例はホームページで提供されているので、それを参考にしてください。

 

戸籍を請求する際には、本籍地と筆頭者の情報が必要です。

 

不明な場合は住民票を取得し確認できます。

 

出生から死亡までの戸籍一式を取得する場合は、「被相続人○○の出生まで遡り取得できる戸籍を全てお願いします」とメモを添えれば、役所も理解しやすいでしょう。

 

手数料の支払いは現金ではなく、定額小為替を使用します。

 

ゆうちょ銀行や郵便局で入手可能です。

 

手数料は戸籍謄本が450円、改製原戸籍と除籍謄本が750円です。

 

戸籍の枚数が不明な場合は、多めの定額小為替を送り、お釣りが送り返されます。返送のために返信用封筒に切手を貼り付けて同封しましょう。

 

必要書類を同封して郵送後、1〜2週間ほどで戸籍謄本が役所から送付されます。

 

必要な書類には戸籍請求の申請書、相続関係が分かる戸籍（被相続人の戸籍から不要な場合も）、代理人の場合は委任状、本人確認書類（代理人の場合は代理人のもの）、定額小為替、返信用封筒が含まれます

 

固定資産評価証明書の郵送請求

 

 

不動産所有者の相続人や司法書士などの代理人は評価証明書の請求が可能です。

 

最初に不動産の所在地の役所のホームページで評価証明書取得の申請書を印刷し、必要な情報を記入します。

 

記入例はホームページで提供されているので、それを参考にしてください。

 

手数料の支払いは現金で普通郵便で送ることはできませんので、定額小為替を使用します。

 

自治体によって手数料は異なりますが、一般的には200円から400円程度です。

 

役所からの返送のために、返信用封筒に切手を貼り付けて同封しましょう。

 

必要書類を同封して郵送後、約1〜2週間で請求した固定資産評価証明書が役所から送られてきます。

 

必要な書類には、評価証明請求の申請書、相続関係が確認できる戸籍（相続人の戸籍謄本等、被相続人の死亡事実を確認できる除籍謄本等）、代理人が請求する場合は委任状、本人確認書類（代理人が請求する場合は代理人のもの）、手数料分の定額小為替、切手を貼り付けた返信用封筒が含まれます。

 

 

相続登記で必要な書類関係でよくある質問

 

 

　被相続人が遺言書を残していた場合に必要な書類は？　

 

被相続人が不動産を特定の相続人に相続させるための遺言書がある場合、その内容を基に相続登記を申請するには遺言書が必要です。

 

遺言の種類には「公正証書遺言」「自筆証書遺言」「秘密証書遺言」があります。公正証書遺言は公証役場から交付される正本または謄本のいずれかで相続登記が可能です。

 

自筆証書遺言と秘密証書遺言は家庭裁判所での検認手続きが必要で、2020年7月から法務局で自筆証書遺言を保管することも可能となりました。

 

この場合、法務局で保管した自筆証書遺言は検認手続きが不要です。

 

 

　相続放棄をした相続人がいる場合はどうなるの？　

 

相続放棄手続きを済ませた相続人がいる場合、相続放棄申述受理証明書が申請時に必要となります。

 

相続放棄者は法定相続分の計算や遺産分割協議に参加する必要がなく、戸籍や印鑑証明書などの書類も不要です。

 

しかし、通常の書類だけでは相続放棄が分からないため、相続放棄申述受理証明書を添付して相続放棄があったことを証明する必要があります。

 

相続放棄申述受理証明書は家庭裁判所に交付請求が必要ですが、相続放棄手続きが完了した際に送付される「相続放棄申述受理通知書」が同等の内容を含んでいる場合、それを代わりに使用することも可能です。

 

 

　相続人が1人の場合はどうなるの？　

 

相続人が1人だけの場合は、遺産分割について話し合う必要がないため、遺産分割協議書や印鑑証明書は基本的に必要ありません。

 

このケースでは、これらの書類の提出が省かれることが一般的です。

 

 

　書類に有効期限はあるの？　

 

相続登記に必要な書類には基本的に有効期限がなく、何十年も前の戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍、印鑑証明書、遺産分割協議書なども使用できます。

 

ただし、相続人の戸籍謄本に関しては、被相続人の死亡日以降の日付で取得したものが必要です。これは相続人が現在も生存していることを証明するためです。

 

 

一方で、固定資産評価証明書などの評価証明書については、最新年度のものが必要とされます。

 

登録免許税の計算には最新の固定資産評価額が基づくため、直近の年度の評価証明書を取り直す必要があります。

 

 

 

まとめ

 

今回は、不動産相続の名義変更必要書類などについて詳しく紹介しました。

 

不動産相続の名義変更必要書類について知りたかった方は参考になる内容が多かったのではないでしょうか。

 

紹介した内容を参考にして不動産相続の名義変更必要書類に関する知識を深めて下さい。

 

 

 

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