住み替えについてあまり知らない方が多いと思います。

 

友達や身内や周りの方が住み替えをしようかなと話しているのを聞いたことがある方もいらっしゃると思います。

 

でも、住み替えってそもそもなんなのと疑問を持っている方もいらっしゃると思います。

 

そんな方向けに住み替えについて紹介したいと思いますので読んでみて下さい。

 

住み替えについてすでに知っているという方も改めて確認するつもりで読んでみる事をおすすめします。

 

まずは、住み替えとは何か？からみていきましょう。

 

この記事は、東京で不動産売買、建築に関わるお仕事を20年以上経験している不動産営業マンによって監修されていますので安心してお読みいただけます。

 

	この記事の監修者		田中利貴文
			宅地建物取引士、一級建物アドバイザー、住宅ローンアドバイザー。 大工として7年間現場を経験し、その後現場監督として5年間建築に関わる。その後、不動産会社に入社。入社より2年で、トップセールスを達成。 2012年8月に独立し不動産売買仲介を主にした株式会社レンズを創業。創業から11年目にして売り上げは、毎年右肩上がり。独自の住宅ブランド「インフィーア」は、独自性があり性能が高いと好評。 趣味は、ツーリングで自然を見に行くのと、筋トレ、読書。

 

 

 

 

住み替えとは？

 

 

賃貸物件から購入した住宅への移転、現在の住宅を売却し、新しい住宅を手に入れる移転、住宅を売却し賃貸物件への移転など、不動産の取引が関与する移転が住み替えです。

 

 

住み替えをする主なタイミング

 

 

◼︎家の設備や周辺の環境に不便さを感じた時

 

以下のような住宅の設備や周囲の環境に不便さを感じた時です。

 

・仕事場までの通勤時間が転勤によって2時間以上かかるようになり、不便を感じた。

・近隣に子供向けの施設が不足しており、子供が少なくなっている。

・自宅の階段が急で、老後の移動が心配になる。

・子供の成長に伴い、住居が狭苦しく感じられる。

 

 

◼︎家族構成の変化する時

 

以下のような家族構成の変化があった時です。

 

・結婚によって親元を離れ、独自の生活を始める。

・子供が増え、今の住まいでは子供に個室を提供できずに不便を感じる。

・将来的には子供と同居する計画があるため、より広い住宅を求める。

 

 

◼︎老後の生活が不安に思った時

 

以下のように老後の生活が不安に思った時です。

 

・介護が必要になった際、単独での生活が不安であるため。

・自宅や庭の掃除や維持が大変であるため。

・住居に階段や段差があることに不安を感じるため。

・住宅の老朽化や使い勝手の悪さから、住み替えを検討するため。

 

 

◼︎不動産の価値が下がった時

 

以下のように不動産の価値が下がった時です。

 

・戸建住宅は築20年経過後

・マンションは築10年経過後

 

上記の期間が経過すると価値が著しく減少すると言われています。

 

そのため、住み替えをして損をしないために、物件の築年数を考慮し、家の売却や住み替えを検討する可能性が高くなります。

 

 

◼︎経済的な余裕が出てきた時

 

以下のように経済的な余裕が出てきた時です。

 

住宅ローンを無理なく返済し、老後に負債を残したくないといった理由から、世帯年収が増加した後に住み替えを選ぶことがあります。

 

ある調査によると住み替えを実施した世帯の平均年収は約842万円と報告されています。

 

これは、国税庁の給与所得者の平均年収である433万円と比較すると年収800万円以上を持つ比較的経済的に余裕のある世帯が住み替えを検討していることが分かります。

 

 

◼︎住み替えに必要な期間

 

住み替えにかかる期間は、一般的に3か月から1年程度です。

 

住み替えには売却と購入のどちらか、あるいは両方の不動産取引が必要であり、賃貸物件同士の引っ越しよりも時間がかかる傾向があるためです。

 

また、住み替えの目安期間は住み替え先によって異なります。

 

すでにある中古物件に住み替える場合、通常3か月から6か月が目安です。

 

一方、注文住宅を新築して住み替える場合、通常6か月から12か月が目安とされています。

 

住み替えには、売却と購入の物件価格プラス諸経費がかかります。

 

売却にかかる諸経費は通常売却額の5〜7％で、購入にかかる費用は購入額に5〜8％が加算されます。

 

例えば、マイホームを3,000万円で売却し、新居を4,000万円で購入した場合、売却には150〜210万円、購入には4,000万円に加えて200〜320万円の費用がかかります。

 

 

 

住み替えに必要な費用

 

 

◼︎住宅の売却に必要な費用

 

物件の売却には、一般的に売却額の5〜7%の費用がかかります。

これらの費用の内訳は以下の通りです。

 

・仲介手数料

売却額の3%に加えて6万円（消費税別途）がかかります。

次の式で計算されます。

   

（売却額×3%）＋ 6万円 + 消費税

 

 

・印紙税

売買契約書に該当するため、売却金額に応じて異なる金額の収入印紙を貼付する必要があります。

印紙税は、物件の売却金額によって異なり、主な印紙税額は次のようになります。

※軽減税率を適応させた場合です。(令和6年2月時点)

 

   ・500万円を超え1,000万円以下の物件　　5千円

   ・1,000万円を超え5,000万円以下の物件　1万円

   ・5,000万円を超え1億円以下の物件　　　3万円

 

 

・譲渡所得税、復興特別所得税、住民税

物件の売却による所得である譲渡所得に対して課税される税金で、譲渡所得の算出方法は以下の通りです。

  

 ・譲渡所得 = 売却金額 - （取得費＋諸経費）

 ・取得費　物件や土地の購入費用、改良費用、減価償却費など

 ・諸経費　仲介手数料、印紙税など

 

 

譲渡所得税率は、物件の保有期間によって異なります。

・5年以下

譲渡所得の39.63%（所得税30%＋復興特別所得税0.63%＋住民税9%）

・5年を超えて10年未満

譲渡所得の20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）

・10年以上（特例適用時）

譲渡所得の10％（6,000万円まで）または15％（6,000万円超）

 

したがって、譲渡所得税の額は物件の売却金額や保有期間によって異なります。

物件の取得費よりも安く売却された場合や譲渡所得がない場合は、譲渡所得税は発生しません。

 

 

◼︎物件の購入に必要な費用

 

物件の購入には、一般的に購入額の5〜8%の諸費用がかかります。

以下はその内訳です。

 

・物件を購入する費用

物件や土地の購入費用で、多くの場合住宅ローンを利用して支払うため、住み替え時には一部の頭金が必要です。

平均的な物件購入費用は種類によって異なり、注文住宅が3,971万円、分譲戸建住宅が3,933万円、分譲マンションが4,577万円、中古戸建住宅が2,814万円、中古マンションが2,819万円と言われています。

 

・仲介手数料

物件の購入を仲介した不動産会社に支払う手数料で、購入額の3%に加えて6万円（消費税別途）がかかります。

 

・印紙税

売買契約書に貼付する印紙税で、物件の売却金額に応じて異なる金額の収入印紙を貼付する必要があります。

 

・住宅ローン関連事務手数料と保証料

新居の住宅ローンを組む際に金融機関へ支払う費用で、事務手数料や保証料が含まれます。

金融機関によって金額の算出方法に違いがあります。

 

・保険料

新居で加入する保険料で、火災保険、地震保険、団体信用保険などが含まれます。

費用は加入する保険会社によって異なります。

 

・登記費用

不動産の登記に関連する費用で、登録免許税、印紙税、抵当権設定費用、所有権移転登記などが含まれます。

登記費用は物件の種類や取引に応じて異なります。

 

登記手続きは一般的に司法書士に依頼するのが一般的であり、その報酬は司法書士によって異なりますが、3,000円から10,000円程度が一般的な目安とされています。

 

 

 

お得に住み替えするコツとは？

 

 

◼︎住宅ローンの控除上限年数を超えたとき

 

住宅ローン控除を受けている場合、控除上限年数を超えないように住み替えを検討すると良いです。

 

住宅ローン控除は、最大で13年間受けられるため（令和6年2月時点）、現在の住宅で控除を最大限活用し、控除上限年数を超える前に住み替えを検討することで、将来も控除を受けることができるようになります。

 

そのため、所得税の節税ができます。

 

 

◼︎春に住み替える

 

春が物件の売買に適した季節です。

 

春には住み替え需要が高まり、物件がより良い条件で売却できる可能性が高くなります。

 

特に3月ごろに成約件数が多くなる傾向があるため、12月頃から前もって売却の準備を始めるのがおすすめです。

 

このタイミングで売却することで、より有利な条件での住み替えが実現できます。

 

 

◼︎減税措置を活用する

 

・3000万円の特別控除

 

マイホームを売却して譲渡所得が発生した場合に一部の譲渡所得を控除する制度です。

 

この特別控除を利用することで、最大で約600〜1,200万円分の節税が可能となります。

 

ただし、この特別控除を利用する場合、住宅ローン控除は受けられなくなります。

 

どちらの控除がお得かは、具体的な条件に依存しますので、慎重に検討することが重要です。

 

詳細や申請方法については国税庁の「マイホームを売ったときの特例」のページを確認することができます。

 

 

・譲渡損失した場合

 

住んでいるマイホームを所有している場合、マイホームの譲渡損失分をその年のほかの所得から控除する制度です。

 

この特例を適用するためには、特定の要件を満たす必要があります。

 

主な要件には、自分が住んでいるマイホームであること、5年以上の所有期間および日本国内にあることが含まれます。

 

その年の損益通算で損失分を相殺できず残った場合、最長で4年間の繰越控除が可能です。

 

この仕組みを利用することで、譲渡損失に対する所得税、住民税を抑えることができます。

 

 

・買い替えの特例

 

「住宅譲渡所得の特例」は、自分が住んでいるマイホームを売却した場合、その譲渡所得に課税されることを先送りにできる特例です。

 

この特例を適用するためには、一定の要件を満たす必要があります。

 

主な要件には、自分が住んでいるマイホームであること、売却するマイホームに10年以上の所有、居住期間、売却代金が1億円以下であること、他の特例（先ほどお話しした「3000万円特別控除」など）を併用していない事などが含まれます。

 

この特例を利用することで、高額な譲渡所得に対する課税を後回しにすることができ、住み替え時の経済負担を軽減できます。

 

また、新しいマイホームを購入し、そこでの住宅ローン控除などを活用できます。

 

 

 

まとめ

 

 

今回は、住み替えなどについて詳しく紹介しました。

 

住み替えについて知りたかった方は参考になる内容が多かったのではないでしょうか。

 

住み替えとは、賃貸物件から購入した住宅への移転、現在の住宅を売却し、新しい住宅を手に入れる移転、住宅を売却し賃貸物件への移転など、不動産の取引が関与する移転が住み替えです。

 

紹介した内容を参考にして住み替えに関する知識を深めて下さい。

 

 

 

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不動産売買の仲介手数料の費用相場とは？
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