不動産相続登記に必要な書類などを知っていますか？

 

不動産を相続することになったけど、不動産登記って義務など？どのような書類を準備する必要があるの？と疑問に思っている方もいらっしゃると思います。

 

そんな方向けに不動産相続登記に必要な書類について紹介したいと思いますので読んでみて下さい。

 

不動産相続登記に必要な書類についてすでに知っているという方も改めて確認するつもりで読んでみる事をおすすめします。

 

 

この記事は、東京で不動産売買、建築に関わるお仕事を20年以上経験している不動産営業マンによって監修されていますので安心してお読みいただけます。

 

 

 

	この記事の監修者		田中利貴文
			宅地建物取引士、一級建物アドバイザー、住宅ローンアドバイザー。 大工として7年間現場を経験し、その後現場監督として5年間建築に関わる。その後、不動産会社に入社。入社より2年で、トップセールスを達成。 2012年8月に独立し不動産売買仲介を主にした株式会社レンズを創業。創業から11年目にして売り上げは、毎年右肩上がり。独自の住宅ブランド「インフィーア」は、独自性があり性能が高いと好評。 趣味は、ツーリングで自然を見に行くのと、筋トレ、読書。

 

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相続登記とは？

 

 

相続登記は、亡くなった人が所有していた不動産の名義を相続人の名義へ変更する手続きで、法務局が自動的に変更してくれないため相続者が主体的に行います。

 

例えば、亡くなった父親の不動産を相続した場合、相続人は法務局に相続登記を申請し、所有者の名義を変更します。

 

現在は相続登記は任意ですが、令和6年4月1日からは相続を知った後3年以内に申請が義務化され、期限内に登記をしない場合には過料が科せられることになります。

 

 

相続登記を自分でする主なメリット

 

相続登記を自分でする主なメリットは、専門家に支払う報酬を節約できるところです。

 

登録免許税や戸籍謄本取得費用は自分で行っても専門家に頼んでも支払う必要がありますが、報酬については自己手続きで生じない費用です。

 

手間がかかっても最小限の費用で相続登記を希望する場合、専門家の報酬節約が大きなメリットです。

 

弁護士と司法書士が相続登記を業務として行える専門家で、司法書士が一般的です。

 

報酬は自由化されており、登記申請のみ依頼か、戸籍謄本取得や協議書作成などの付随業務も含むかによって変動します。

 

自ら書類を用意し登記申請のみを依頼することで報酬を低く抑えることもできますので確認が重要です。

 

 

 

相続登記を自分でする主なデメリット

 

 

 

　時間と労力が必要　

 

相続登記は法律で厳格に規定されており、必要書類の収集や正確な申請書の作成には時間と労力がかかります。

 

複数の役所を回り、法務局に足を運ぶ必要があり、下調べができても実際の手続きは簡単ではありません。

 

遠方の役所や転籍の際の戸籍謄本取得にはさらなる手間がかかり、誤りが多い場合は再申請が求められ、途中で挫折するケースも珍しくありません。

 

 

　登記もれのリスクがある　

 

相続登記時によく見られる問題の一つが「登記漏れ」です。

 

これは登記すべき物件を見逃してしまうことを指します。

 

例えば、実家が一戸建ての場合、敷地や私道の持分を忘れがちです。

 

同様に、マンションの場合でも共用部分の持分を忘れることがあります。

 

法務局は申請書に基づいて登記を行いますが、その他の物件については調査をしてくれません。

 

相続人が所有物件を正確に把握していないと、登記漏れが生じる可能性があります。

 

登記漏れが日常生活に直接的な影響を与えなくても、将来的な売却や建て替え時に問題が生じます。

 

契約時に買主や業者に指摘され、急いで相続登記をやり直すことが必要になります。

 

相続人協力が得られない場合、売却や建て替えが滞る可能性もあります。

 

 

 

不動産相続登記に必要な書類

 

 

・相続人全員の戸籍謄本 

・相続人の住民票

・相続人の印鑑証明書

・被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本

・被相続人の住民票の除票

入手先:市区町村役場（所）

 

・相続する不動産の固定資産評価証明書

 入手先:不動産所在地の市区町村役場（所）

 

・収入印紙

入手先: 郵便局・コンビニ・法務局など

 

・登記申請書

入手先:自作

 

・返信用封筒

入手先:郵便局・コンビニなど

 

・遺産分割協議書

入手先:自作

 

 

 

 

上記で相続登記に必要な書類を記載しましたが、それぞれのケースによって必要な書類が変わってきます。

それぞれ見ていきましょう。

 

 

遺産分割協議によって相続する場合

 

 

 

遺産分割協議は、相続人全員が協議し、誰がどの財産を取得するか（分割するか）を決めます。

 

遺産分割協議が合意に達しないと相続登記ができないため、全員が納得する相続を確保するためには、しっかりと話し合うことが重要です。

 

遺産分割協議がまとまると、遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名をし、実印を押します。

 

遺産分割協議によって相続する場合は、相続登記に必要な書類に加えて、遺産分割協議書とそれぞれの印鑑証明書が必要です。

 

 

 

法定相続分どおりに相続する場合

 

 

 

 

遺言によって法定相続人が相続する場合

 

 

 

法定相続分は、民法において定められた相続人の分配比率です。

 

これに基づく相続登記は手続きの一環であり、必要書類は最小限になります。

 

しかし、この手続きを怠ると不動産の売却や担保利用が制限され、新たな相続が発生する可能性もあるため注意が必要です。

 

相続登記に必要な書類はケースによって異なり、遺産分割協議や法定相続分、遺言による相続などに対応するため、注意が必要です。

 

 

以下は「遺産分割協議による相続」、「法定相続分どおりに相続」、「遺言によって法定相続人が相続」する場合の必要書類一覧です。

 

⚫︎遺産分割協議による相続

・相続人全員の戸籍謄本

・相続人の住民票

・被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本

・被相続人の住民票の除票

・相続する不動産の固定資産評価証明書

・収入印紙

・登記申請書

・返信用封筒

・遺産分割協議書

・相続人の印鑑証明書

 

⚫︎法定相続分どおりに相続

・相続人全員の戸籍謄本

・相続人の住民票

・被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本

・被相続人の住民票の除票

・相続する不動産の固定資産評価証明書

・収入印紙

・登記申請書

・返信用封筒

 

⚫︎遺言によって法定相続人が相続

・相続人全員の戸籍謄本

・相続人の住民票

・被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本

・被相続人の住民票の除票

・相続する不動産の固定資産評価証明書

・収入印紙

・登記申請書

・返信用封筒

・遺言書

 

 

 

遺言によって法定相続人以外が相続する場合

 

遺言によって相続人以外の者に財産を譲ることを「遺贈」と呼びます。

 

この際、先述の書類に加え、遺言執行者が指定されている場合はその本人の「印鑑証明書」が必要です。

 

もし遺言執行者が家庭裁判所で指定されていた場合、本人の印鑑証明書と共に「遺言執行者選任審判謄本」も必要です。

 

遺言執行者がいない場合は、相続人全員の印鑑証明書を取得します。

 

 

・相続人全員の戸籍謄本 

・被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本 

・被相続人の住民票の除票 

・受遺者の住民票 

市区町村役場（所）

・不動産の固定資産評価証明書 

不動産所在地の市区町村役場（所）

・収入印紙

郵便局・コンビニ・法務局など

・登記申請書 

自己作成

・返信用封筒 

郵便局・コンビニなど 

・遺言執行者の印鑑証明書（選任されていた場合）

市区町村役場（所） 

・遺言執行者選任審判謄本（家裁の審判で選任の場合）

家庭裁判所 

・相続人の印鑑証明書（遺言執行者が選任されていない場合）

市区町村役場（所） 

・遺言書

 

 

 

主要な必要書類の詳細

 

 

 

　登記事項証明書　

 

相続登記申請書を法務局に提出する際には、不動産の正確な地番や家屋番号を記入する必要があります。

 

この確認のためには、「登記事項証明書」が必要です。

 

基本的には「登記簿謄本」と同じ情報を含んでいますが、コンピュータ処理をしているものが登記事項証明書で、していないのが登記簿謄本です。

登記事項証明書は提出が必要ないため注意が必要です。

 

 

　被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本　

 

相続が発生し、相続人を特定するために必要な書類は「戸籍謄本」です。

 

被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取得する必要があります。

 

戸籍は結婚、離婚、転籍、養子縁組などの出来事により複数作成される可能性があります。

 

連続した戸籍謄本を確認することで相続人を正確に特定することができます。

 

 

　被相続人の住民票の除票　

 

登記簿上の被相続人と戸籍上の被相続人が同一人物であることを証明するための書類が「被相続人の住民票の除票」です。

 

被相続人の死亡時の住所と登記されている住所が違っている場合は、前の住所地で記録されている「住民票の除票」または「戸籍の除附票」によって住所が移転したことを証明する必要があります。

 

 

　相続人全員の戸籍謄本　

 

相続が発生した際に相続人が生存していることを確認するために必要なのが「相続人全員の戸籍謄本」です。

 

被相続人の場合は出生から死亡までの戸籍謄本が必要でしたが、相続人の場合は現在の戸籍謄本だけで十分です。

 

これにより相続人たちが相続時に存命であることが確認できます。

 

 

　遺産分割協議書および相続人全員の印鑑証明書　

 

相続の内容を確定するためには「遺産分割協議書」が必要です。

 

全員が合意したことを示すために各人が協議書に署名し、実印を押印します。

 

この印鑑の正当性を証明するためには「印鑑証明書」も一緒に提出されます。

 

 

　相続関係説明図　

 

相続関係を視覚的に説明するための「相続関係説明図」は、被相続人と各相続人の関係を示す図です。

 

これは家系図に類似しており、誰が誰とどのように関連しているかが分かりやすく記載されます。

 

この相続関係説明図は申請時に提出することで、後に戸籍謄本の原本を返却してもらうことができます。

 

 

　固定資産評価証明書　

 

相続登記を行う際には、「登録免許税」という税金を支払う必要があります。

 

税額は、相続登記をする不動産の固定資産評価額×0.4％で計算されます。

 

この評価額を知るためには、「固定資産評価証明書」が必要です。

 

提出する証明書は最新年度のものでなければなりません。

 

 

　相続登記申請書　

 

相続登記の申請に使用されるのが「相続登記申請書」です。

 

この書類は法務局で入手でき、また、法務局のホームページからもダウンロードできます。

 

相続登記申請書は、相続のケースによって記入方法が異なるため、注意が必要です。

 

 

 

不動産相続登記の流れ

 

 

①必要書類の用意

 

戸籍謄本や住民票などの添付書類を市役所で入手し、相続人間での協議があれば遺産分割協議書を作成します。

 

②申請書の作成

 

用意した書類をもとに、厳格な規定に基づき申請書を作成します。

注意深く記載する必要があり、提出時にはチェックされません。

 

③法務局へ申請

 

申請書の提出方法には窓口、郵送、オンラインがあります。

オンラインは電子署名や電子証明書が必要ですが、窓口か郵送が一般的です。

 

④登記識別情報通知（権利証）の受領

 

不備がなければ、登記は1〜2週間で完了し、登記識別情報通知が交付されます。

これを受け取り、登記簿謄本で名義が変更されたことを確認して手続きが完了します。

 

 

 

相続登記を司法書士に依頼すべきケース

 

 

　相続関係が複雑な場合　

 

相続関係が複雑な場合、異父（母）兄弟や認知した子がいる場合など法定相続人の特定が難しくなります。

 

戸籍謄本の読解が必要であり、相続人が多い場合や代襲相続が発生すると複雑化します。

 

戸籍謄本の取得から司法書士に依頼する方が確実です。

 

 

　相続した不動産が未登記だった場合　

 

相続した不動産が未登記だった場合、長年にわたり相続登記がない不動産が存在することがあります。

 

祖父からの相続や数次相続の場合、手続きが複雑であり、司法書士に依頼することをおすすめします。

 

 

　急いで相続登記を完了したい場合　

 

急いで相続登記を完了したい場合、相続税の支払いや不動産の売却、融資など急務がある場合は迅速な相続登記が必要です。

 

遅れると契約や融資に影響が出る可能性があり、司法書士に依頼することがおすすめです。

 

 

　遠方の不動産について相続登記手続きを行う場合　

 

遠方の不動産について相続登記手続きを行う場合、法務局が遠方にある場合や転送が必要なケースでは、オンライン対応の司法書士に依頼することがスムーズです。

 

 

　相続人が忙しい場合　

 

相続人が忙しい場合、法務局や市役所での取得や書類の署名が時間を要する場合、繁忙な相続人には司法書士のサポートが必要です。

 

相続登記は令和6年4月1日から義務化され、無理に自分で行うよりも司法書士への依頼がおすすめです。

 

 

 

 

 

相続登記する時の注意点

 

 

　必要な戸籍謄本が揃っていない　

 

必要な戸籍謄本が揃っていない場合、相続登記はできません。

 

特に転籍や結婚、離婚による本籍地の変更がある場合は、注意が必要です。

 

 

　登記簿上の住所と死亡時の住所が異なる　

 

登記簿上の住所と死亡時の住所が異なる場合、住所の繋がりを証明する書類が必要です。

 

除票に前住所が記載されていれば良いですが、転々とした場合は戸籍の附陸票や改製原附票を取得する必要があります。

 

相続登記前に登記簿謄本を取得して住所を確認しましょう。

 

 

　自筆証書遺言を基に相続登記を行う　

 

自筆証書遺言を基に相続登記を行う場合、家庭裁判所での検認が必要です。

 

これは遺言書の内容を明確にし、偽造変造を防止する手続きで、検認を受けていない遺言書では登記ができません。

 

公正証書遺言や法務局の遺言書保管制度を利用する場合も注意が必要です。

 

 

 

相続登記の豆知識

 

 

　相続登記の費用は？

 

・必要書類の入手に関わる費用

 

相続登記には、市区役所で入手可能な戸籍謄本などの書類が必要です。

 

これらの書類取得には発行手数料が発生します。

 

たとえば、戸籍謄本は1通あたり450円で、除籍謄本や改製原戸籍謄本もそれぞれ手数料がかかります。

 

自治体によって異なりますが、通常5〜10通の書類が必要で、配偶者と子が相続人の場合でも増加する可能性があります。

 

 

・交通費や郵送費

 

戸籍謄本は本籍地の市区役所でしか入手できず、遠方の場合は交通費や郵送費もかかります。

 

 

　相続登記を代理人に依頼するなら委任状が必要

 

相続登記は専門的な知識と複雑な手続きが必要ですので、専門家である「司法書士」に依頼するのがおすすめです。

 

依頼時に必要なのは「委任状」であり、これは司法書士が適切に作成してくれます。

 

署名、押印をするだけなので、それ以外に手間がかかりません。

 

 

　相続登記の必要書類には有効期限はない

 

相続登記において、「印鑑証明書は取得後３か月以内」「戸籍謄本は取得後６か月以内」といった制限はありません。

 

法務局での相続登記に必要な戸籍謄本、除籍謄本、住民票、印鑑証明書などには有効期限がありません。

 

上記のような誤解が生じる原因として、不動産の所有権移転登記や金融機関の相続手続きにおいては取得後の期限があるため、それと混同されやすいからです。

 

相続登記では、有効期限を気にせず取得した書類を使用することができます。

 

相続人の戸籍謄本は故人の死亡日以降に取得したものである必要があり、固定資産評価証明書は最新年度のものが必要です。

 

 

　相続登記の申請に権利証はいらない

 

相続登記の申請には権利証は必要ありません。

 

権利証は、不動産所有の証明書でしたが、平成17年の法改正により、現在は登記識別情報通知が発行されています。

 

そのため、故人の遺品から権利証が見つからなくても相続登記は可能です。

 

一定の条件で権利証が必要な場合があります。

 

登記上の所有者と故人の住所が繋がらない場合、相続人以外への遺贈の登記の際です。

 

これらの場合には権利証が必要となりますので注意が必要です。

 

 

　取得した証明書類は、原本還付で戻してもらえる　

 

法務局では「原本還付」という手続きを行えば、提出した証明書類を戻してもらえます。

 

金融機関でも同様の手続きを行えば、原本が戻ってくることが一般的です。

 

原本還付を行い、全ての証明書を一通ずつ取得すれば、不動産や預貯金などの相続手続きでその一式を再利用できます。

 

 

・原本還付の作業の流れ

 

①証明書のコピーを取得する。

②コピーの余白に「右は原本に相違ありません」と記入し、署名・押印をする。

③複数枚の書類がある場合、各ページに割印をする。

④原本と一緒にコピーを法務局に提出する。

 

 

　相続登記の申請に関する書類の綴じ方とは？　

 

登記申請書に漏れなく記入し必要書類も準備したら、最後に書類を綴じます。

 

次の順番で並べます

 

①登記申請書・収入印紙貼付台紙

②代理申請する場合：委任状・証明書類の返却を受けたい場合：相続関係説明図

③添付書類（コピー・原本）

 

 

綴じる手順は、まず登記申請書・収入印紙貼付台紙を重ねてホチキスで綴じ、書類の見開き部分に契印を押印します。

 

委任状や相続関係説明図を用意している場合は、登記申請書・収入印紙貼付台紙の下に重ねます。

 

委任状・相続関係説明図はホチキスで綴じないで、契印もしません。

 

証明書類のコピーをホチキスで綴じ、ページ毎に契印をします。

 

一番上の書類に写しは、原本と相違ない旨を記載します。

 

最後に全て書類をまとめてホチキスで一つに綴じます。

 

大型のホチキスを使用した方が綴じやすいです。

 

戸籍謄本をはじめコピーをとった提出書類の原本は、ホチキスでは綴じずクリップでまとめ、クリアファイルに入れて提出します。

 

 

 

 

 

まとめ

 

今回は、不動産相続登記に必要な書類などについて詳しく紹介しました。

 

不動産相続登記に必要な書類について知りたかった方は参考になる内容が多かったのではないでしょうか。

 

紹介した内容を参考にして不動産相続登記に必要な書類に関する知識を深めて下さい。

 

 

 

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