不動産を早く売る売却方法を知っていますか？

 

相続した不動産を早めに売りたいと思っている方もいらっしゃると思います。

 

そんな方向けに不動産を早く売る売却方法について解説致します。

 

不動産を早く売る売却方法についてすでに知っているという方も改めて確認するつもりで読んでみる事をおすすめします。

 

この記事では以下の内容について解説していきます。

 

 

 

・不動産を早く売る売却方法とは？

・買取と仲介での売却の違い

・買取のメリットとデメリット

・売却を迷っている方への、売却のメリット・デメリット

・不動産を早く売るコツ

 

この記事は、東京で不動産売買、建築に関わるお仕事を20年以上経験している不動産営業マンによって監修されていますので安心してお読みいただけます。

 

 

	この記事の監修者		田中利貴文
			宅地建物取引士、一級建物アドバイザー、住宅ローンアドバイザー。 大工として7年間現場を経験し、その後現場監督として5年間建築に関わる。その後、不動産会社に入社。入社より2年で、トップセールスを達成。 2012年8月に独立し不動産売買仲介を主にした株式会社レンズを創業。創業から11年目にして売り上げは、毎年右肩上がり。独自の住宅ブランド「インフィーア」は、独自性があり性能が高いと好評。 趣味は、ツーリングで自然を見に行くのと、筋トレ、読書。

 

 

 

不動産を早く売る売却方法とは？

 

 

◼︎ 買取が最も早く売れる

 

不動産を早く売る売却方法は、買取がおすすめです。

 

契約の締結から決済、そして引き渡しまで、最短で数日から1週間で完了します。

 

さらに、買主が不動産会社であるため、契約時の物件の品質を保証する売主の契約不適合責任、補修、仲介手数料が必要ありません。

 

しかし、仲介を通じて取引するよりも安価になります。

 

買取は、不動産会社が不動産を再販して利益を上げるための仕入れの一部であり、市場価格（仲介を通じて売却できる価格）の約70%〜80%で取引されます。

 

 

◼︎ 買取保証もおすすめ

 

買取保証は、不動産会社が提供するサービスの一部で、仲介と買取のメリットを組み合わせた売却手法です。

 

買取保証の流れは、最初に仲介を通じて売却を試み、一定の期間内に売却が成立しない場合、不動産会社が買取を行うというものです。

 

買取保証を利用すれば、仲介による高価格売却の可能性と、もし売却ができなかった場合でも不動産会社に買取ってもらえる安心感が得られます。

 

しかし、不動産会社の選択を誤ると、逆に損失を被る可能性もあります。

 

中には、安価な買取を目指して買取保証を推奨し、仲介期間中に売却が行われないように操作する会社も存在します。

 

このような場合、仲介による売却活動に投じた時間と労力が無駄になってしまう可能性があります。

 

 

 

買取と仲介での売却の違い

 

 

買取と仲介は、不動産売却における2つの主要な手法です。

 

買取は、売主の手間を最小限に抑え、迅速な売却を可能にしますが、売却価格は比較的低くなります。

 

一方、仲介は、売主が多くの手続きを行い、売却までに時間がかかるものの、売却価格は高くなる傾向があります。

買取と仲介の流れは、まず不動産会社に査定依頼を行い、価格を提示してもらうことから始まります。

 

買取の場合、不動産会社は自社が買い取る価格を査定します。

 

提示された買取価格が売主にとって適切であれば、売買契約を結び、物件の引渡しを行います。

 

一方、仲介の場合、不動産会社は一般の買主が支払う可能性のある価格を査定します。

 

この査定価格は売却予想価格であり、必ずしもその価格で売却できるわけではありません。この査定価格を基に、売り出し価格を設定します。

 

売り出し価格が決まったら、不動産会社と媒介契約を結びます。

 

媒介契約は、不動産会社に仲介を依頼する契約です。

 

媒介契約が終われば、売却活動が始まります。

売却活動の期間は通常3ヶ月程度ですが、必ずしも3ヶ月で終わるわけではありません。

 

売り出し価格が高すぎて購入希望者が現れない場合など、何らかの問題がある場合、売却期間は長くなります。

 

買い主が見つかったら、必要に応じて価格交渉を行い、売買契約を結びます。

 

通常の場合、約1ヶ月後に不動産の引渡しを行い、売却が完了します。

仲介と買取の流れは大きく異なります。

 

仲介は、順調に進んでも3〜4ヶ月程度の時間がかかり、通常は半年程度を見込む必要があります。

 

一方、買取は、売主が希望すれば2週間程度で全てが完了します。

 

売却にかかる時間は、買取が圧倒的に短いです。

 

 

 

買取のメリットとデメリット

 

 

◼︎ 買取のメリット

 

・スピーディな売却

買取では、査定時に不動産会社が具体的な買取価格を示してくれるため、売却がスムーズに進みます。

希望価格を上回る場合、査定から数日で契約が成立することもあります。

したがって、不動産をすぐに売却したい方には、買取が最適です。

 

 

・確実な売却

不動産会社が示した価格は、売却を保証する価格であり、その提示金額で売却できることがほとんどです。

 

また、買取は資金力のある不動産会社が行うため、契約が解除されるリスクは低く、個人の買主よりも信頼性が高いです。

 

・仲介手数料が不要

買取では、仲介手数料は発生しません。
仲介がないため、その分の手数料は不要です。
物件価格によっては、高額な仲介手数料が発生することもあります。
そのため、コストを抑えて売却したい方には、買取が適しています。

・内覧の必要性がない
内覧とは、販売期間中に購入希望者に家の中を見せることです。
仲介では、購入希望者が現れるたびに内覧対応が必要ですが、買取ではその必要がありません。
査定時に買取会社が家の中を確認するため、仲介で必要な内覧対応は不要です。
内覧の準備や対応など、手間がかかることもありますが、買取ではその手間を省くことができます。

・他人に知られずに売却可能

買取では、仲介のように広告を出す必要がないため、周囲に知られずに売却を進めることが可能です。

近所トラブルなどで、周囲に知られずに売却したい方にとっては、これは大きなメリットです。

特に、多くの入居者がいるマンションなどでは、近所トラブルのリスクが高まります。

そのようなトラブルを避けるためにも、買取が適しています。

 

・修繕せずにそのまま売却可能

買取では、物件に損傷がある場合でも、基本的にそのまま買い取ってもらえます。

そのため、売主側で修繕をする必要はありません。

修繕は、買取後に不動産会社が行うため、壊れたままでも買取が可能です。

修繕のためのコストや日程調整なども不要なので、売却までスムーズに進めることができます。

 

 

 

◼︎ 買取のデメリット

 

・売却するより安くなる

 

成約価格が通常、仲介で売却する場合の6〜8割になるということです。

買取は、不動産会社が物件を購入し、リフォームやリノベーションを行った後に再販、または解体を新築住宅を販売することを前提としています。

そのため、リフォームやリノベーションや解体や建築の費用を考慮に入れると、買取の成約価格は仲介の相場よりも低くなる可能性があります。

 

 

・買取を実施している不動産会社の数が仲介を行っている会社に比べて少ない

 

地方の町村部で、買取を行っている不動産会社を見つけるのは困難な可能性が高いです。

さらに、全ての物件が買取の対象になるわけではないという事実も注意が必要です。

不動産会社は、購入した物件を再販することを前提としているため、売却が難しい物件やリフォームが不可能な物件は買取対象から外されることがあります。

例えば、収益化が厳しいエリアや老朽化が進んでリフォームが困難な物件、地盤沈下により傾斜が生じている物件、法律上の制限により再建築が許可されない物件などは、不動産会社によって買取が見送られる可能性があります。

 

 

不動産の売却をしようか迷っている方、売却のメリットとデメリット

 

 

◼︎ 売却のメリット

・現金化の可能性
不動産を売却すると、それ相応の現金を得ることができます。

ローンの返済に困っていたり、新しい家を購入したい場合、得た現金は返済の早期化や新居の購入資金として活用できます。

さらに、売却によって得られる現金は、不動産の価格だけではありません。

火災保険などに加入している場合、一部の金額が戻ってくることもあります。

ただし、これは申請が必要で、契約内容によります。

つまり、不動産の仲介での売却による現金と保険などから得られる現金の両方を手に入れることが可能です。

・維持費の削減

全ての物件は時間と共に劣化します。

そのため、不動産を所有している場合、使用していなくてもメンテナンスが必要です。

メンテナンス費用は少なければ良いですが、大きな額になることもあります。

長期間にわたる支払いは大きな負担となりますが、売却すればこの出費はなくなります。

これにより、維持費の削減が可能になります。

・税金の軽減

家や土地を所有すると、固定資産税や都市計画税が発生します。

具体的には、土地と家にかかる固定資産税は、「固定資産評価額×税率」で計算されます。

固定資産評価額は、各自治体の固定資産課税台帳に記載されており、税率は自治体ごとに設定されています。

標準税率は約「1.4％」です。

また、「都市計画税」は、市街化区域内の土地所有者が納める税金で、「固定資産税評価額×税率（0.3％）」で計算されます。
この0.3％は制限税率です。

これらの税金は、不動産を売却することで毎年の支払いが不要になります。

 

◼︎ 売却のデメリット

・不動産売却のコストと手間

不動産の売却は、印紙税、測量費、仲介料など、様々な費用が伴います。

まず、売買契約書に必要な印紙には印紙税が発生します。

具体的には、500〜1,000万円の場合は、10,000円、または軽減税率適用で5,000円、

1億円〜5億円の高額な場合は10万円、または軽減税率適用で60,000円となります。

土地の境界を確認するための測量が必要となります。

一般的に、土地売買における測量費用は約35万円〜45万円ですが、市有地や国有地と隣接していたり、土地の形状が複雑な場合は、費用が高くなることもあります。

さらに、不動産会社による仲介料が発生します。

この仲介手数料は、不動産会社が契約を成立させるための成功報酬として請求されます。

法律で上限が定められており、売買価格によってその％が変わります。

 

・仲介手数料の上限額

200万円以下の場合：取引額の5%以内

200万円超400万円以下の場合：取引額の4%以内

400万円超の場合：取引額の3%以内

 

・例：売買価格が2,000万円の場合の仲介手数料の計算方法

↓

200万円×5％＝10万円（200万円以下の部分）

200万円×4％＝80,000円（200万円～400万円以下の部分）

1,600万円×3％＝48万円（400万円超の部分）

これらを合計すると、10万円+80,000円+48万円＝66万円となります。
また、以下の計算式でも算出できます：2,000万円×3％+60,000＝66万円。
この金額に消費税を加えると、仲介手数料となります：66万円×1.1＝72.6円。

なお、平成30年1月1日の宅建業法一部改正により、400万円以下の不動産売買の仲介手数料の上限が18万円となりました。

・不動産売却の手間

不動産の売却には、多くの手続きが必要です。

まず、不動産相場を調査し、信頼できる不動産会社を探し出し、査定を依頼します。

次に、不動産会社に仲介を依頼し、不動産を売り出します。

購入希望者が現れたら、交渉を開始し、物件情報を開示します。

購入希望者が納得したら、売買契約を結びます。

最後に、不動産を引き渡します。これらの手続きは時間と手間を必要とします。

不動産を早く売るコツ

 

◼︎ 不動産の適切な売却相場を把握しておく

 

・売却する不動産の市場価格を理解する

自宅を売る際には、その価値がどの程度なのかを把握することが重要です。

まず、いくつかの不動産会社に査定を依頼し、その平均価格を知ることから始めましょう。次に、その査定価格を基に、広告に表示する販売価格を決定します。

高額で売りたいと思うのは自然なことですが、市場価格から大きく外れた価格設定は、問い合わせが少なくなり、売却までの時間が長引く可能性があります。

 

・販売価格はどのように決定される？

適正価格とは、約3ヶ月で売却可能な価格です。

適正価格は、市場価格を大きく上回るものでもなく、大きく下回るものでもなく、自宅の立地条件、築年数、広さ、設備などを考慮して決定されます。

 

・不動産会社への相談がおすすめ

不動産会社に査定を依頼することで、適正価格の目安をつかむことができます。

不動産の売却価格は、安ければ良いというものではありません。

価格を下げすぎると、残債を完済できない可能性があったり、高額で売却できるチャンスを逃すこともあります。

しかし、売却価格を高く設定しすぎると、なかなか買い手が見つからず、販売期間が長引く可能性もあります。

そのため、適正価格での販売が重要となります。

不動産会社は市場価格を理解している専門家です。

査定価格の根拠や適正価格がどの程度なのかなど、具体的なアドバイスをしっかりと聞いてから、販売価格を決定しましょう。

 

 

◼︎ 必要書類を前もって準備する

 

不動産の売却に必要な書類の準備は、相場調査や査定と並行して始めることが推奨されます。

早期に手続きを開始することで、自宅に存在するはずの書類が見つからない場合や、新たに取得する必要がある書類が発見される場合に対応できます。

売却手続きをスムーズに進行させるためには、事前の準備が重要です。引越しの際に書類が紛失することを防ぐためにも、余裕を持って準備を進めましょう。

 

不動産会社に売却を依頼する際に必要な書類

・登記簿謄本または登記事項証明書

・売買契約書

・物件購入時の重要事項説明書

・登記済権利証または登記識別情報

・土地測量図・境界確認書（一戸建て、土地）

・固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書

・物件の図面（マンション、一戸建て）

・設備の仕様書（マンション、一戸建て）

・建築確認済証および検査済証（一戸建て）

・建築設計図書・工事記録書（マンション、土地）

・マンションの管理規約または使用細則（マンション）

・マンション維持費関連書類（マンション）

・耐震診断報告書（マンション、一戸建て）

・アスベスト使用調査報告書（マンション、一戸建て）

買主に引き渡す際に必要な書類

・本人確認書類

・実印

・印鑑証明書

・住民票

・銀行口座の通帳（銀行振り込み先情報）

・ローン残高証明書またはローン返済予定表

・物件のパンフレット

以上が不動産売却に際して準備するべき書類の一覧です。
見慣れない書類も含まれているため、売却を決定したらすぐに準備を始めることをおすすめします。

 

◼︎ 査定は複数の不動産会社に依頼する

 

売却物件の評価を行う際には、数社の不動産会社に依頼することをおすすめします。

売却価格は会社によって異なるため、最適な価格を設定するためには、複数の会社からの見積もりが重要です。

さらに、一部の不動産会社は、仲介契約を締結するために、査定額を市場価格より高く設定することがあります。

しかし、このような場合、最終的に価格を下げることになり、売却期間が不必要に長引く可能性があります。

したがって、複数の業者に依頼し、市場価格を理解することが重要です。

 

 

◼︎ 内覧で物件の魅力を最大限アピールする

物件を見に来た買い手に対して、その物件を最良の状態で見せることが重要です。

自分が見学者だと想像してみてください。

立地や間取りが素晴らしくても、部屋が暗くて乱雑だと、否定的な印象しか持たれません。物件が最高の状態で見てもらえるように、工夫しましょう。

 

内覧は非常に重要なステップです。

実際、買い手は家に入った瞬間、わずか6秒で購入するかどうかを決定すると言われています。

 

 

◼︎ 物件を好印象にするためには？

 

清掃と整理整頓を最初に行い、不要な物は処分します。
部屋がすっきりと明るく見えるようにし、見学者が来る前には十分に換気を行います。

 

 

◼︎ 内覧時に注意すべきポイントは？

 

・室内外が整然と整理されている

・水回りが清潔に保たれている

・室内に不快な臭い（生活臭、ペットの臭い）がない

・庭や花壇が手入れされている

・明るい印象を与えるために、日当たりの良い家でも照明をつける

・売主も身だしなみを整えて好印象を与える

・見学者からの質問には丁寧に答え、周辺環境や最寄りの医療施設、ショッピング施設など、生活に必要な情報も提供する

 

 

◼︎ リフォーム後に売却すべきか？

 

すぐに入居したい買い手にとっては、リフォーム済みの物件が好まれることがあります。

しかし、自分でリフォームしたいと考える人もいます。

リフォームの内容は、水回りや建具の交換から大規模な改装まで様々ですが、物件によって異なりますので、不動産会社にご相談ください。

 

 

◼︎ 依頼する不動産業者を慎重に選ぶ

 

・専門分野の特定方法は？

売却物件の取り扱いに長けた会社を選ぶことが理想的です。

年間の取引実績や平均売却期間を確認しましょう。

会社によっては、一戸建てを主に扱い、マンションの取り扱いが少ない場合もあります。

そのため、自分たちが売りたい物件がその会社の主要な取り扱い商品かどうかを見極めることが重要です。

大手企業では独自のネットワークから情報が集まりますが、小規模な店舗でも地元の物件を中心に取り扱っている場合があります。

複数の不動産会社を比較検討することをおすすめします。

 

・営業担当者との関係性も重要

売主の希望を理解し、情報を広め、広告を出し、買い手を見つけるのが営業担当者の役割です。

自分たちの話をしっかりと聞いてくれる人もいれば、熱意が感じられない場合もあります。そのような場合、担当者の変更を要求するか、依頼先を変更することも考えられます。

親身になって相談に乗り、不動産の専門家としての知識を活用してアドバイスを提供してくれる担当者と出会うことが理想的です。

 

・不動産業者を選ぶ時のコツ

買取を選択すると、条件が整えば即座に売却が可能となります。

そのため、より高い価格で買い取りを行う企業を探すことが重要です。

多くの企業に査定を依頼し、最も高い査定価格を提示する不動産会社を選ぶことをおすすめします。

その他に考慮すべき点は以下の通りです。

 

・売却予定の物件の種類や地域に特化した不動産会社を選ぶ

・実績のある不動産会社を選ぶ

・目的に応じたサービスを提供する不動産会社を選ぶ

特に、売却予定の物件の種類や地域を得意とする不動産会社を選ぶと、高値での買取が期待できます。

さらに、実績のある不動産会社を選ぶことも重要な要素です。

「地域名+買取業者」のような検索方法を用いると、目的に合った不動産会社を見つけやすくなります。

 

まとめ

 

今回は、不動産を早く売る売却方法について詳しく解説しました。

不動産を早く売る売却方法について知りたかった方は参考になる内容が多かったのではないでしょうか。

紹介した内容を参考にして不動産を早く売る売却方法に関する知識を深めて下さい。

 

 

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