【不動産売買必要書類】売主が準備する書類とは？

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【不動産売買必要書類】売主が準備する書類とは？

コラム | 不動産知識

2024/07/31

不動産売買の時に売主が必要な書類を知っていますか？

不動産を売却するときに必要な書類を準備したいけど、何が必要かわからないといった方もいらっしゃると思います。

そんな方向けに不動産売買の時に売主が必要な書類について解説したいと思いますので読んでみて下さい。

不動産売買の時に売主が必要な書類についてすでに知っているという方も改めて確認するつもりで読んでみる事をおすすめします。

この記事では以下の内容について解説していきます。

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・不動産売買の時に売主が必要な書類

・不動産売買契約の流れと日数

・不動産売却する時のコツ

・確定申告の詳細

・不動産売却関連のよくある質問

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この記事は、東京で不動産売買、建築に関わるお仕事を20年以上経験している不動産営業マンによって監修されていますので安心してお読みいただけます。

この記事の監修者

井田朋彰

大工として5年間建築に関わる。その後、不動産会社に入社。不動産業界歴18年以上。

建築の面を理解した営業はお客様から好評。

趣味は、旅行と映画鑑賞。

不動産売買の時に売主が必要な書類

◼︎ 身分証明書・実印・印鑑証明書・住民票

売主本人の確認書類です。

物件が共有名義の場合、共有者全員の書類が必要です。

相続物件では、共有者が遠方に住んでいる場合、書類を揃えるのに時間がかかることがあります。

住民票は、登記上の住所と現住所が異なる場合に必要です。

住民票や印鑑証明書は発行から3ヶ月以内のものを使用し、市区町村の窓口で取得します。

◼︎ 登記済権利証または登記識別情報

権利書とも呼ばれる登記済権利書は、法務局から登記名義人に公布される書類で、物件の真の所有者を証明する重要な書類です。

平成17年以降に取得した物件の場合、登記識別情報が発行されていることがあります。

物件取得時に法務局から公布された登記済権利書等を買主に渡し、移転登記を行うことで所有権が移ります。

紛失した場合は、法務局の事前通知制度を利用するか、司法書士に本人確認情報を提出してもらう方法があります。

◼︎ 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書

固定資産税の納税額確認や移転登記に必要な登録免許税の算出に必要な書類です。

最新のものを準備し、手元にない場合は市区町村の窓口で取得します。

◼︎ 土地測量図・境界確認書

一戸建てや土地の売買に必要な書類です。

境界線が明確でないとトラブルになる可能性があるため、隣接地の所有者と協議し、測量図を作成します。

土地測量図は法務局で取得できますが、境界確認書は測量した会社に問い合わせる必要があります。

◼︎ 建築確認済証および検査済証・建築設計図書・工事記録書など

一戸建ての売買に必要な書類で、建築基準法に則って建築されていることを証明します。

紛失した場合は、市区町村の窓口で代替書類を発行してもらいます。

◼︎ マンションの管理規約・使用細則など

マンションの売却に必要な書類で、維持管理や使用ルール、ランニングコストに関する情報を提供します。仲介会社に確認して手配してもらいます。

◼︎ 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書など

古い物件の売却時に必要な場合があり、耐震診断やアスベスト使用調査を依頼します。

◼︎ 売買契約書・その他の書類

地盤調査報告書、住宅性能評価書、既存住宅性能評価書など、物件の構造を示すデータや購入時の契約書、重要事項説明書、販売時のパンフレットや広告も準備します。

紛失した場合は、不動産会社に事情を説明し、コピーを依頼します。

不動産売買契約の流れと日数

◼︎ 契約者・登記記録の確認

司法書士が同席し、売主・買主の契約者と不動産の登記記録を確認します。

この際、契約者が本人であること、不動産登記に必要な権利証や実印が揃っていることを確認し、所有権移転登記の提出書類を作成します。

また、司法書士に登記を依頼するための委任状への署名・捺印も行います。

◼︎ 住宅ローンの融資実行・金銭の授受

本人確認と登記書類の確認が終わったら、住宅ローンの融資実行と金銭の授受を行います。金融機関によって住宅ローンの融資が行われると、買主の預金口座に入金されます。

入金が確認できれば、不動産の取引価格の残代金や清算金を売主に支払います。

その後、売主の預金口座で着金確認が行われると、支払い完了です。

また、このときに固定資産税や管理費などの清算金の授受も行います。

残代金や税金の支払いが完了したあとは、売主が買主に領収書を発行します。

◼︎ 住宅ローン返済・抵当権抹消登記

売主に住宅ローンの残債がある場合は、金融機関に対して残りの返済が必要です。

買主から残代金を支払ってもらった後に、住宅ローン残債を返済します。

また、住宅ローンを完済した後は、抵当権の抹消登記手続きを行います。

抵当権抹消登記の手続きは、住宅ローン完済後に自動で抹消されないため、注意が必要です。

◼︎ 報酬の支払い

不動産の残代金や税金の支払いが完了したら、売主・買主は、それぞれ仲介を依頼した不動産会社に仲介手数料、司法書士に報酬を支払います。

売買契約における仲介手数料は、取引額に応じて上限額が定められています。

また、司法書士に対しては、報酬と登記費用の支払いが必要です。

◼︎ 鍵・書類の引き渡し

売主から買主に物件の鍵と必要書類の引き渡しを行います。

重要事項説明書や売買物件引渡証、鍵の受領証に売主・買主が署名捺印します。

その後、重要事項説明書と鍵を買主に引き渡したら、決済手続きは完了です。

◼︎ 査定から不動産会社選びまで

不動産会社選びにかける時間は人それぞれですが、目安としては2週間から1ヶ月程度です。

不動産の査定には「簡易査定」と「訪問査定」の2種類があります。

・簡易査定: 電話やインターネットを利用し、大まかな情報を基に行う査定です。簡易なため、数時間から1日ほどで完了します。

・訪問査定: 不動産営業マンが直接物件を訪れ、詳細を確認する査定です。詳細な調査に基づいて査定額を算出するため、1週間ほどかかります。

このように「簡易査定→訪問査定→不動産会社決定」と進むため、2週間から1ヶ月程度の期間を見ておくと良いでしょう。

◼︎ 売り出しから買主決定・売買契約まで

条件の良い物件であれば2〜3ヶ月、駅から遠い、築年数が古い物件は6ヶ月以上かかることもあります。

一戸建ては、特に好条件でない限りマンションよりも買い手が付きにくく、測量に時間がかかる場合もあるため、6ヶ月以上かかるのが一般的です。

◼︎ 売買契約から決済・引き渡しまで

売買契約締結後、家を引き渡すまでには、買主が住宅ローンの審査を受ける時間なども必要となるため、1ヶ月程度かかります。

なお、住宅を即時に売却する方法として「不動産買取」もありますが、通常の相場よりも安くなるため、特別な事情で早急に現金化したい場合以外はおすすめしません。

不動産売却する時のコツ

◼︎ 訪問査定で正確な査定額を把握する

不動産価格の査定方法には、訪問査定と机上査定の2種類があります。

・訪問査定

不動産会社の担当者が直接物件を訪問し、査定を行います。

データだけでは分からない物件の魅力をプロの視点で見つけることができ、正確な査定結果を得られます。

・机上査定

住所や間取りなど、最低限の情報を基に査定を行います。

メールのみでやり取りができるメリットがありますが、訪問査定に比べて情報が限られているため、実際の査定結果がずれることがあります。

訪問査定を受けて納得のいく査定結果が得られなかった場合、その会社と契約しなくても問題ありません。

迷ったら、正確な査定が期待できる訪問査定をおすすめします。

◼︎ 複数の不動産会社から査定を受ける

高い価格で査定を受けるためには、複数の不動産会社に査定依頼し、各社の査定結果を比較しましょう。

・理由

不動産会社によって「強み」や「得意とするエリア」が異なるため、査定結果に差が出ます。査定結果を比較することで、より高い査定額の提案を選ぶことができます。

・例

大手不動産会社は豊富な物件情報や顧客リストを持っていますが、地域密着型の中小不動産会社は地元ならではの顧客販売網を持っています。

各社のアプローチ方法が異なるため、査定結果にも差が出るのです。

◼︎ 査定額の根拠を確認する

不動産会社によって査定結果が異なるため、その理由を理解することが重要です。

査定結果の理由が明確であれば、実際の売却時に査定価格と成約価格の乖離が少なくなります。

逆に、根拠が不明確な査定価格では、想定よりも安く売却してしまう可能性があります。

◼︎ 販売戦略を明確にする

不動産会社によって販売網や宣伝方法が異なります。

売却をサポートする具体的な方法について、担当者に納得がいくまで確認しましょう。

売却成立を100％保証する不動産会社は存在しませんが、サポート体制がしっかりしている会社の方が売れやすいです。

販売戦略が曖昧な不動産会社とは契約しない方が良いでしょう。

◼︎ 内覧希望者への対応を丁寧にする

・内覧時の掃除の重要性

マンションや一戸建ての売却において、内覧（物件を実際に見ること）は非常に重要です。内覧は見込み客へのプレゼンテーションのようなもので、内覧での印象が成約に直結します。

しっかりと準備し、適切に対応することで、希望条件での成約に近づけます。

・内覧前の掃除ポイント

内覧の前には必ず掃除をしましょう。

汚れた部屋では成約に結びつきません。

特に以下の4か所に注意してください。

①玄関

玄関は家全体の印象を左右する場所です。

物を置かず、明るい電球を使用し、靴箱などの臭いにも気をつけましょう。

②水回り（浴室、洗面所、トイレ、キッチン）

水回りの清潔感は重要です。

水垢やカビを徹底的に除去し、蛇口やシンクを光らせましょう。

自分で落とせない汚れはハウスクリーニングを利用するのも効果的です。

③バルコニーや庭

バルコニーや庭も見落とさずに掃除しましょう。

ゴミを処分し、雑草を抜いておきます。

ガーデニングを趣味とする人も多く、バルコニーや庭の状態は重要です。

④収納

収納の広さは購入希望者にとって重要なポイントです。

収納庫の中を見せられるように整理し、不要なものは処分しましょう。

実家やトランクルームに一時保管するのも一案です。

・内覧当日の対策

内覧当日には以下の対策を実行してください。

・換気をし、消臭スプレーを使う

・照明をすべてつける

・窓際に物を置かず、カーテンを開ける

・水回りの水気をタオルでふき取る

・台所に生ごみを置かない

これらの対策を行うことで、内覧者に良い印象を与え、成約に近づけることができます。

◼︎ 契約完了まで気を抜かない

・値引き交渉が行われることもある

物件の売主と買主の間では「価格交渉」が一般的です。

不動産取引では、扱う品物が「高価かつ規模の大きいもの」であるため、数パーセントの値引きでも買主側は数百万円単位のコスト削減が可能です。

しかし、値引き交渉を理由に購入希望を断ると、売却期間が延びることがあります。

最終的に高く売却するためには、少し高めに売り出し価格を設定し、交渉にも建設的に対応することをおすすめします。

公益財団法人東日本不動産流通機構が2020年2月に発表した「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2019年)」によると、中古戸建て住宅の場合、築20年までの住宅は売出価格から15%ほど値引きされ、成約に至ることが多いようです。

・売主は契約不適合責任がある

不動産売却では、売り主は売却後も自分が売却した不動産に対して責任を持つ必要があります。

契約時に伝えていなかったことが契約後に発覚すると、その責任が問われます。

売却する不動産の損傷や汚れなど、伝えておくべきことは契約前に伝えておくことが重要です。

「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変更されました。

これにより、「隠れた瑕疵」がある場合ではなく、契約時に伝えていた内容と違う場合に買主は損害賠償や代金減額の請求ができるようになりました。

◼︎ 売り急ぎはしない

物件を急いで売却しようとすると、有利に売却できるタイミングを逃しやすくなります。

不動産を急いで売りたいと思っても、売り急ぎには注意が必要です。

物件の売り出し前には査定のための調査を行いますが、調査に十分な時間をかけないと、適切な売出価格の設定が難しくなります。

内覧に備えて物件を掃除したり、引っ越し後にハウスクリーニングを行ったりするためにも時間が必要です。

◼︎ 急いでいても買い手に気づかせない

突然の相続や転勤などで急いで物件を売らなければならない場合もあります。

その際、物件を早く売りたいことが買主候補に伝わらないように注意することが重要です。買主候補に「売り急いでいる」と思われると、大幅な値引き交渉をされる可能性があります。

すぐに売る必要はないけれど、良い条件なら売りたいという余裕のある態度で交渉に臨むことがおすすめです。

◼︎ 複数の買主を競わせる

物件の買主候補が現れた場合、一人目の買主候補から値引き交渉をされたとしても、すぐに応じず、他の買主候補を見つけてから検討すべきです。

物件の買主候補が複数いる競合状態だと、売りやすくなります。

競合の買主候補がいることで、買主同士が競い合い、早期に売却できる可能性が高まります。

確定申告の詳細

不動産の売却で利益が発生した場合、会社の年末調整とは別に確定申告をする必要があります。

損失が出たときは、確定申告は義務ではありませんが、確定申告すれば税金が戻って来る場合もあります。税金が戻ってくる（還付される）ケースは以下の通りです。

・マイホームを買換えた場合に損失が生じたとき

・住宅ローンが残っているマイホームを売却して損失が生じたとき

該当する場合は、確定申告の申請を不動産を売却した翌年の2月中旬から3月中旬までに必ず済ませてください。

◼︎ マイホームを買い替えた場合に損失が生じたとき

簡単にいうと、マイホームを買い替えるために売却するにあたり、買った時よりも値段が安く売れた場合のことです。

安く売れたら損失になるので、譲渡損失が生じることになり、所得税や住民税が軽減される制度があります。

売却した年の所得税を計算する際に、給与所得や事業所得から損失を控除できる仕組みです。

譲渡損失が大きすぎて、所得税だけではカバーしきれない時は、翌年の住民税からも控除されます。

確定申告が必須なので、マイホーム買い替えの時には忘れないようにしましょう。

◼︎ 住宅ローンが残っているマイホームを売却して損失が生じたとき

住宅ローンが残っている状態でマイホームを売却し、もしも損失が発生した場合のことです。

売却損を一定の限度内で、所得から差し引くことができます。

また売却損の方が大きくて、一回で差し引けない場合には、翌年以降3年間に分けて、繰越控除が可能です。

◼︎ 住宅の売却時にかかる税金

ここからは住宅を売却した際にかかる税金について解説していきます。

住宅の売却時に大きな負担になる可能性があるのは、「所得税」と「住民税」です。

所得税と住民税が発生するケース、また非課税になるマイホームの特例や課税される税率、またその他にかかる税金についてみていきましょう。

・譲渡利益が出たら、所得税と住民税がかかる

売却によって利益が出た場合に、所得税と住民税が課税されます。

買ったときよりも安く売れた場合、購入費用から経年した減価償却費を差し引いた金額を下回る場合などは課税されません。

利益が出たときは、売却の翌年に確定申告を行って、納税します。

・マイホームなら3,000万円まで非課税になる制度がある

利益が出た場合でも、マイホームを売却した場合には「3,000万円の特別控除」という優遇措置があります。

これはマイホームを売却して利益が出ても、一定の要件を満たしていれば、3,000万円までの利益については税金がかからない制度です。

3,000万円の特別控除を使うには確定申告が必要です。

自動的に非課税にはならないため、ご注意ください。

・3,000万円の特別控除が使えないときには所有期間に注意

利益が出て課税される場合、家の所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わることを覚えておいてください。

所有が5年超（長期譲渡所得） 15.315％* 5％

所有が5年以下（短期譲渡所得） 30.63％* 9％

所得税の税率には復興特別所得税を上乗せされています。

所有期間は、売却した年の1月1日時点のものを数えます。

あと少しで所有期間が5年を超えるというケースなら、売却タイミングをずらしたほうがいいかもしれません。

もしくは、5年経つまで待つよりも、不動産市場が好調なうちに高く売っておいたほうがお得な場合もあります。

自己判断せずに家の周辺エリアの市場動向などを不動産会社に相談して意見を聞いてみましょう。

・印紙税と登録免許税

売却に関する税金には「印紙税」と「登録免許税」もありますが、これらはあまり大きな金額にならないのが一般的です。

印紙税は、売買契約を締結する際に契約書に張り付ける印紙代で、売却価格によって変わります。例えば売買代金が1,000万円超5,000万円以下なら、印紙税は1万円です。

登録免許税は、ローンを借りたときに設定される抵当権を抹消するために必要になりますが、登記申請を依頼する司法書士への報酬と合わせても2〜3万円程度です。

不動産売却関連のよくある質問

◼︎ 住んでいる住宅でも売却できる？

現在住んでいる住宅でも売却は可能です。

一般的には、売買契約を結んだ約1ヶ月後に引き渡しを行います。

そのため、引き渡しの前日までに退去を完了しておけば問題ありません。

ただし、売買契約の前に退去すると一時的に住む場所を確保するなど、必要な費用が増えることもあるので注意が必要です。

◼︎ 売却と新居の購入のどちらを先にやるべき？

住み替えの場合、旧居の売却を新居の購入より先に行うことを「売り先行」、新居の購入を旧居の売却より先に行うことを「買い先行」と言います。

・売り先行

旧居の売却額が確定し、新居の購入予算が立てやすい点と、相場の価格で売れる点がメリットです。

デメリットは、仮住まいの家賃が発生するため、新居探しに時間をかける余裕がなく、一時的な住まいを挟んで引っ越しが最低でも2回以上発生する恐れがあります。

・買い先行

新居探しに時間をかけることができ、1回の引っ越しで済むのがメリットです。

ただし、旧居の売却額が未定なので新居の購入予算を立てにくいことや売却を急ぐため相場よりも売却額が低くなりがちな点がデメリットです。

◼︎ 住宅の売却に現金は必要か？

住宅の売却には、手続きの中で現金が必要なものがあります。

具体的には、契約書に貼付する「印紙税」（売買の金額によって1〜6万円程度）、不動産会社に納める「仲介手数料」（「売却価格×3％＋6万円＋消費税」が上限）、ローンの抵当権の抹消時に支払う「登録免許税」や司法書士への費用、ローンの繰り上げ返済時に金融機関に支払う「繰り上げ返済手数料」などがあります。

住宅売却の際には、売買契約で得た手付金などでこれらを工面できるのか、別途現金を準備しておく必要があるのかについて事前に確認してください。

まとめ

今回は、不動産売買の時に売主が必要な書類について詳しく解説しました。

不動産売買の時に売主が必要な書類について知りたかった方は参考になる内容が多かったのではないでしょうか。

紹介した内容を参考にして不動産売買の時に売主が必要な書類に関する知識を深めて下さい。

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