不動産売却の流れを知っていますか？

 

不動産を売却したいけど流れが複雑でわからないと悩んでいる方もいらっしゃると思います。

 

そんな方向けに不動産売却の流れについて解説したいと思いますので読んでみて下さい。

 

不動産売却の流れについてすでに知っているという方も改めて確認するつもりで読んでみる事をおすすめします。

 

 

この記事では以下の内容について解説していきます。

 

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・不動産売却の流れ

・不動産をできるだけ早く売却する方法

・売買契約後の決済から引き渡しまでの詳細

・決済日前に売主がやらなければならない手続き

・決済日までの売主のスケジュール

・決済当日の一日の流れ

・不動産売却時のトラブル事例

・売買取引完了後に売主がしなければならない事

 

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この記事は、東京で不動産売買、建築に関わるお仕事を20年以上経験している不動産営業マンによって監修されていますので安心してお読みいただけます。

 

 

 

	この記事の監修者		田中利貴文
			宅地建物取引士、一級建物アドバイザー、住宅ローンアドバイザー。 大工として7年間現場を経験し、その後現場監督として5年間建築に関わる。その後、不動産会社に入社。入社より2年で、トップセールスを達成。 2012年8月に独立し不動産売買仲介を主にした株式会社レンズを創業。創業から11年目にして売り上げは、毎年右肩上がり。独自の住宅ブランド「インフィーア」は、独自性があり性能が高いと好評。 趣味は、ツーリングで自然を見に行くのと、筋トレ、読書。

 

 

 

不動産売却の流れ

 

 

 

◼︎ 1~3. 価格査定を出す 

 

不動産の売却では、まず価格査定を行います。

 

これは適正な売り出し価格を決定するために必要なステップです。

 

価格査定で算出される査定価格は、不動産会社による売却予想価格です。

 

不動産会社を変えると査定価格も変わることが一般的です。

 

査定価格は建築工事会社の見積もりのようなもので、希望に合わなければ他社を選んでも問題ありません。

 

不動産会社の価格査定は無料です。

 

 

◼︎ 4. 不動産会社と媒介契約

 

査定の結果、依頼する不動産会社が決まったら媒介契約を締結します。

 

媒介契約とは、不動産会社と締結する仲介の契約のことです。

 

これにより、売却活動が開始されます。

 

 

◼︎ 5. 売却活動の開始

 

価格査定から売却活動の開始までは、通常2週間程度で対応可能です。

 

ただし、依頼する不動産会社を迷ったり、家の中を片づけたりする場合は、1ヶ月程度かかることもあります。

 

 

◼︎ 6. 売買契約

 

売却活動の開始から売買契約の締結までは、一般的に3ヶ月程度です。

 

首都圏における不動産の売却に要する平均日数は以下の通りです。

 

 

・マンション: 75.3日

・戸建て: 92.3日

・土地: 94.0日

 

 

不動産売却に3ヶ月程度かかるのは、広告を掲載してから購入希望者の目に留まるまでに時間がかかるためです。

 

この期間を「市場公開期間」と呼びます。

 

市場公開期間が短すぎると情報が周知されず、売り急ぎとなり損をする可能性があります。物件によっては半年以上かかることもあり、売り出し価格が高すぎることが主な原因です。

 

適正価格よりも高すぎる価格で売りに出すと、売れない状況が続きます。3ヶ月以上経っても売れない場合は、価格を見直す必要があります。

 

 

 

◼︎ 7. 引き渡し

 

売買契約が締結された後は引き渡しのステップに進みます。

 

売買契約と引き渡しは別日に行うことが一般的で、通常1ヶ月ほどの期間を空けます。

 

買主はその間に住宅ローンの本審査を通します。

 

売買契約書が住宅ローンの本審査の必要書類となるためです。

 

売買契約から引き渡しまでの期間は特に決まりはありませんが、売主や買主の事情によっては1ヶ月を超えることもあります。

 

 

 

不動産をできるだけ早く売却する方法

 

 

 

◼︎ 適正価格で売りに出す

 

不動産は、売り出し価格が高過ぎると売却が長引くことが多いです。

 

3ヶ月程度で売却するためには、適正価格で売りに出すことが重要です。

 

適正価格で売り出すためには、複数の不動産会社に売却を依頼し、査定価格を比較することがポイントです。

 

高過ぎる価格は避けるべきです。例えば、A社が5,000万円、B社が4,400万円、C社が4,500万円、D社が4,300万円と査定した場合、A社の査定価格は高過ぎるといえます。

 

この場合、4,300万円～4,500万円の間が適正ゾーンとなるため、この範囲で売りに出せば3ヶ月程度で売却できます。

 

売却期間を長引かせないためにも、査定は必ず複数の結果を比較することをおすすめします。

 

 

◼︎ 引っ越しシーズンを狙って売る

 

不動産を早く売るためには、引っ越しシーズンを狙うことも有効です。

 

不動産は毎年「2〜3月」または「9月」に取引件数が増える傾向があります。

 

これは、春や秋の異動シーズンに向けて引っ越しする人が多くなるためです。

 

例えば、2〜3月に売る場合、1月から売りに出すとピーク時に売却できるようになります。

 

 

◼︎ 一般媒介で売りに出す

 

一般媒介で売りに出すことも、不動産を早く売る方法のひとつです。

 

媒介契約には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。

 

専任媒介または専属専任媒介は1社の不動産会社にしか仲介を依頼できませんが、一般媒介は複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できます。

 

不動産会社が得られる仲介手数料は成功報酬であるため、一般媒介で複数社に依頼されると、不動産会社は早く買主を見つけなければ仲介手数料を得られない状況になります。

 

この競合状態により、一般媒介は早く売れる確率が高まります。

 

 

◼︎ 買い取りを選択する

 

早く売るためには、買い取りを選択することも一つの方法です。

 

買い取りとは、転売を目的とした不動産会社に下取り価格で売る方法です。

 

売却価格は仲介の価格の~80％程度以下となりますが、売却期間は買取会社にもよりますが、3日から2週間程度です。

 

 

 

売買契約後の決済から引き渡しまでの詳細

 

 

決済と引き渡しの手続きは、売買契約を結んでから約1ヵ月以内におこなわれます。

 

まずは、決済当日の立会人が用意すべき書類について確認しましょう。

 

 

◼︎ 決済方法

 

決済方法には「銀行振込」と「現金手渡し」の2種類があります。

 

売り主と買い主の間でどちらの方法でお金の受け渡しをするかを決めます。

 

 

・銀行振込: 振込手数料が発生します。

・現金手渡し: 銀行の契約室か不動産会社の事務所で手続きをおこなうのが一般的です。

 

 

現金を受け取る場合、事前に銀行に連絡しておかないと当日に現金を用意できない場合があります。

 

 

◼︎ 立会人

 

不動産売却の決済では、売り主と買い主、司法書士以外にも数人の立会人がいる場合があります。

 

銀行で手続きする場合には、事前に何人来るのかを把握してブースをおさえる必要があります。（通常、不動産会社が段取りします）

 

 

一般的には以下のような人物が立ち会います。

 

・不動産会社の担当者

・司法書士

・買主の住宅ローンを担当する金融機関担当者

・売主の住宅ローンを担当していた金融機関担当者

 

 

売却する不動産を購入したときに住宅ローンの残債がある場合は、売却代金を使って住宅ローンを完済し、完済後は抵当権を抹消します。

 

そのため、売り主の住宅ローンを担当していた金融機関の担当者が立ち会う場合があります。

 

 

◼︎ 必要な書類一覧

 

決済の当日、買い主と売り主がそれぞれ用意しなければいけない書類は以下の通りです。

 

 

・買主が用意するもの

 

住民票: 市役所で取得可能。司法書士に提出。

 

印鑑: 認印でも可能。登記関係書類に押印。

 

残代金: 住宅ローンにて支払う場合は不要。売り主へ。

 

固定資産税分担金: 住宅ローンにて支払う場合は不要。売り主へ。

 

身分証明書: 運転免許証や健康保険証。ローン手続き、登記手続きに必要。

 

仲介手数料: 決済時に支払う場合は用意。不動産会社へ。

 

買い主は、印鑑や住民票、身分証明書とともに、残代金や固定資産税分担金、仲介手数料などを用意します。

 

住宅ローンで支払う場合、現金の用意は必要ありませんが、固定資産税分担金や仲介手数料を住宅ローンから支払って良いかどうかは金融機関によって異なるため事前に確認しておきましょう。

 

 

・売主が用意するもの

 

権利証（登記識別情報）: 不動産の権利者・データが詳細に記載されたもの。司法書士に提出。

 

実印: 実印登録済みの印鑑。登記関係書類に押印。

 

固定資産税納付書: 固定資産税評価証明書でも可能。固定資産税分担金の計算に利用できます。

 

領収書: 残代金の分と固定資産税分担金の分。買い主へ。

 

印鑑証明証: 実印登録を証明する書類。発行より3ヵ月以内のもの。司法書士に提出。

 

抵当権抹消書類: 売却不動産の住宅ローン残債が有る場合。司法書士に提出。

 

物件の鍵: 不動産会社から渡された物件の鍵。買い主へ渡す。

 

管理規約・パンフレット・建築確認通知書など: マンション、戸建てともに建物の詳細がわかる書類。買い主へ渡す。

 

 

権利証や実印、印鑑証明書など登記に必要な書類は絶対に忘れてはいけません。

 

管理規約やパンフレット、建築確認通知書など、売却不動産に関する書類は買い主へ渡します。

 

不動産会社に支払う仲介手数料は、買い主から受け取った売却代金から差し引いて支払うこともできます。

 

 

・忘れ物があった時の対処方法

 

 

⚪︎実印・印鑑証明書を忘れた場合

 

実印がないと登記手続きを進められません。

 

自宅にある場合は取りに帰るか、家族に持ってきてもらいましょう。

 

印鑑証明書も同様に必須です。

 

 

印鑑証明書は、発行から3ヵ月以内のものを用意しましょう。

 

 

⚪︎権利証（登記識別情報通知）・固定資産税等納税通知書を忘れた場合

 

権利証を忘れた場合、手続きを進められません。

 

自宅にある場合は取りに帰るか、家族に持ってきてもらいましょう。

 

固定資産税等納税通知書や固定資産税評価証明書は、固定資産税分担金の計算に使うだけなので必須ではありません。

 

 

⚪︎固定資産税の納付書

 

固定資産税は1月1日時点の所有者（売り主）に対して1年分の納付書が届きます。

 

売却する場合、「売却日より以前を売り主」「売却日以降を買い主」として日割計算します。

 

これを「固定資産税分担金」と言います。

 

固定資産税の納付書は6月頃に送付されるため、5月までの決済であれば、納付書が届いてからの請求となることもあります。

 

 

⚪︎仲介手数料を忘れた場合

 

決済日に仲介手数料を支払う予定だった場合は、支払いの準備をしておく必要があります。

 

仲介手数料の支払いは不動産会社により異なり、「売買契約時100%：決済時0%」「売買契約時50%：決済時50%」「売買契約時0%：決済時100%」といったパターンがありますので、事前に確認しておきましょう。

 

仲介手数料は当日に受け取る残代金から支払っても良いですが、残代金を売却不動産の住宅ローンの完済に充てる場合は、資金計画を再度見直す必要があります。

 

 

⚪︎重要書類の管理

 

決済日当日に必要となる書類は重要なものが多いです。

 

心配であれば、不動産会社や司法書士に預けておくと良いでしょう。

 

 

 

決済日前に売主がやらなければならない手続き

 

 

売り主は決済日当日までに以下の手続きを進めておく必要があります。

 

 

◼︎ 抵当権抹消準備

 

売却物件を購入する際に住宅ローンを組んでいた場合、抵当権抹消書類の準備が必要です。金融機関によっては書類の準備に3週間以上かかる場合もあるため、早めに住宅ローンを借りている金融機関に連絡し、抹消書類の準備を依頼しましょう。

 

この連絡を忘れて決済の段取りを進めると、決済日までに抹消書類が準備できない可能性があります。

 

金融機関と合わせて、司法書士にも連絡を取っておきましょう。

 

 

◼︎ 所有権移転登記の準備

 

所有権移転登記とは、新しい名義に変更し、物件の所有権が買い主に渡るための手続きです。

 

一般的に登記申請は司法書士に依頼するので、司法書士や不動産会社に必要書類を確認します。

 

この準備を怠ると、当日に所有権移転登記ができず、決済業務が完了しない可能性があります。

 

特に登記簿に記載された内容と住所が違う場合や、権利証を紛失してしまった場合には別の手続きが必要となるので注意しましょう。

 

 

◼︎ 確定測量の実施

 

売却する不動産の境界が確定しておらず、測量図が作成されていない場合は土地家屋調査士に依頼して手続きを進めます。

 

境界確定時は隣地の所有者の立ち会いが必要です。

 

前面道路の所有者が市や国の場合には、役所の担当者との立ち会いが必要です。

 

立ち会いの日程調整に時間がかかるため、売却を決めた段階で手続きを進めておいたほうが良いでしょう。

 

 

 

決済日までの売主のスケジュール

 

・（境界が確定されていない場合）境界確定と測量図作成のための手続き

・売買契約（契約後、買い主は住宅ローン本申し込み）

・抵当権抹消準備、所有権移転書類準備

・（売却不動産に住んでいた場合）引越し

・決済と引き渡し

 

売買契約から決済まで、短い場合は1、2週間のこともあります。

 

その間に大事な手続きを同時進行で進めなければならない場合も。

 

不動産会社の担当者や司法書士に相談しながら上手に進めていきましょう。

 

 

決済当日の一日の流れ

 

 

 

◼︎ 司法書士による書類チェック

 

売り主、買い主、司法書士、不動産会社の担当者が金融機関のブースに集まり、手続きを進めます。

 

司法書士が身分証明書で売主の本人確認を行います。

 

顔なじみであっても必ず身分証が必要です。

 

司法書士が権利証（登記識別情報）、実印、印鑑証明書など、登記に必要な書類が揃っているか確認します。

 

登記を司法書士に依頼するため、委任状への署名と捺印を行います。

 

 

◼︎ 登記手続き

 

司法書士が必要書類の確認を終えたら、住宅ローンの担当者に融資実行を指示します。（現金の場合は振込手続き）

 

この段階では登記の結果は確認できません。

 

数日後、登記手続きが完了すると、買い主に新しい登記識別情報通知が送られます。

 

 

◼︎ 決済金の支払い

 

住宅ローン実行の手続きを待つ間、金融機関の出金伝票や振込伝票に記入します。

 

買主が支払う費用は以下の通りです。

 

  ・残代金（売り主へ）

  ・固定資産税分担金（売り主へ）

  ・仲介手数料（不動産会社へ）

  ・登記費用（司法書士へ）

 

残代金と固定資産税分担金を売主に支払います。

 

1つにまとめると振込手数料が安くなりますが、2つに分けると後で確認しやすくなります。

 

買い主側の仲介会社へ仲介手数料を、司法書士へ登記費用を支払います。

 

 

◼︎ 売主が支払う費用

 

売主が支払う費用は以下の通りです

 

・住宅ローンの一括返済費用（金融機関へ）

・仲介手数料（不動産会社へ）

・登記費用（司法書士へ）

 

売却する不動産に住宅ローンの残債がある場合、金融機関に一括返済するための伝票と振込用紙を用意します。

 

売り主側の仲介会社へ仲介手数料を、司法書士へ登記費用を支払います。

 

不動産売却の登記費用は通常、買い主が支払いますが、売り主は売渡証書のほか、必要に応じて住所変更登記や抵当権抹消登記の費用を支払います。

 

 

 

◼︎ 仲介手数料の支払い

 

住宅ローンの手続きが終わったら、まず買い主から売り主へ残代金と固定資産税分担金が支払われます。

 

支払いが終わったら、次に仲介手数料を支払います。

 

仲介手数料の上限は以下の通りです。

売買価格200万円以上300万円未満：5% + 消費税

売買価格300万円以上400万円未満：4% + 2万円 + 消費税

売買価格400万円以上：3% + 6万円 + 消費税

 

買い主は買い主側の仲介会社へ、売り主は売り主側の仲介会社へそれぞれ支払います。

 

売り主は受け取った残金から支払うと良いでしょう。

 

 

◼︎ ローン返済手続き

 

買い主から残代金を受け取り、不動産会社へ仲介手数料を支払ったら、売り主は金融機関へ住宅ローンの残債を支払い、ローンを完済します。

 

計算ミスがないよう注意が必要です。

 

 

◼︎ 抵当権の抹消登記手続き

 

ローンを完済したら、抵当権の抹消手続きを行います。

 

抵当権は住宅ローンを組むと不動産に設定される権利で、金融機関に対して不動産を担保に差し出すものです。

 

抵当権抹消登記をしないと売却できないため、必須の手続きとなります。

 

買い主が住宅ローンを組んで不動産を購入する場合、新しく買い主の抵当権が設定されます。

 

 

◼︎ 鍵や重要事項説明書などの引き渡し

 

すべての手続きが終わったら、鍵とともに重要事項説明書などの書類一式を引き渡します。

 

戸建ての場合はそのまま渡しても問題ありませんが、マンションの場合は管理会社に連絡しておくことを忘れないようにしましょう。

 

 

 

不動産売却時のトラブル事例

 

 

◼︎ 引き渡しの遅れなど契約内容との違いが生じるケース

 

不動産売買契約書には引き渡し日を記載する欄がありますが、登記や境界確定などの手続きに時間がかかり、予定より遅れることがあります。

 

遅延が判明した時点で不動産会社に連絡し、買い主に伝えてもらうよう依頼しましょう。

 

買い主は、契約締結後に住宅ローンの本申込を行い、決済手続きに進みますが、早ければ1〜2週間で完了することもあります。

 

特に3〜4月の繁忙期には買い主も急いでいる可能性があるため、遅延理由がある場合は事前に伝えておくことが重要です。

 

 

◼︎ 振込手数料の負担で揉めるケース

 

現金での支払いには問題ありませんが、振込の場合は手数料がかかります。

 

振込手数料の負担については、基本的に振込を希望する方が負担するのが筋です。

 

買い主が振込を希望する場合は買い主が、売り主が希望する場合は売り主が負担します。

 

スムーズな取引のために、事前に話し合って決めておきましょう。

 

 

◼︎ 登記簿に記入した住所を変更してしまったケース

 

登記簿には所有者の名前と住所が記載されています。

 

売却前に引越しをして住所変更をしていない場合、所有権移転などの手続きを進めることができません。

 

事前に司法書士や不動産会社の担当者に伝え、住所変更登記の準備を済ませておきましょう。

 

 

 

売買取引完了後に売主がしなければならない事

 

 

 

売買取引完了後は、各種書類の確認や税金の申告手続きを進めましょう。

 

 

◼︎ 契約書類の整理

 

不動産の決済が終了したら、契約書類を整理しましょう。

 

契約書類一式は、売却した翌年の2月16日〜3月15日に行う所得税の確定申告の際に必要ですので、間違えても捨てないようにしてください。

 

できれば一つのファイルにまとめておき、将来何かあったときにいつでも参照できるようにしておくと良いでしょう。

 

 

◼︎ 決済後に送られてくる書類への対応

 

決済時に司法書士に登記手続き関係の書類を渡しますが、登記手続きが完了して正式な書類が完成するのは決済から数日後です。

 

また、固定資産税は毎年5〜6月頃に、1月1日時点の所有者に対して納付書が送られてきます。

 

5月に決済する場合には、決済時点で固定資産税の額がわかりません。

 

固定資産税の額がわからないと固定資産税分担金の額を計算できないため、後日の精算とすることがあります。

 

不動産売却の決済当日はバタバタすることが予想されるため、決済時に説明を忘れないようにしましょう。

 

もちろん、実際には不動産会社の担当者から説明されるのが普通ですが、受け取るのは自分自身なので、言われずとも注意しておくべきです。

 

 

◼︎ 税金の申告

 

不動産を売却すると、税金の申告をする必要があります。

 

申告すべき税金について解説します。

 

 

◼︎ 譲渡所得税

 

不動産を売却して利益が出ると、譲渡所得税として確定申告する必要があります。

 

譲渡所得税は、不動産を売却した翌年の2月16日〜3月15日の間に確定申告し、納税する必要があります。

 

 

 

まとめ

 

 

今回は、不動産売却の流れについて詳しく解説しました。

 

不動産売却の流れについて知りたかった方は参考になる内容が多かったのではないでしょうか。

 

紹介した内容を参考にして不動産売却の流れに関する知識を深めて下さい。

 

 

 

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