相続した不動産の評価額の調べ方とは？

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相続した不動産の評価額の調べ方とは？

コラム | 不動産知識

2024/08/10

相続した不動産の評価額の調べ方を知っていますか？

相続した不動産の評価額の調べ方についてあまり知らない方が多いと思います。

そんな方向けに相続した不動産の評価額の調べ方について解説したいと思いますので読んでみて下さい。

相続した不動産の評価額の調べ方についてすでに知っているという方も改めて確認するつもりで読んでみる事をおすすめします。

この記事では以下の内容について解説していきます。

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・相続した不動産の評価額の調べ方

・評価額を計算する際の注意点

・税理士に不動産評価を依頼するメリット

・税理士に不動産評価を依頼するデメリット

・税理士を選ぶ時のコツ

・相続関係を税理士に依頼する時によくある質問

・弁護士に不動産評価を依頼するメリット

・弁護士を選ぶ時のコツ

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この記事は、東京で不動産売買、建築に関わるお仕事を20年以上経験している不動産営業マンによって監修されていますので安心してお読みいただけます。

この記事の監修者

田中利貴文

宅地建物取引士、一級建物アドバイザー、住宅ローンアドバイザー。

大工として7年間現場を経験し、その後現場監督として5年間建築に関わる。その後、不動産会社に入社。入社より2年で、トップセールスを達成。

2012年8月に独立し不動産売買仲介を主にした株式会社レンズを創業。創業から11年目にして売り上げは、毎年右肩上がり。独自の住宅ブランド「インフィーア」は、独自性があり性能が高いと好評。

趣味は、ツーリングで自然を見に行くのと、筋トレ、読書。

相続した不動産の評価額の調べ方

◼︎ 固定資産税の評価額を知る方法

・課税明細書を確認する

固定資産税課税明細書は、不動産の評価額や税額などが記載されている書類です。

毎年4月ごろに固定資産税・都市計画税の納税通知書と一緒に届きます。

相続した不動産の価値や固定資産税評価額を知りたい場合は、故人の自宅を整理して課税明細書を探してみましょう。

・固定資産評価証明書を取得する

故人の自宅で課税明細書が見つからない場合は、自治体窓口で固定資産評価証明書を取得しましょう。

固定資産評価証明書は、所有している不動産の情報や評価額が記載されている証明書です。

発行先は不動産の所在地を管轄する市町村役場や都税事務所です。

⚪︎固定資産評価証明書の発行方法

発行できる人：不動産の所有者、同居の親族、相続人、代理人

発行先：不動産の所在地を管轄する市町村役場、都税事務所（東京23区内の場合）

発行費用：1物件につき約300円

必要書類（相続発生後に取得するケース）：故人の戸籍謄本類（死亡の記載があるもの）、請求者自身の戸籍謄本類（故人との続柄がわかるもの）

・最新の評価額を利用する

相続した土地の名義変更を行う際には、最新の固定資産税評価額をもとに登録免許税を計算する必要があります。

故人の自宅を整理して古い年度の固定資産税課税明細書が見つかった場合は、最新のものを取得しましょう。

◼︎ 名寄帳を確認する

名寄帳とは、土地や家屋の所有者ごとにまとめた一覧表です。

名寄帳は、市区町村が作成した固定資産課税台帳を所有者ごとにまとめた書類です。

相続時や不動産の調査に役立ちます。

・名寄帳の取得方法

名寄帳は、不動産所在地の市区町村役場で閲覧・取得できます。

書面で取得する際には、1通あたり200〜300円程度の手数料がかかります。

・名寄帳で確認できる情報

所有者の氏名・住所

不動産に関する情報（地番、地目、地積など）

固定資産税評価額

固定資産税の課税標準額

固定資産の税額

・注意点

名寄帳は同一市区町村内の不動産をまとめているため、複数の市区町村に渡って不動産を所有している場合は、それぞれの自治体へ名寄帳の請求を行う必要があります。

現在の所有状況と異なるケースがあることに注意しましょう。

名寄帳は、相続や不動産の調査において重要な情報源です。

必要な場合は市区町村役場で取得してください。

固定資産税評価額の算出方法

固定資産税評価額は、土地と建物によって異なります。

以下にそれぞれの算出方法を詳しく説明します。

◼︎ 土地の固定資産税評価額の算出方法

・路線価方式

道路に面している土地（宅地）の1㎡あたりの価額を路線価といいます。

物件に面している道路に路線価が設定されている場合は、路線価方式で固定資産税評価額を計算します。

その他の宅地評価法（標準値方式）: 路線価が設定されていない土地は、近隣地域の道路状況や公共施設との距離などを基に標準宅地を設定し、その価格で評価額を計算します。

◼︎ 建物の固定資産税評価額の算出方法

・再建築価格方式

建物の評価額は、同じ土地に新築した場合にかかる費用をもとに計算します。具体的な手順は以下の通りです。

1. 固定資産評価基準に基づき、建物の再建築費評点数を計算する。

2. 計算した再建築費評点数に「経年減点補正率」「床面積」「評点１点あたりの価格」を掛けて評価額を算出する。

固定資産税評価額の計算は複雑ですが、幸いにも自治体が計算し、納税通知書を送付してくれるため、自分で計算する必要はありません。

◼︎ 固定資産税評価額から登録免許税を計算する方法

登録免許税の算出方法について、以下の手順で説明します。

1. 相続された不動産の固定資産税評価額を特定します。

2. すべての不動産の評価額を加算します。

3. 加算した額から、1,000円未満の端数を切り捨てて課税基準額を算出します。

4. 課税基準額に0.4%の税率を適用します。

5. 計算された税額から、100円未満の部分を切り捨てます。

これらの手順に従って、固定資産税評価額から登録免許税を計算することができます。

評価額を計算する際の注意点

◼︎ 相続時精算課税制度と贈与財産

相続時精算課税制度は、60歳以上の祖父母や父母から18歳以上の子や孫への贈与に対して、2,500万円までの贈与税を非課税とし、それを超える部分については一律20％の贈与税が課される制度です。

この制度を利用して生前贈与を行うと、贈与者が亡くなり相続が発生したときに、年間110万円の基礎控除を差し引いた金額が相続財産に加えられ、相続税が計算されます。

◼︎ 相続開始前３年（７年）以内の贈与財産

年間110万円までの贈与税が非課税となる制度を活用し、贈与税を軽減する方法として暦年贈与があります。

ただし、暦年贈与には注意点があります。贈与者が亡くなり相続が発生した場合、相続開始の前３年以内（2024年１月１日以降の贈与については７年以内）に受贈者が受け取った財産は、相続財産として再計算されます。

◼︎ 非課税財産

被相続人が所有していたにも関わらず、相続税の対象とならない財産も存在します。以下のような財産が該当します。

墓地・仏壇など：墓地、墓石、仏壇、仏具、神棚などの祭祀に関する物は、相続税の対象外とされています。

国などに寄付をした財産：相続財産の中で、国や地方公共団体、特定の公益法人などに寄付された物は、相続税が非課税とされます。

税理士に不動産評価を依頼するメリット

相続人自身が不動産評価を行うことは可能ですが、計算が正確でない場合、適切な相続税を納めることができない可能性があります。

また、税負担を軽減するための工夫が知られていないと、余計な負担を負うこともあります。

しかし、税理士に依頼すれば、必要な書類の準備や作成作業などの手間を省くことができます。

また、評価方法や節税対策について調査する手間も省けます。

計算ミスによるペナルティのリスクも減り、将来的に税務調査が行われた場合の対応も任せることができます。

◼︎ 評価方法の調査が不要

不動産の種類によって評価方法が異なります。

どの不動産にどの評価方法が適用され、どのように計算すべきかを知るためには、まず情報を収集する必要があります。

また、国税庁が定めて公表している財産評価基本通達（「評価通達」とも呼ばれます）の内容も理解する必要があります。

これらの作業は、税務に日常的に関わっていない方にとっては大きな労力が必要です。

しかし、税理士に依頼すれば、これらの専門的で面倒な作業を代行してもらい、税理士のアドバイスに従って最低限の対応をするだけで済みます。

◼︎ 資料収集の手間が省ける

評価方法が決まった後は、計算式で求められる情報を集める必要があります。

例えば、倍率方式を採用する場合は、固定資産税評価額を把握する必要があり、そのためには該当する資料を準備する必要があります。

また、路線価方式を採用する場合は、収集すべき資料が増え、それに伴い資料収集の手間も増えます。

特に平日の日中に対応することが難しい方にとっては、税理士に依頼するメリットは大きいです。

◼︎ 節税対策が可能

相続開始後でも節税対策は可能です。

一つの方法は、減価償却により評価額を下げることです。

不動産の価値を定めるのは容易ではありません。立地、形状、面積、道路との接続、高低差、周囲の環境などを総合的に考慮することで初めて正しく評価できます。

例えば、整形されていない不規則な形状の土地は、整形されている土地に比べて扱いにくく、価値は低く見積もられます。

道路に接している間口が狭い場合も同様です。

さらに、敷地内に高低差がある場合や、土砂災害の被害を受けやすいエリアに位置している場合など、さまざまな事情が価格に影響を及ぼします。

税理士が対応すれば、これらを適切に反映して評価することができます。

また、「特例等の制度を活用して評価額を下げる」ことも期待できます。

税制に対する幅広い知識を持つ税理士だからこそ、さまざまな方法を模索し、提案することができます。

◼︎ 計算ミスによるペナルティを避ける

相続税の計算や申告書の提出など、全ての作業を相続人自身が行うことも可能です。

しかし、素人が行ったからといって、失敗があったときのペナルティを避けられるわけではありません。

本来納めるべき相続税が納められていない、申告書を完成させるまでに時間がかかりすぎてしまい期限に間に合わなかったという場合には余分に税金を支払わなければなりません。

税理士が対応すれば、こうしたミスが起こるリスクは小さくなり、計算ミスや申告漏れ、期限に間に合わないことに対する心配をする必要もなくなります。

◼︎ 税務調査に対応可能

税の申告後、税務署による税務調査を受けることがあります。申告した内容が正しいかどうかを調査しに来ます。

求められた資料を準備し、質問に対しても適切に応答しなければなりません。

これは精神的にも負担が大きいですが、税理士が対応すれば大半の作業は任せることができます。

もし、税務調査が入ることになっても、大きな不安を抱くことなく当日を迎えることができるでしょう。

税理士に不動産評価を依頼するデメリット

不動産評価を税理士に依頼する際の欠点として、サービス料が必要となることが挙げられます。

税理士に依頼することで得られる多くの利点がありますが、それと同時に、サービス料が発生するという事実を無視することはできません。

通常、不動産評価だけでなく、相続税の申告全体を依頼し、その一部として不動産評価も行ってもらうことが一般的です。

サービス料は依頼する税理士事務所により異なりますが、遺産の総額に基づいて決定されることが多いです。

しかし、実際には、税理士への支払いを大きなマイナスと捉える必要はありません。

サービス料が発生しても、支払うべき相続税を減らすことができれば、実質的な負担は軽減されます。

また、各種の手続きや作業にかかる時間と労力が削減されることを考慮すれば、得られる利点に対する欠点の影響はそれほど大きくないと言えます。

税理士を選ぶ時のコツ

◼︎ 相続に強い税理士を選ぶ

税理士を探すとき、多くの人がインターネットで近くの事務所を調べますが、最も重要なことは、相続に精通している税理士を選ぶことです。

税理士とは一言で言っても、得意とする分野とそうでない分野があります。

相続に詳しくない税理士に依頼すると、相続税申告の報酬が事務所の規定にないため、高額になる可能性があります。

また、報酬だけでなく、他の問題も生じます。

相続に詳しくないと、節税方法を十分に理解していないため、相続に精通した税理士に依頼するよりも税金が高くなる可能性があります。

ホームページを見れば、その税理士がどの分野を得意としているかがわかります。

中には、取り扱った相続税申告の件数を公開している事務所もあり、件数が多ければそれだけ経験が豊富であると期待できます。

◼︎ 報酬額をサイトで公開している税理士を選ぶ

税理士事務所のホームページでは、報酬額の規定を明確に公開しているところが多いです。

遺産額を入力すると、報酬額の見積もりやシミュレーションが自動計算できるサイトもありますので、試してみると良いでしょう。

◼︎ 複数の税理士から見積もりを取得

報酬額の見積もりを事前に提供してくれる事務所もありますので、いくつかの候補を選んで、見積もりを比較するのも一つの方法です。

ただし、報酬が安いだけで税理士を選ぶのはリスクがあります。

見積もりは、「相場と比べて高すぎる税理士を避ける」ためと、「自分が納得できるかどうかを確認する」ために利用してください。

◼︎ 成功報酬制の税理士に注意が必要

税理士事務所によっては、基本報酬や加算報酬以外に「成功報酬制」を採用しているところもあります。

例えば、難しい土地の評価などで、税理士の知識や経験を活用して評価額を低く抑え、その結果相続税が安くなった場合、その節税分に対して一定の割合で成功報酬を請求することがあります。

成功報酬を得ることは法的に禁止されているわけではないので、この方式を採用する税理士を一概に「良くない」とは言えません。

ただし、このような手続きは税理士の基本的な業務であり、成功報酬を要求することに疑問を感じる税理士もいます。

また、数千万円の節税に対して数百万円の成功報酬を要求されるなど、基本報酬を大幅に上回る請求がされることもあり、依頼者が驚いて支払いトラブルになるケースもあります。

成功報酬制の税理士を検討する場合は、契約前に詳しく話を聞き、納得できるかどうか慎重に判断してください。

◼︎ 報酬が安すぎるとリスクがある

報酬の安さだけで税理士を選ぶのはリスクがあります。

安い代わりに相続が専門外であったり、申告書の作成に時間や手間をかけてくれなかったり、節税方法を十分に検討せずに一般的な申告を行ってしまう可能性があります。

その結果、本来利用できる特例や控除を使わずに、余計な相続税を支払うことになったり、申告書に誤りや不備があって、相続人に税務調査が入り追加課税を受けることもあります。

節税を最大限に活用しつつ、正確な申告書を提出するためには、報酬の安さよりも、専門性と経験を重視した税理士選びが必要です。

相続関係を税理士に依頼する時によくある質問

◼︎ 税理士に申告を依頼する利点とは？

主要な利点は以下の3つです。

・専門家に依頼することで、素人にとって難解で複雑な手続きをスムーズに進めることができ、時間と手間を節約できます。

・税理士は相続税の控除や特例制度を適切に活用してくれるため、節税効果が期待できます。

・正確でミスのない申告が可能となり、後日の税務調査や追徴課税のリスクを回避できます。

相続に関する深い知識と経験を持つ税理士に依頼することで、最大限の節税を実現しつつ、税務署も納得のいく申告が可能となります。

◼︎ 報酬が大幅にアップした場合の対処法は？

税理士に依頼して申告を進めていたところ、初期の見積もりよりも大幅に報酬が上がったとのことですが、どのように対処すればよいでしょうか？

税理士との契約を解除することも一つの選択肢です。

契約書の内容によりますが、基本的には契約の解除が可能です。

ただし、これまでに進めてもらった手続き分の報酬や手数料は支払う必要があります。

まずは、契約書を確認し、解約料については相談してみてください。

◼︎ 自分で申告することは可能？

実際に、申告者の約1割が自分で申告を行っています。

相続人自身が相続税申告を行うことは可能です。

必要な書類や資料を集め、相続財産を全て把握した上で、相続税を計算し、申告書を作成して税務署に提出します。

弁護士に不動産評価を依頼するメリット

◼︎ 代償分割の円滑化

相続税申告とは直接的な関連性はありませんが、主要な相続財産が不動産だけである場合、複数の相続人がいると不動産の所有権を巡る争いが起こる可能性があります。

法定相続分を主張する各相続人が対立し、遺産分割協議が決まらない場合、代償分割の考慮が必要になります。

代償分割とは、不動産を相続した人が他の相続人に代償金を支払って、不公平な遺産分割を解消する手段です。

しかし、不動産の評価方法が確定せず、一般的な市場価格を参照するか、相続税評価額を使用するかで意見が分かれることがよくあります。

代償分割を円滑に進めるためには、弁護士に不動産の評価を依頼すると良いでしょう。

◼︎ 遺留分の侵害額の把握

遺言書により遺留分が侵害された場合、侵害額の計算が必要になります。

遺留分侵害の対象財産が不動産や非上場株式など、評価が難しい財産である場合、弁護士に評価を依頼することをおすすめします。

弁護士が評価した額であれば、相手も納得し、返還に応じる可能性が高まります。

◼︎ 相続税の申告期限の遵守

相続税の申告期限は「相続開始を知った日の翌日から10ヵ月以内」で、期限を過ぎると延滞税などの加算税が発生します。

過少申告となった場合、過少申告加算税も発生するため、財産評価や相続税申告に対応できない場合は、弁護士に相談することを検討してください。

弁護士を選ぶ時のコツ

◼︎ 相続専門の豊富な経験

相続に関する専門知識を持つ弁護士の選択は重要です。

全ての弁護士が相続問題に熱心に取り組んでいるわけではないため、各法律事務所のサイトを確認し、相続案件の取り扱い数や弁護士個々の経験年数、解決実績などを見てみましょう。

年間で20件程度の相続案件を担当している弁護士は、経験が豊富と言えます。

◼︎ 相続税の視点からの遺産分割

相続税の知識も重要な要素です。

トラブル解決の対応が良くても、高額な相続税が発生すれば依頼者の負担は大きくなります。

相続税の負担を軽減するための制度や節税対策についても理解している弁護士を選びましょう。

◼︎ 他の専門家との連携

相続問題では、弁護士だけでなく他の専門家の支援も必要となることがあります。

例えば、不動産の相続や相続税の申告には、それぞれ司法書士や税理士の支援が必要です。

依頼者に負担をかけないために、これらの専門家と連携している弁護士を選びましょう。

◼︎ 説明が理解しやすく、質問しやすい弁護士

弁護士を選ぶ際、実績や経験だけでなく、説明が理解しやすく、質問しやすい弁護士を選ぶことも重要です。

相続に詳しくても、依頼者に対して冷たい態度をとる弁護士は避けましょう。

◼︎ 依頼者に不利な点も指摘する

良い弁護士は、依頼者にとってリスクとなる点も指摘します。

法的に無理がある場合や裁判の見通しについても、依頼者に伝えてくれる弁護士を選びましょう。

◼︎ 明確な費用と相場に合った価格

弁護士費用も重要な要素です。

明朗会計で、相場に合った価格の弁護士を選びましょう。

ただし、安ければ良いというわけではありません。

◼︎ 事務所のアクセス・相談時間・オンライン対応

事務所のアクセスや相談時間も重要です。

自宅や職場から通いやすい事務所を選びましょう。

また、遺産分割調停を行う際には、裁判所が遠い場合もあります。

その場合、手続きや費用面で有利になるよう、適切な地域の法律事務所を選びましょう。

また、平日日中に事務所に行くのが難しい方のために、夕方以降や土日祝日の相談に対応している事務所を選びましょう。

まとめ

今回は、相続した不動産の評価額の調べ方について詳しく解説しました。

相続した不動産の評価額の調べ方について知りたかった方は参考になる内容が多かったのではないでしょうか。

紹介した内容を参考にして相続した不動産の評価額の調べ方に関する知識を深めて下さい。

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